近两年小体量商业集中爆发，一是因为一线及新一线城市老商圈已经进入城市更新期；二是因为三四线城市随着城改进程的结束，大盘规模供地减少；从未来的土地供应角度出来，3-5年时间内也基本上是满足新区域人的就近消费的小体量商业为主。而对于商业新手开发企业来说，小体量商业要如何做才能发挥出大的能量？一直是其困扰的问题，今天我们可以通过这位顾问同学的分享，来找寻小体量商业开发难点以及未来开发小体量商业的要点。

思考全盘价值是商业塑造的起点

商业是塑造或者提升全盘价值最好的切入点，前期没有想明白商业功能，很多业主在销售期都错失了一个超乎预期的“销售道具”，而销售道具的运用可以从以下两个案例来得到启发。

案例一：生活功能空间的极致化延伸，比如我们在操作郑州万科项目时提出“小家庭大客厅”的概念，将刚需购房者所需要的功能性空间通过商业的功能来实现，提升销售势能。

案例二：商业示范区打造，用较低的成本为项目打造一个“引流器”，目前市场上的常规做法两种；一种是做“真”的商业示范区，如周口一峰梦想城，先建出来2000-5000㎡商业区域，通过场景营造+招商运营将商业的氛围提前呈现。另外一种是做“假”的商业示范区，仅通过场景营造如外摆、商业橱窗的设计将商业氛围呈现出来，助力销售；比如新城吾悦街区的销售都在采用这种方式。

结合RET服务的小体量商业的服务案例，以及开发过程遇到的问题，发现开发企业在开发小体量商业时，常出现的三大思维误区：

- 财务逻辑不清晰，造成理想与现实的差距

很多时候在规划前期，开发企业没有算明白项目整体的开发账；明明是需要回收资金的，需要销售；但是最后却规划了一个盒子类或者裙楼物业，后期没有办法划成容易销售的商铺面积、又没有考虑后期商户经营性的需求，造成尴尬的处境。

- 为了资金的平衡，追求极致的小

商业地产的开发是一个长线运营的项目，前期投入成本相对来说较高，对运营专业要求相对较高，而投资回报周期相对来说较长。因此很多开发企业就谈“商”色变，想尽一切的办法来缩减商业的面积，造成后期难以达到运营的条件，无法形成核心竞争力。

- 节约成本，规划“通用商业”

在开始做商业的时候，为了节约成本就没有找类似我们这样的策略咨询公司，来确定商业未来的发展方向和操作模型；很多业主仅找行业内比较知名的设计院，认为有大师的背书就可以高枕无忧了，可是商业类的建筑需要满足后期商业设计条件、商业经营需求的设计原则；只有规划能让商家用的商铺、才能最大化的发挥商业的商用价值。

如何用财务模型指导建筑模型

开发初期很多业主会认为我先把能销售的产品销售出去、基本上也能收回前期的开发成本了，剩余的商业自持或者销售都可以，每年收取租金也是挺好的；但如果前期商业产品规划有问题满足不了后期经营业主的需求，大多数都会造成空铺的出现，租金收不上来，最后形成恶性循环。“世界上没有两片相同的叶子”，商业也是同理，每个项目的开发有其独特性和唯一性，不是Ctrl+C、Ctrl+V游戏；商业是全盘考虑后产物，我们常说财务模型指导建筑模型。

商业建筑的核心就是规划商用价值高的产品、那么小体量商业如何规划商用价值高的产品呢？可以从以下六个方面给各位朋友们一些启发。

1）更开放的空间：商业是“浪费”的艺术。小体量商业本身体量有限，因此呈现的空间要更加极致、让人能聚集起来；还有就要尽可能的和人流量大的街道联通，以开敞式的规划形式来保证人自然而然的流入。

2）学会留尺度：小体量商业因为体量有限，商铺的数量也会受限；因此在规划的过程中我们要留够尺度，可以给予经营者更多的外摆空间，以此来提升吸引力和特色。同时也有利于商业造景空间。

3）更细分的主题定位：商业越小规模，定位就需要更细分、主题需要更加的聚焦；如RET服务的案例龙德广场就采用大数据的分析结合客群的需求打造川味聚集的“辣街”。

▲ RET睿意德服务案例，龙德广场“辣街”，其位于龙德广场四层，集结了数十家食辣餐饮品牌，将特色辣味美食、潮流互动体验、年轻装饰主题整合于一体，突出商业空间的娱乐化属性，满足当下消费人群多层次、多样化、沉浸式的消费需求。

目前从全国来看主题场景打造主要分为两种：一种是类似北外滩来福士城市集市里弄、主打 “怀旧派、情怀”呈现城市烟火气，主要是以打造城市独特场景，引入具备城市记忆店铺来提高消费的黏性。另外一种是“更讨好年轻人” 以文化艺术为主题，一般操作模式预留文化艺术空间、不定期举办潮流艺术展。

4）打造有“记忆点”的建筑：让建筑本身成为吸引人的“景点儿”，让消费者有“记忆点”；如苏州大悦春风里的漂浮电影院。

6）忌讳不大不小：小体量店铺数量有限、经营品牌数量有限，因此在商铺划分的时候忌讳不大不小；商铺要么 “大”、要么“小”；大的靠引入主力店吸引人、形成强劲的核心力；小的形成小店经济、打造品类的丰富性，不大不小容易造成店铺数量不多，内容不丰富。

 结语 

后疫情时代、大家就近消费的观念越来越强；在欧美国家，小体量的社区商业占社会总支出近60%以上；而目前国内整体水平不足30%，未来“身边经济”将迎来新机会、而未来一二线城市社区商业除了需要把场景和烟火气息呈现出来、还需要考虑如何能精准的给到社区服务、然后顺带着做商品销售；而三四线城市的社区商业未来需要更关注场景营造和主题打造、塑造项目核心竞争力。