做商业，假如运营得好，能实现长期回报，这个资产还可以作为融资工具，使资金再投入到土地市场上，拿地回来再开发，就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”，从规划到开业运营，各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。

商业项目开发多了几分冷静，投资回报率在降低，招商难度在加大，甲方需要重视收支平衡，备好充足的现金流才是打赢“长期持有战”的根本。而目前所强调的购物中心要加大体验，要警惕这些体验业态带来的后期维护成本的增加。

因此，会提供“账簿”给发展商，看看他们能够容忍的限度，如果这个规模、业态组合下的投资方案不能容忍，就换别的方案，例如把整个商业缩小，去做社区或者街区型商业，无论卖，还是租赁都比较好处理。

◆ 怎样做账本？

会根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表给发展商看。以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标，以供开发商参考。

通过这个账本，可以看出项目的成本和收益是否平衡，再进行相应的调整。对于收益较低的项目，发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道。对于培育期较长的项目，如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施，保证投资安全性。

◆ 从投资角度，开发商投资回报率一般在多少?

一般投资回报率8%以上是比较好的，但是近三年一些开发商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以内，但是目前纯粹的商业很难做到，除非是综合体和一些销售的产品才能做到10年以内。

① 首先，单层建筑面积比较讲究。

◆ 超市、电影院之类，他们给的租金都很低，不利于提高投资回报率?

从市场角度来看，精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店，随着市场变化，业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点，而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。

于是，购物中心纷纷缩减超市面积，将原来大面积的超市先后将换成精品超市。这样，既腾出了商业面积引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，还提升了购物中心的档次，可谓一举数得。

◆ 如果购物中心不追求招主力店呢?

◆ 目前招商是不是比以前更严峻?

当前是深受疫情影响的第三个年头，同时伴随着经济下滑、供大于求、电商冲击等因素，令招商较以前严峻。现在是商户的市场，而不是业主的市场，有些主力店商家比较强势，在三、四线城市很多购物中心想引进商家，但商家又觉得这些三、四线城市的消费能力不够，因此，有些商家会要求没有保底租金，有的甚至要“反保底”，保证能够做到多少生意，做不到购物中心就要补贴给这个商户。

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