主编：罗嘉欣

 作者：熊舒苗

排版：陈惠璇

头条来源：深圳万象城

商业地产圈，全国连锁化发展、招商营运水平高的行业“前浪”，从来都是“后浪”竞相学习的对象。

紧追轻资产风口，破招商之困局，时下的后浪们使出浑身解数想在前辈们的身上“抄作业”、“找捷径”。

为此，赢商云智库特别推出“连锁购物中心产品线业态研究”栏目，聚焦高能玩家的代表性商业产品线，透过业态占比、调改数据的分析及典型案例剖析，挖掘其差异化打法、招调逻辑，以解行业“燃眉之急”。

此为第二篇：以太古汇/太古里、万象城、恒隆广场、SKP、IFS、K11为研究对象。（点击查看第一篇☞：大揭秘！五大头部商业产品线的招商小心思）

2021年，除刚开业的上海前滩太古里外，太古地产旗下所有零售物业均拥有95%以上的出租率，中国内地的整体销售额上升13%。

2022上半年，太古地产内地出租率保持在91%以上，整体零售销售额同比下跌1%，内地零售物业租金收入总额则增加3%至15.86亿港元，此增长主要得益于三里屯太古里西区正式营运带来的收入贡献，以及今年疫情前第一季度中国内地零售市场的强劲表现。

稳健的业绩表现，是太古地产精细化运营的直观体现。目前，其在内地市场已落成的物业组合有7个。其中，“太古汇”定位顶奢购物中心，属于盒子式Mall；“太古里”定位部分顶奢加潮流的开放型、低密度街区形态购物中心。

//业态组合：零售占比约7成，以国际潮牌引领时尚

“太古汇/太古里”系列Mall主攻零售业态，占比约7成，其中服装占比高于时尚生活；餐饮占比约22%，生活服务不足5%，儿童亲子、文体娱占比不足2%。

太古汇、太古里侧重点有差异：太古汇偏重时尚生活，主要为奢侈品、美妆品类，儿童零售、生活服务亦有一定比例；太古里偏重服装、餐饮。

“太古汇/太古里”系列奢侈品整体占比超11%，仅次于IFS、SKP；服饰集合店为本篇样本产品线中最高，尤其偏爱国际潮牌、香港潮牌；美妆优势亦明显，网罗国际一线大牌，堪称“高化收割机”。

2021年9月开业的上海前滩太古里，汇聚约250家零售商铺，涵盖高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐、生活健康、文化艺术等业态，超50个品牌首进浦东，超20个品牌为前滩太古里定制概念店。

▶ 奢侈品云集，是前滩太古里的一大亮点。Hermès、Dior、Gucci、LOUIS VUITTON、Zegna、LOEWE、PRADA、BALENCIAGA、Giorgio Armani等一众高奢品牌带来了全新的门店设计，如Zegna开出首个“杰尼亚绿洲花园”，宝诗龙（Boucheron）打造上海首个冬季花园店。

▶ 引进了一批特色品牌门店。如中国内地第一间 MOViE MOViE 电影院、上海最大的茑屋书店、星巴克全球首家环保实验店“向绿工坊”、潮流宠物品牌“電力宠物公司”等。

自开业至今年3月上海疫情大爆发前，前滩太古里的零售销售额及客流表现皆为惹眼。在上海解封首日，其便迎来客流高峰，且整个上半年引进了大批首店品牌，包括：ZIMMERMANN中国首家精品店、AMBUSH中国首店、Aveda艾梵达中国内地首店等高能级首店品牌。

预计，下半年会有英国潮牌A-COLD-WALL、日本潮牌BAPE的咖啡馆等上海首店品牌亮相。

//业态调改：趋于调入，加码奢侈品、高端户外服饰

2021年，“太古汇/太古里”系列Mall各业态整体开关店比1.13，趋于调入。其中，北京三里屯太古里、成都远洋太古里调整幅度较大，品牌调整门店数均在100家左右。

五大业态中，零售开关店比差值为负，有所下行；餐饮相反，关注度提升。具体看，零售上行品类如运动装、奢侈品、美妆，黄金珠宝、家居则有所收缩；餐饮中则以日式料理上行最为明显。

具体看，“太古汇/太古里”系列mall调整动作可圈可点：

近几年，北京三里屯太古里有意网罗更多奢侈品、设计师时装及生活方式品牌，持续向高端化转型。一系列调整后，三里屯太古里的销售额也由2020年的下跌18%，转为2021年的增长27%。典型动作如：

▶ 2021年，位于南区的苹果旗舰店旧址新开丝芙兰和Polo Ralph Lauren旗舰店，H&M旗下中高端品牌Arket中国首店也进驻南区；

▶ 在定位奢侈品的北区，新引进Bottega Veneta限时店、GUCCI、亚历山大·麦昆、法国时装品牌Maison Kitsune、设计师品牌Marni、法国知名皮具品牌MOYNAT。

2022年上半年，北京三里屯太古里的首店表现较弱，但下半年目前已开出GENTLE MONSTER全球最大旗舰店、时尚户外品牌Penfield北京首店、英国轻奢腕表及珠宝品牌LolaRose罗拉玫瑰北京首店、COACH数字化艺术时尚旗舰店等。

2021年在成都远洋太古里，始祖鸟、柏芮朵、Denham、 diptyque、盟可睐、Thom Browne等开出新店或升级版旗舰店。

2022年，该商场继续吸纳Maison Margiela Café全球首店、adidas Originals全球首家定制旗舰店等10家首店，持续引领西南商业提质。

2021年，广州太古汇销售额增长最多，为33%。这年，其陆续引进了宝珀、娇韵诗、肌肤之钥、法儿曼、斐登、gaga等高档、中高档品牌。

自开业以来，上海兴业太古汇不断根据市场消费需求进行调整，潮奢氛围愈加浓厚：

▶ 2021年开始引进dunhill、Ermenegildo Zegna 杰尼亚、Salvatore Ferragamo、Shanghai Tang 上海滩等奢侈品牌；

▶ 今年继续开启新一轮提档，如：潮牌UNDEFEATED最大线下实体店已于8月开业，奢侈品牌GIVENCHY、LOEWE、全球知名的高端功能性服饰品牌和生活方式品牌Canada Goose、加拿大高端户外时装品牌MOOSE KNUCKLES等也将次第亮相。

2022上半年，华润万象生活在营购物中心零售额596.7亿元，同比上升6.6%；来自购物中心的商业运营及物业管理服务收入为11.7亿元，增速高达25.7%，占总收入的22.2%。

华润万象生活旗下品牌包括高端购物中心「万象城」、区域商业中心「万象汇」以及“漫步式城市创作空间”「万象天地」等。

截至2021年6月底，已开业的万象城、万象天地和万象汇多达48个。依计划，到2025年，华润万象生活在管项目将达到150个。其中，万象城项目数量在25-30个，万象汇50-60个，特色项目、万象天地在10-15个。

定位高品质风尚标杆的“万象城（The Mixc）”，位于一二线城市的核心或潜力地段，以满足追求品位和风尚的消费人群需求。

至今年6月底，已开出的“重奢型”万象城共有11座，规模超过200万㎡。另据可获取的最新数据口径，2021上半年，华润重奢购物中心零售额平均增长88.5%。

说明：城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。

//业态组合：零售占比最高近8成，女装占比达12%

万象城系列Mall业态组合比例与恒隆广场系列相近，零售业态整体占比约6成。其中，沈阳万象城零售占比近8成，深圳万象城超7成，无锡万象城则不足50%。

餐饮占比相对不高，为21.07%，休闲餐饮、中式餐饮、异国风情餐饮占比在5%~7%。儿童业态占比亦较高，达8.02%，为本篇样本中第二，主要为儿童零售。

细分业态方面，服装为零售重点，占比略高于时尚生活，其中女装、男装占比均突出，女装在本篇样本产品线中仅次于SKP；时尚生活较丰富，黄金珠宝、家居、家电厨卫、潮流数码等占比均在本篇样本产品线平均水平以上，奢侈品占比5.16%低于港资产品线（若仅计算重奢mall，奢侈品占比则在9.45%）。

2022年6月开业的福州万象城，引进近250家品牌，其中40%以上为城市首店，超50%为城市高标店。

▶ 三大主力店Olé精品超市、万象影城及覔书店，焕新城市高端消费体验；

▶ 女装品牌丰富，引入CARVEN、Sandro、maje、self-portrait、ba&sh、IRO等国际轻奢品牌；

▶ 时尚生活齐聚DIOR、LANCOME、LA MER、HR、GUERLAIN等25家国际一线美妆精品店；

▶ 30家餐饮城市首店，包括Sushi Man、闽和南、大头椰、WANG STEAK等多家知名品牌。

//业态调改：趋于调入，严控各业态调整比例

2021年，万象城系列Mall各业态整体开关店比1.29，呈现上行。其中合肥万象城、重庆万象城、天津万象城调铺数量均超过100家。

五大业态开关店比差值较小，表现稳定；品牌调整数量与业态整体占比基本一致，展现这家商管龙头严谨的招商风格和强大的运营力。

各业态细分品类方面：零售业态，大幅引进奢侈品、美妆护理、黄金珠宝、汽车店，调出部分鞋类、服饰集合店、箱包皮具等；餐饮业态偏好日式料理；生活服务业态，热衷调入丽人养生。

2021年，深圳万象城年销售额超130亿元。据统计，近三年（2019年中-2022年中），深圳万象城挪位、升级、新进的品牌超300家，其中全新引入品牌超150家，每年调整占比超30%。大致遵循以下几点核心逻辑：

▶  纵向提升品牌层级与矩阵。持续放大重奢品类优势，顶级奢侈品均升级双层/三层旗舰店（20余家）。从店铺概念和级次、空间设计、产品和服务等维度打造稀缺性。

▶  横向提升业态丰富度。除了顶级奢侈品外，深圳万象城还增加并完善了小众高端奢侈品、潮奢及设计师品牌、高端化妆品（40余家）、高端腕表（20余家）、家用家居、社交餐饮等业态，消费生态更加多元且完善。

2021年，合肥万象城全年新进驻品牌达60家，其中首进安徽品牌23家（截止2021年12月31日已开业品牌），包括如一鸡鲍鱼、PLUTO、T9、HEFANG、KKV、HIMOMASTER 海马体大师店、蔚来汽车 NIO HOUSE等品牌城市首店。该项目2021全年吸纳客流超1850万，同比增长115%。

7月28日，恒隆地产发布2022半年报，期内中国内地商场的组合收入下跌1%。因防疫措施收紧，次高端商场收入同比减少2%，高端商场收入亦跌了1%。

武汉恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场为期内业绩亮点，三个商场发挥了抵消上海疫情负面影响的主要作用。整体来看，恒隆内地商场表现稳健，在疫情波动之下保持韧劲。

恒隆地产旗下内地商场均以“恒隆广场”命名，选址集中在“人口庞大城市的最佳地段”，与顶尖的建筑师行合作，定位为世界级商业综合项目。

//业态组合：零售占比约6成，突出儿童业态特色

恒隆广场系列Mall零售业态占比约6成，但不同项目间差异较大。最高的为上海恒隆广场，零售占比近8成；而天津、无锡、武汉、大连的恒隆广场零售占比不足6成。

儿童业态占比突出，达8.73%，为本篇样本产品线中最高。在零售整体竞争剧烈的情况下，恒隆广场积极强化儿童亲子业态特色“曲线救国”。

细分业态方面，时尚生活、服装各占30%左右，其中女装、奢侈品占比均高于9%，为恒隆广场两大“门面担当”；另，休闲餐饮、儿童零售占比相对较高，其中童装/童鞋占比在本篇样本产品线中居于首位。

2021年3月开业的武汉恒隆广场，吸引超过250个国际国内优质品牌进入武汉市场，包括110家武汉首店、独家及旗舰店。

▶  奢侈品占比约15%，在恒隆广场系列中仅次于上海恒隆广场。L1与L2云集超过50家国际时尚品牌、珠宝与腕表等，集合了LVMH、开云与历峰三大名品集团的旗下品牌。今年7月13日开业的武汉首家爱马仕专卖店，首日销售3000万元，刷新了爱马仕门店开业首日销售纪录。

▶  儿童亲子业态占比达10%，品类丰富，如NOKNOK亲子餐厅、meland儿童乐园、儿童摄影馆NICOKIDS、卡雷拉轨道赛车、高端童装买手店rolling kids、英国高端童装品牌FF&DD武汉首店等；拥有200多平方米的超大独立母婴室，设施齐全，更有专职服务人员，圈粉亲子客群。

//业态调改：趋于调入，生活服务上行

2021年，恒隆广场系列mall各业态整体开关店比1.27，发展向好。其中上海港汇恒隆广场品牌调整数量较大，超过150家。

五大业态中：

▶  零售、餐饮开关店比差值为负，加码女装、奢侈品、黄金珠宝、家电厨卫、异国风情餐饮，洗牌美妆、家居、休闲餐饮组合。

▶  生活服务明显上行，开关店占比差值为5%，新引进多家丽人养生品牌。

上海港汇恒隆广场，2021年商场销售额同比增长近60%，客流增长约10%。

▶  2021年，持续探索“GATEWAY TO INSPIRATION” 理念，引进超20家新品牌，涵盖皮具、腕表、彩妆等多个品类，包括Tod's全国首家概念店、Salvatore Ferragamo全国首家新概念店、Charlotte Tilbury内地首店等。

▶  今年虽历时2个多月“停摆”，品牌调整并未止步。据赢商网实地探访，今年7月F3层的女装品牌EDITION、F4层的儿童户外服装品牌REIMA开业，同时还有古洋食坊、JNBY、昂跑、HART MARX、L’ARTISAN PARFUMEUR、莱德拉瑞士手工巧克力、T9tea、阿嬷手作等品牌围挡上新。

天津恒隆广场，2021年超过60家新店进驻，注重引进高颜值、重体验又会“玩”的品牌。如：

▶  针对都市白领，引入印象主题、PPATAVINITY、MARRTUMM等女装，seas小颜日式正骨、teeny tiny、新宿屋等丽人品牌；

▶  针对Z世代潮人，引入茶饮品牌乐乐茶、沉浸式剧本杀体验馆作幺探案馆、天津首家UDX潮奢集合店、Aquascutum、Daniel Hetcher、TREK&TRAVEL等。

SKP定位高级奢华、流行时尚，是全球最具标志性的时尚奢侈品百货之一。

2021年，北京SKP销售额239亿元，连续11年问鼎全国“店王”。西安SKP于2018年5月开业，2021年实现了80亿+的销售额，同比增长近40%。

//业态组合：高端零售组合最能打，一线奢侈品覆盖面广且全

SKP系列商场主攻零售业态，占比近8成，为本篇样本中最高，其中时尚生活占比略高于服装；餐饮、文体娱最低，前者不足10%、后者不足1%；儿童亲子以儿童零售为主。

（统计范围：不含北京SKP-S、西安SKP-S，下同）

细分品类中，服装中的女装、服饰集合店、鞋类、男装等占比均较高；时尚生活中的奢侈品占比较高，仅次于IFS，但奢侈品牌覆盖数量多于IFS，且美妆护理、家电厨卫、家居等品类亦有丰富选择。

北京SKP 10万平方米的空间体量内，囊括了近1000个品牌，一线奢侈品覆盖广泛且齐全。

今年10月，成都SKP也将开业。据报道，成都SKP将一次性引入1000余个品牌，其中一线品牌覆盖率达98%，目前LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA双层店铺已经进场围挡，均位于主入口两侧。

//业态调改：以大量新店化解空置率危机

囿于物业条件的限制，已开业10余年的北京SKP很难再从建筑外观、设计动线等方面给予空间突破，精益求精、应时而变地优化产品组合为上上策。

▶  吸纳国际高端零售品牌首店：据《商业地产观察》不完全统计，2021年北京SKP共吸纳了超15家重量级首店：HELLY HANSEN中国首店、Gianvito Rossi大陆首店、THE GINZA御银座全国首柜、Christian Louboutin美妆中国首店等。

▶  将大量品牌专柜、开放专卖区呈现为独立门店：2021年，五层区域焕新升级——运动品牌统一迎来终端形象店迭代，始祖鸟Arc’teryx开出全球首家Show Room概念店；14个高奢品牌重装升级亮相，Gucci、Burberry、Moncler、Dior等皆开设独立门店。

▶  家居集合区、家电个护区焕新：家居集合区网罗世界各地超80个品牌，以全新思路打造DESIGN HOUSE空间，按照不同流派美学演绎精致摩登居家氛围；家电个护区重装亮相，入驻了DR.ARRIVO、FOREO、YAMAN、Panasonic、MUHLE等诸多时尚质感国际品牌。

▶  积极扶持本土优质零售品牌：引进国内轻奢珠宝设计师品牌HEFANG、主打自然文艺气息的中国原创女装品牌EIN、周生生与香港原创珠宝品牌EMPHASIS艾斐诗。

▶  深耕高端细分领域：2021年引进专业裤装B-THREE、日系专注有机棉面料的服饰品牌45R、丹麦百年国宝级品牌GEORG JENSEN等。

在受疫情冲击最为严重之时，北京SKP的空置率也曾达到罕见的4%，关店率接近13%。但大量新店进入，很快缓解了此危机。2021年四个季度踩盘中，北京SKP的新开关店比分别为0.55、0.48、1.5、1.4。

2022年，九龙仓集团半年报显示，集团在中国内地投资物业组合出现近年来首次倒退。尽管如此，成都IFS和长沙IFS的商场6月出租率分别稳企于94%及98%。

成都IFS自2014年开业后一直表现不俗，销售额不断上扬，连续8年实现双位数增长，于2021年达到100亿元；开业3年的长沙IFS则在2021年实现了超过90亿元销售额。

“国际金融中心（IFS）”是九龙仓集团在内地打造的主要商业地产产品线，定位大型高档城市级商业综合体。成都、长沙、重庆三座已开业IFS，均位处城市繁华商圈核心位置，成为当地潮流地标。

//业态组合：零售占比超7成，奢侈品占比达18%

IFS系列Mall零售业态占比近75%，仅次于SKP；餐饮占比约13%，略高于SKP。

细分业态方面，服装、时尚生活占主导；余下细分业态占比均低于6%，儿童零售约占5.81%。可见，IFS招商极为严苛，几乎都是选择承租能力较强的业态商家。

从细分品类TOP10来看更为明显，奢侈品占比高达17.98%，为本篇样本产品线mall中最高，傲视同侪。九龙仓从海港城开始经营商场，经过数十年的发展，不但积累了大量的时尚品牌资源，自身也对时尚零售具有极高的敏锐性与嗅觉，是与LVMH、开云等奢侈品集团合作最紧密的商业地产商之一。

//业态调改：零售明显上行，餐饮收缩

2021年，IFS系列Mall各业态整体开关店比1.04，其中成都IFS品牌调整数量较大，超过150家。

IFS系列Mall五大业态中：

▶  零售开关店占比差值为正，仍被大幅引进。新开多家女装、运动装、奢侈钟表门店，清退部分创新乏力的服饰集合店。2021年，疫情之下奢侈消费回流，高端商场客流表现优异，零售业态承租意愿提升。

▶  其余业态均呈现收缩，餐饮尤甚。关店餐饮品类主要为与高端调性匹配度低的中档简快餐、休闲餐饮。

成都IFS每年都会有一定的焕新动作，从国际大牌到新潮业态品牌，以此来保证项目稀缺性与新鲜感。

2021年，成都IFS新开门店包括OMEGA旗舰店、Delvaux全新精品店、DJULA中国区西南首店、西南首家COVA CAFé、MOSCHINO BABY KID TEEN国内首店、PHILIPP PLEIN、新锐首饰配饰设计品牌THEYKNOW全国首个宝石空间、乐高®授权专卖店、TOP TOY等，还有TORY BURCH、CLUB MONACO、FENDI、MCM等精品店重装启幕。

今年上半年，该商场继续引入BALMAIN西南首家精品店、GRAFF格拉夫珠宝店、Christian Louboutin路铂廷美妆、意式百年巧克力品牌Venchi、DESCENTE、Sam Edelman西南旗舰店、韩国潮牌chuu成都首店、林晓同设计师珠宝精品店等。

2021年财年，分布于上海、武汉、广州、沈阳、天津五座城市的4座K11商场、2座K11 Select销售额同比上升65%。

2022财年上半年，K11在香港和中国内地零售额较上年同期上涨21%和39%，远高于整体市场水平(不到10%)。与此同时，K11在香港/内地出租率维持在97%/92%的高水平。

“K11”是新世界集团新掌舵者郑志刚 (Adrian) 于2008年创立的商业品牌，把艺术．人文．自然三大核心元素融合，为“购物艺术中心”。

历经近10年发展，截至2022年6月，K11在内地共有6个项目，包括4个K11——上海K11、广州K11、沈阳K11和武汉K11，以及2个K11 Select——武汉K11 Select、天津K11 Select。

//业态组合：大打差异化牌，美妆、异国餐饮、文化艺术品牌占比高

K11系列Mall差异化特征明显，餐饮、生活服务、文体娱占比均为本篇样本产品线中最高。其中餐饮业态占比达30.28%，休闲餐饮、异国风情餐饮、中式餐饮占比均突出，且较多小众精致型餐饮。

零售业态占54.46%，为本篇样本产品线中最低，以时尚生活与服装为主；儿童亲子占比亦为最低，仅3.29%。

（统计范围：不含K11 Select，下同）

细分品类中，美妆护理占比高达8.69%，在本篇样本产品线中最高，不断加码高化品牌；偏好饮品、烘焙甜品、川菜、粤菜、中式简快餐、日式料理、西式正餐，贴近粤港澳大湾区饮食文化，强调国际化、精致性；文化艺术作为K11一大特色，占比亦明显高于其余产品线。

此外，各项目招商相对独立，重复品牌少，竭力追求独特、小众。

武汉K11开业一年多以来，甄选出国际美妆、黄金珠表、运动潮牌、高端餐饮等多个业态、逾120家优质品牌形成超级矩阵，提供丰富多元的品类选择。其中包括：

▶ Chanel、Lancôme、Estée Lauder、Giorgio Armani、Atelier Cologne、Nars、Marionnaud等近20家全球极具代表性的美妆品牌；

▶  星巴克臻选咖啡·酒坊、18号酒馆、%Arabica、HEYTEA喜茶、茶颜悦色、MANNER等备受青年喜爱的潮流酒饮、咖啡、茶饮；

▶  周大福「礼」主题体验店、STUDIOUS等；以及Ermenegildo Zegna、Golden Goose、N°21等为一众高颜值时尚品牌旗舰店。

//业态调改：开启高端进阶，强化奢侈品、高化矩阵

近一年，广州K11调整动作较大。自去年7月以来，开启往高端化进阶的升级路径。第一轮品牌升级中，吸引了CELINE、GUCCI、Qeelin、I.T等国际前沿大牌开设限时店。

今年6月，广州K11 B1层率先完成升级，打造Beauty Ally全新主题区，汇集了全球一线美妆品牌，从顶尖护肤品牌LA MER、CHANEL 到TOM FORD、YSL Beauty、BOBBI BROWN、Atelier Cologne以及护肤美妆品牌LANCOME、ESTEE LAUDER、WHOO等。

今年9月，广州K11将在维持正常营业的状态下，通过局部围蔽、无感式工程完成首层及二层的业态升级。完成升级后，广州K11将引进更多重磅国际一线品牌、海内外设计师品牌及潮流品牌、珠宝腕表品牌等，提升品牌量级。

在本系列第一篇中，中档、大众化定位的产品线，零售业态占比均在4成以上；而本文中，站在金字塔尖的高端产品线，零售业态占比多在6成以上，吸金力倍增。透过各家财报也可看出，疫情之下，高端商场呈现出了更强的韧性。

为保持这种强抗风险韧性，高端产品线正在加快调改步伐，或加码“潮奢”，贴紧年轻群体；或焕新奢品组合，以惊喜形象博取新关注；或发掘细分小众品牌，掘金圈层文化。

往后看，高端商场竞争趋于激烈。谁能笑得最好，还看后劲。

 

 

 

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