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金陵南京，总是被架上PK擂台。

 

易中天笔锋下的它，与古都西安韵味契合，“几分华贵，几分儒雅”，但较之北京“多了几分隽秀水灵”。

 

作家安妮眼中的它，是个“需要体味的城市，没有太多喧嚣”。没有上海淮海路的偏偏精致，亦没有上海人行色匆匆。

 

“所以，它（南京）注定和潮流无关。”这种脱轨，在“网红”造城的当下，被无限拉长。

 

“如何看待南京新一线城市排名跌到很多城市之后？”“南京新街口和重庆解放碑，哪个更繁华？”“杭州已经远远甩开南京？”……南京，陷入了新的车轮战。

 

成都与魔都争抢首店、造网红mall远洋太古里、IFS，虏获一波大牌芳心；重庆5D魔幻，“世界”网红来福士，扬帆朝天门；“抖”火的西安，成中国奢侈品第四级，赛格、SKP争抢店王。

 

后起的杭州、长沙，亦不逊色。前者拿下了茑屋中国首店、内地第4家Costco，后者有“排队之王”超级文和友、茶颜悦色坐镇。

 

可热闹是它们的，南京什么也没有。这个2019年人均社消额排名NO.1、坐拥“中华第一商圈”的城市，明明是个实力派，却声浪微微。

 

它不缺文化、底蕴、硬核力，却缺一套翻红方案。

 

 

 

 

01

两弹爆红：德基广场LV、水游城H&M“疯抢潮”

 

 

重庆解放碑“好看”，南京新街口“有钱”。

 

四大金刚——德基广场、中央商场（新街口店）、金鹰中心及新百——撑起了新街口的贵气。其中，据赢商网调研后统计，德基广场连续两年百亿称王。

 

*德基广场   图片来源/赢商网

 

2018年，德基广场年销售额为100+亿元；至2019年，这一对应数字已升至112.4亿元。而金鹰中心2018年的销售额达38.51亿元。

 

在南京，德基广场的地位，一如SKP之于北京、恒隆广场之于上海，抑或是太古汇之于广州。2006年入市的它，是奢侈大牌闯关南京的起点，第一位登场的咖是LV。

 

2007年7月，德基广场一楼102、103、105、106四个铺位打通，“路易·威登（LV)”的中英文LOGO亮起了灯。拉门而开，排队抢购“万元包”的人群接踵而至。

 

“这边刚宣布开业，那边收银台前便已有十多人拿着信用卡排队等着付款提货，2万元一只的皮包有人一买便是两三只。”这是彼时出现在当地媒体报道中的一幕。

 

三年后，爱马仕来了。站台的全球首席执行官 Patrick THOMA笑言：“古都南京是中华民族文明、财富和创意的摇篮，爱马仕在此开专卖店让人雀跃。”

 

同样雀跃的是，陆续而来的Coach、Gucci、Prada、Chanel……截至目前，据公开资料，超95%一线奢侈大牌均已进驻德基广场。

  

 

来源/ 赢商大数据   制图/商业地产头条

 

声色澎湃的奢华，独属富人；而H&M、Zara降临后掀起全程“热购”，让南京在2008年前后，再次出圈。

 

自2004年起，南京酝酿着区别于“傲娇”新街口的大众消费场。四年后，水游城横空出世。这座靠着水榭秦淮的mall，喊出了3个口号“年轻、动感、时尚”，直勾勾盯着南京年轻白领及百所高校大学生。

 

*南京水游城  图片来源/赢商网

 

南京第一家H&M、第一家Zara、第一家MUJI、第一家优衣库……拓荒者，水游城，带来了“没事就去水游城逛逛吧”的洗脑式消费大潮，南京由此成了全国第3个拥有快时尚品牌的城市。

 

“今天南京大风大雨，水游城H&M开业，9点30分，排队的人已经排到商场外太夸张，让我联想到从前连续4天排队等布达拉宫门票的日子。”

 

图片来源/豆瓣截图

 

段子式的刷屏中，水游城开业第一年即实现盈利,年销售额近10亿元,日均人流量3-5万,年客流量达1500万人次。

 

两弹爆红，从奢侈品切入，到快时尚“扫荡”，在21世纪首个十年，南京活成了商业圈顶流。蹿红背后，是硬核消费客群及消费力的胜利。

 

避开上海及其所辐射的苏锡常经济圈，新街口主攻区域是南京本地、苏北及安徽沿江经济带，客群基数大。

 

据赢商大数据统计，新街口商圈内已开业的购物中心、独立百货项目共16个，为南京商业项目密集度最高的商圈，工作日/节假日去重客流均近200万人次。

 

来源/赢商大数据-赢在选址   制图/商业地产头条

 

数据来源/赢商大数据-赢在选址   制图/商业地产头条

 

这些穿梭于新街口地铁站24个出入口中的人潮，集结着各路有钱人，最不差的是购买力。

 

*南京新街口地铁站有24个出入口，连通地面、地下商业   图片来源/地图导航软件

 

《新财富》杂志2020年公布的“500富人榜”，富豪数量TOP10的省份中，江苏、安徽分别位列第5位、第9位，上榜者人均财富183.3亿元、160.9亿元。

 

图片来源/2020年《新财富》

 

从富人群体延伸至普罗大众，亦会发现南京商业的强消费吸附力。据南京市统计局披露，2019年南京的社会消费品零售总额6135.74亿元。而人均社消额全国第一，为7.27万元。在人均社消上，南京已经不是第一次位列全国第一了。

 

数据来源/各地统计局   制图/商业地产头条

 

然而2018年南京的常住人口仅为843.62万人；2019年常住人口约850万人，人均消费支出约3.3万元。人均社消全国第一的背后，实际上是吸附了来自周边城市的大量外来人口消费的结果。

 

不难看出，以新街口为火车头的南京商业，从来都是个实力派玩家。但这种傲娇、冷淡风的繁华，却在近几年遇上了风头日下之尴尬——粘不住网红大牌。

 

 

 

02

不缺实力底蕴，缺一套翻红方案

 

 

南京，从省会二线之城，跃入新一线阵营，始于2018年。自此，加入了与苏州、杭州、天津、武汉、重庆、成都的“七侠争霸赛”中。

 

2019年，论人均GDP，南京略低于苏州，远超重庆、成都；论人均可支配收入，其与苏杭齐名，但明显高过重庆、成都。

 

数据来源/ 各地统计局   制图/商业地产头条

 

要钱有钱，要人有人，地铁线密且快。照理说，南京是个什么都不缺的城市，可近二年的商业“网红指数”，却明显逊色于成都、西安、重庆、杭州。

 

判断一个城市的商业人气，最直观指标莫过于“首店经济”繁荣度。换言之，受网红大牌欢迎程度。

 

制图/商业地产头条

 

据赢商网及其他公开渠道不完全统计，2019年，南京引入的首店品牌为46家，仅为成都的1/10左右，甚至不及隔壁小兄弟苏州。

 

搭上“首店经济”快车，成都、西安、重庆，华丽转身为网红之城。自带流量的标签，蜂拥而至的人潮，给了大牌们非去不可的理由。南京，在黯然中掉队了，个中缘由不外乎以下几点：

 

• “首店经济”慢了半拍

 

国内购物中心开始意识到“首店”在项目开业、改造调整宣传中的价值，始于2015年。而“首店经济”真正被政府视为城市新名片，从魔都上海起步。

 

2018年5月8日，上海出台三年行动计划（2018-2020年），要“打造全球新品首发地”。这年，上海新进首店835家，平均每天新增2.3家。

 

*上海白玉兰广场引进的部分首店品牌    图片来源/ShanghaiWOW、瓴里

 

随后，成都、北京、西安等发力“首店经济”。去年4月，成都发文，到2021年，每年新落户全球性、国际性和区域性的品牌店、旗舰店和体验店等各类品牌首店超过200个、发展特色小店超过300个，其中引进国际首店及世界品牌100个。

 

目标既出，快马加鞭。2019年，成都开出首店473家，同比增速达136.5%。其中，包括全球首店6家、亚洲首店1家、全国首店50家。

 

搭上“首店经济”快车，南京也不例外，但相较上海、成都、西安，明显慢了半拍，且力度弱了几个档次。

 

一方面，零星露出的报道中，只见“玄武区瞄准首店经济”此类字眼，并无立于全城高度的政策指引；另一方面，政策出台后，有效落地的目标模糊，且大牌首店数并无明显增量。

 

• 明星项目断档、露出少

 

望见南京，大牌绕道而行，背后的另一原因则是当地明星项目断档困境。

 

首店，作为品牌在中国或区域的首秀场，身负的营销意义大。于是乎，一线、新一线的网红mall，从来都是个不错的可选之地。

 

*西安SKP   图片来源/赢商网

 

在西安，近2年开业的SKP、大悦城、大融城等明星新秀，承包了半数以上新进首店。据《2019上半年西安首店报告》，84家首店被曲江大悦城、大都荟、SKP、赛格国际购物中心、中大国际南大街店承包，前三者均为2018年新开项目。

 

两厢对照，南京新开项目溅起的水花小了很多。

 

据商业地产头条不完全统计，2015年-2020年8月末，南京共成交约280宗商服用地。溧水区、高淳区的商服用地成交数量遥遥领先，分别为77宗、69宗。

 

数据来源/Wind  制图/商业地产头条

 

但上述两大区域并非南京核心商圈的聚集地，新拍地块出产大型项目数量较少。从已开业项目来看，截至2020年上半年，溧水区已开业的商业项目9个，高淳区4个，其中可见的连锁mall仅见万达、宝龙身影。

 

来源/赢商大数据-赢在选址   制图/商业地产头条

 

而在秦淮区、鼓楼区、玄武区、建邺区、雨花台区主城区，新街口、夫子庙、湖南路、鼓楼4个传统商圈，可拓之地稀少，且曾夹杂着2宗闲置“商业地王”——鼓楼区湖北路51号地块；新街口、湖南路两大繁华商圈的东铁管巷地块、。

 

前者，曾为“停车场”用地，闲置10年。后转身为“地王”，直到2017年12月以新城控股南京首作——鼓楼吾悦广场面世。

 

后者，2004年-2018年间几经转手，终被香港置地收入囊中。地块已于2018年底开工，拟建占地面积26万㎡国际化金融商业城，预计5年内完工。

 

来源/ 公开资料整理   制图/商业地产头条

 

鼓楼吾悦，板桥潮流地标，却有种后续爆发力不足之嫌；香港置地南京“中环”，期待值可观，却还需等待、观望三年。换言之，时下金陵，明星新mall，少之又少，对大牌首店吸引力直线下降。

 

• 老大哥新街口待换新装

 

网红新mall，储备有限；新街口老大哥们，虽然吸金力杠杠，却亦见吸引力疲态之势。

 

1952年的新百、后来者中央商场（新街口店），颜值不高，业态组合传统，偏重零售，新意欠佳；而有“奢侈品依赖症”的德基广场，一期仅有6.5万㎡，奢侈大铺动不了，留给新玩家的机会少。

 

*德基广场一期、二期品牌入驻面积占比    图片来源/赢商大数据

 

此外，与大部分中心城区一样，虽坐拥区位优势，新街口街道无法回避空间资源短缺、街道颜值老气的瓶颈。只能向上生长的它，一定程度上限制了首店品牌的完美展示。

 

相较之下，网红打卡地远洋太古里、潮流玩家西安SKP、赛格，都能在保持原有的零售业态优势前提下，通过吸引美妆、餐饮新势力品牌，或新兴生活方式、知名潮牌等多元首店，收割富人的同时，网罗消费力大涨的新一代年轻人。

 

*远洋太古里   图片来源/赢商网

 

另据赢商网大数据监测，截至2018年9月，南京购物中心体验业态占比仅27%，低于全国典型城市平均值47%。而这些体验型业态，正是撩拨年轻人的有力武器。

 

望望重庆成都，瞅瞅苏州杭州，“实力派”南京不得不承认：玩商业，确实掉队了！

 

尽管有反驳的声音传来——“闷声发大财，就挺好”，但在这个拼人气、拼流量的年代，不会推销自己的城市，商业错失时机的可能倍数放大。

 

在勾勒自己的商业文化和塑造商业人格时，南京似乎恰恰“差”了一把火，恰恰缺了个重新破圈出道的舞台。而这个舞台，需要它活成网红。

 

 

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