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“空置率”飙升，购物中心能否触底反弹？

字号+ 作者：和桥机构来源：和桥机构 2021-03-09 我要评论

站在2021新起点，还看被疫情困住的2020零售商业市场，购物中心“空置率”已然成为世界级难题。

▌站在2021新起点，还看被疫情困住的2020零售商业市场，购物中心“空置率”已然成为世界级难题。

2020年上半年全国19个一二线城市1000多家已开业购物中心共调整商铺近6.6万个（关店+开店），调整幅度远超以往；平均空置率环比涨幅近46.3%至8.88%，约1/3商场空置率超过10%。

◆ 一方面，品牌销售额复苏难，财务紧张，缩减开店成本，亦或是加码线上，减少实体门店布局；

◆ 另一方面，疫情改变了消费者需求及习惯，驱动购物中心求变，进一步调整和升级租户结构与品质。

2020年下半年全国19个一二线城市近千家已开业购物中心调整频率加快，整体出租低迷，平均空置率环比涨幅近32.5%至11.77%。

其中，出租率超过95%商场占比约38.3%，同比减少9.3%。对应的，约4成商场空置率超过10%，满铺出租的商场不足90家。

Chapter 1

19城购物中心空置率11.77%苏州逼近2成

2020下半年，全国19城964个购物中心平均空置率为11.77%，同比涨幅93.9%。

其中，14城购物中心平均空置率超过10%；5城购物中心平均空置率在10%以下，2021年招调压力陡增。

位居第一的苏州，购物中心平均空置率达18.12%；其次是福州，平均空置率为17.16%；空置率最低的城市是郑州，对应数字为5.2%。

究其原因，苏州人均购物中心面积在19城中位居第一，达1.10㎡/人。疫情影响下，需求大幅下降，供需矛盾突出。据悉，去年下半年，苏州部分商圈除餐饮品牌外，商场首层时尚零售、生活方式类业态撤场的现象较为普遍。

从平均空置率环比涨幅来看，天津、成都、武汉靠前。

下半年，天津各大购物中心加强业态与品牌组合调整，全市购物中心平均空置率环比上涨237%。此背景下，2020全年天津社会消费品零售总额同比下降15.1%，线下消费仍然低迷。

分城市线级看，受限的线下消费对一线冲击较二线强烈。前者去年下半年平均空置率同比涨幅达125%，而二线对应涨幅为99%至12.86%。

Chapter 2

典型城市空置率解读

平均空置率8.73%，为上年8.6倍

疫情反复对北京零售市场的打击，在2020年下半年得以凸显。此期间，北京购物中心平均空置率环比上涨94%，达到8.73%，是去年同期的近8.6倍。

其中，市级商圈平均空置率为8.26%，区域商圈空置率为8.85%。造成这种差异，部分原因是位于核心商圈的购物中心承压力及对品牌吸引力较强，品牌更新及新店开业较为及时。

2020年下半年北京购物中心（商业面积≧5万㎡）开关店数量为5537家，其中新关门店3415家，远超新开门店数（2122家），开关店之差为一线城市之首。

2020年，北京市共有129家首店开业，包括全球首店、亚洲首店、全国首店、北京首店。

其中，零售、餐饮类业态发展势头依旧迅猛，零售类品牌首店达到71家，细分品牌以服饰、美妆类为主；餐饮类业态品牌新开首店共45家；文化体育娱乐业态新开首店13家。

平均空置率环比涨40.3%，创三年新高

2020下半年，上海购物中心平均空置率环比上涨40.3%，达到10.48%，创下近三年新高。其中，市级商圈购物中心平均空置率为11.20%，区域商圈购物中心空置率为10.20%。

从需求端看，去年下半年上海购物中心（商业面积≧5万㎡）开关店数量为6929家，总数居一线城市之首。

其中，新开门店3183家，新关门店3746家。主要原因系上海整体购物中心数量多、体量大，在疫情影响下，调改速度加快，亦部分造成空置率上升。

平均空置率环比下降15%，不同商圈差异大

2020年下半年，广州购物中心平均空置率环比下降15%，至10.27%，显示出强劲的复苏态势，但不同商圈购物中心在疫情后的回暖程度存在较大差异。

市级商圈购物中心平均空置率为9.40%，环比上升9.3%，主要系珠江新城商圈内购物中心业态调整所致；区域商圈购物中心平均空置率环比下降19.6%至10.61%。

其中，定位中高端的商场迎来了更快的客流及销售额复苏，对于一些具有设计感并期望提升自身品牌形象的服饰零售商具有较强吸引力。

而运营欠佳的商场至今仍面临不少压力，在不少服饰类商家退租后，转而引入更多餐饮与体验类门店提高项目入驻率。

平均空置率为8.48%，环比下降4%

2020年下半年，深圳市购物中心平均空置率为8.48%，环比下降4%。

从需求端看，深圳2020年下半年开关店数量达到6635家，其中新关门店3367家，新开门店3268家，开关店基本持平。

国际奢侈品大牌在下半年加速拓店，将“首店”、“旗舰店”、“概念店”等新颖的理念融入本地市场，带动深圳零售市场回暖。

深圳湾万象城成新店收割机，去年三季度，Burberry（博柏利）、RogerVivier（罗杰·维维亚）、Balenciaga（巴黎世家）、Dior（迪奥）定址于此，并开展门店装修工程。

平均空置率环比上涨1.5倍，但首店势头迅猛

2020年下半年，成都购物中心平均空置率环比上涨151.2%至9.47%。

下半年成都龙湖时代天街2期、合景·摩方、成都万象城（二期）和远大购物中心等项目开业，市场供应量增加，叠加疫情反复影响品牌生存，导致全市购物中心空置率有所上升。

从需求端看，成都下半年开关店数量达到5095家，其中新开门店2443家，新关门店2662家。开店数略小于关店数，表明市场开店仍较为谨慎。

疫情引发的退租潮迫使购物中心进行品牌调改，优化业态配比，继续打造沉浸式消费体验，同时业主也需要时间适应新变化，空置面积难以在短期填补。

平均空置率环比上涨142%，为上年同期8倍

作为疫情重灾区，武汉零售市场严重受创。2020年1-12月，武汉市社会消费品零售总额为5336.18亿元，同比下降23.5%。

武汉2020年下半年品牌开关店总数达3641家，其中开店数为1538家，占比为42%，关店数量为2103家，占比为58%。

Chapter 3

10%上下的空置率是品牌开关店的直接结果

去年上半年商场餐饮开关店比仅0.73。

相较之下，2019年餐饮开关店比1.02，呈现小幅扩容的良好态势。突如而来的疫情，带来的打击实实在在，不可谓不惨。

全国典型21城、商业面积5万㎡及以上的1098家购物中心首层开关店数据，解析不同线级城市购物中心首层业态、品牌更迭趋势。

一、不同线级城市购物中心首层细分品类更迭趋势。

◆ 一线城市：黄金珠宝、饮品、潮流数码、运动装上行，西式正餐、户外用品、钟表、特体装下行；

◆ 二线城市：饮品、潮流数码、运动装、黄金珠宝上行，母婴童用品、童装/童鞋、美容spa、钟表下行。

二、不同线级城市购物中心首层新兴品牌更迭趋势。

◆ 一线城市：新兴餐饮、新兴儿童亲子、新兴文体娱、新兴跨界集合店上行，新兴零售、新兴生活服务下行；

◆ 二线城市：新兴零售、新兴跨界集合店上行，新兴餐饮、新兴生活服务、新兴儿童亲子、新兴文体娱下行。

三、不同线级城市购物中心首层细分业态更迭趋势。

◆ 服饰零售：一二线城市男、女装均发展承压，运动装均发展迅猛

◆ 时尚精品：一二线城市美妆护理均竞争激烈，黄金珠宝发展向好

◆ 餐饮：一线城市火锅持续升温，二线城市休闲餐饮持续趋好

◆ 儿童亲子：一二线城市儿童教育上行，一线儿童游乐、儿童零售下行；二线城市儿童游乐、儿童零售、儿童服务下行

◆ 生活服务：一线城市发展下行，在二线城市发展向好

站在2021新起点，还看被疫情困住的2020零售商业市场，购物中心“空置率”已然成为世界级难题。东京银座、巴黎香榭丽大街、纽约第五大道……一条条国际名街人气不再，品牌退租潮迭起。

相较之下，速速回血的中国市场，购物中心整体空置率（以样本商场为例）能控制在10%左右，已经算是交了份不错的成绩单。

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