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浅谈购物中心调改前不容忽视的风险

字号+ 作者:加得商业 来源:加得商业 2022-05-15 我要评论

从投资的角度来看如何调整升级业态!

 

 

 

做商业,假如运营得好,能实现长期回报,这个资产还可以作为融资工具,使资金再投入到土地市场上,拿地回来再开发,就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”,从规划到开业运营,各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。

 

商业项目开发多了几分冷静,投资回报率在降低,招商难度在加大,甲方需要重视收支平衡,备好充足的现金流才是打赢“长期持有战的根本。而目前所强调的购物中心要加大体验,要警惕这些体验业态带来的后期维护成本的增加。

 

 
 

8万平方米以上规模适合长期持有

 
如何从投资角度去看一个购物中心?
做商业时思考:投资商如何考虑这个购物中心?就像现在说要做体验型业态,但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额?

 

因此,会提供“账簿”给发展商,看看他们能够容忍的限度,如果这个规模、业态组合下的投资方案不能容忍,就换别的方案,例如把整个商业缩小,去做社区或者街区型商业,无论卖,还是租赁都比较好处理。

 

◆ 怎样做账本?

会根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表给发展商看。以现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标,以供开发商参考。

 

通过这个账本,可以看出项目的成本和收益是否平衡,再进行相应的调整。对于收益较低的项目,发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道。对于培育期较长的项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施,保证投资安全性。

 

 

 

 

2. 投资回报率在降低,资金流需备足

 

从投资角度,开发商投资回报率一般在多少?

一般投资回报率8%以上是比较好的,但是近三年一些开发商6%都能接受,回收期一般是要求在10年以内,但是目前纯粹的商业很难做到,除非是综合体和一些销售的产品才能做到10年以内。

 
充足的资金也不代表就能把购物中心做好。很多项目都卡在“招商”上了。前期怎样规划商业规模,比较好招商?

① 首先,单层建筑面积比较讲究。

单层达到1.5万-2万平方米(以下除使用面积会单独注明,其他面积都指建筑面积)就会比较好做,即使用面积为8000-12000平方米(商家一般按使用面积报数给发展商)。

假如对于一层只有3000平方米使用面积的购物中心来说,如果要招进一个服饰主力店,它所占有的面积往往都要1000多平方米(使用面积),因此仅剩下1000多平方米(使用面积),就不好再去招别的次主力商户进驻了。
 
主力店也是需要和好的品牌做邻居,但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。6万平方米以上的购物中心就会比较灵活,可以做成家庭式的消费,一站式购物中心,这样的话,可以考虑引进电影院、超市作为主力,还可以找一些好一点的服饰品牌做主力店。


◆ 超市、电影院之类,他们给的租金都很低,不利于提高投资回报率?

从市场角度来看,精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店,随着市场变化,业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点,而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。

于是,购物中心纷纷缩减超市面积,将原来大面积的超市先后将换成精品超市。这样,既腾出了商业面积引入其他高租值商家,也提高了超市的租金,还提升了购物中心的档次,可谓一举数得。

 
 

 

3. 主力店的形式

 

◆ 如果购物中心不追求招主力店呢?

每个购物中心都肯定需要有主力店,否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活,只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。一般4万平方米以内的商业物业,要么作为社区型商业,要么定位做到小而精,商户的组合数量不会很多,但都围绕某个主题来打造项目。
例如上海的K11,其商业面积约4万平方米,以购物艺术中心为主题,业态以零售和餐饮为主,未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌,另一方面在消费者体验上下足功夫,购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜,设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意,成为吸引人流进入的卖点。

 

◆ 目前招商是不是比以前更严峻?

当前是深受疫情影响的第三个年头,同时伴随着经济下滑、供大于求、电商冲击等因素,令招商较以前严峻。现在是商户的市场,而不是业主的市场,有些主力店商家比较强势,在三、四线城市很多购物中心想引进商家,但商家又觉得这些三、四线城市的消费能力不够,因此,有些商家会要求没有保底租金,有的甚至要“反保底”,保证能够做到多少生意,做不到购物中心就要补贴给这个商户。

 
户愿意为购物中心守1年或2年,假如预计两年后购物中心都没办法旺起来,就算给多少装修补贴和优惠都不会去,因为货物堆压和聘请人员的费用也不是小数目。同时,这些商家每年开店的名额有限,所以都比较谨慎,因此对于甲方的现金流要求更高了。

 

 

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