据赢商网于1月发布的统计数据,2020年全国拟开业购物中心874家,新增商业体量月7923万㎡。中城研究院报告显示,2013-2019年全国购物中心开业率已连续下降,受疫情短期影响,预计2020上半年开业率将呈断崖式下跌(2019上半年开业率为52.2%)。
2020年注定是新入局者普遍缺席的一年,但存量商业的经营压力并未因此而减弱。当下,随着疫情防控到位,客流复苏迹象初步显现,商场运营逐步回归正常轨迹,新一轮的客流竞争已然拉开序幕。为了实现高效引流、提升关键客群黏性,“存量调改”不得不为。
为此,赢商云智库将持续发布《典型城市存量购物中心调改》系列研究,以大数据视角透视不同城市购物中心的调改特性,为存量项目创新提供决策参考,给予行业正面的支持和稳定的力量。
此篇为:“十里洋场——上海存量购物中心调改研究”
▼
01
据赢商大数据中心监测,在样本购物中心中,2019年品牌调整数量在100家以上的项目达到65个,占比近50%。(样本购物中心统计范围:上海5万㎡以上,2019年以前开业的145家购物中心,下同;品牌调整数量界定:2019年累计品牌调入量与品牌调出量之和)
我们对2019年品牌调整数量较大(100家以上)的购物中心进行数据分析,发现:
■ 从创立年限来看,创立3-5年的购物中心占比最大,达到40%。开业的3-5年是预防运营“衰老”的关键期,身处每年迎来大批“新面孔”、而老牌购物中心实力强劲的上海市场,开业3-5年的购物中心面临双重夹击,因而加紧调整步伐,稳固市场地位。
■ 从项目类型来看,连锁型购物中心占比达到64%。相对而言,连锁型购物中心背靠的开发商运营管理能力更强,且具备较强的品牌号召力,对市场变化具有更高的敏锐度,因而品牌调整力度较大。
■ 从项目档次来看,中档购物中心占比达70%,为上海商业市场调改主力。环顾整个上海市场,中档购物中心占比约40%。但由于中档及大众化市场品牌同质化程度更高,加之近年来上海中高档及以上购物中心趋于饱和、新入市项目主要集中在中档、大众化档次,中档及大众化市场竞争趋于激烈,致使中档购物中心纷纷加大调整力度以提升“新鲜感”、避免消费者流失。
■ 从项目所在商圈来看,成熟商圈占比66.2%,新兴商圈占比仅6.2%。成熟商圈市场竞争程度较大,购物中心力争上游,积极通过调整跻身话题“风口浪尖”;
区域商圈占比55.4%,市级商圈占比16.9%。由于区域商圈辐射范围不及市级商圈,受周边消费者偏好变化影响较大,因而调整力度较大。
02
从上海购物中心2019年的业态调整占比上看:
-
零售业态调入、调出占比均居于首位。在寸土寸金的“魔都”上海,零售这一最能贡献租金价值的业态显得尤为重要,但由于零售又是同质化“重灾区”,因而购物中心迫切地需要调入新鲜血液,不断适应市场变化。
-
作为购物中心的“流量担当”,餐饮调入、调出占比仅次于零售,呈现上调趋势。由于新生代消费者普遍“喜新厌旧”,对餐饮品牌忠诚度低,促使购物中心不断进行品牌更替;而在消费持续升级的背景下,上海独有的“克勒”精神体现在对精致高端餐饮的需求愈发强劲。
-
儿童亲子呈上调趋势。在上海85后、90后“酷爸潮妈”育儿新观念驱动下,中档及大众化购物中心内儿童零售关注度下降,面向家庭和全年龄层的儿童体验成为新爆发点。
-
生活服务呈上调趋势,成为上海区域商圈购物中心重要的“留客”手段。
-
文体娱呈上调趋势。为打造项目特色和记忆点,中档、大众化购物中心纷纷调入此类体验业态。
-
服饰占据主导,占比24%。其中,服饰集合店关注度走高,占比仅次于女装,且超过鞋类、男装,如上海环贸iapm、上海港汇恒隆广场、上海万象城均引进了设计师买手集合店look store。
-
时尚精品占比18%。其中,美妆护理表现亮眼,呈现高端化趋势。如上海港汇恒隆广场地下一层美妆区于2019年全新亮相,引进Dior、Chanel、GUCCI等大牌的美妆线,以及Sisley、fresh、雪花秀、IOPE等知名品牌。
-
休闲餐饮占比11%。除了积极调入市场上广为人知的网红品牌外,上海购物中心对于新晋国际餐饮、以及具有新概念的新兴休闲餐饮尤为热衷。如多家购物中心引进2019年进入中国的加拿大国民咖啡品牌Tim Hortons,上海静安大悦城引进以猫咪为品牌符号的新茶饮品牌SUPER EMOJI。
03
-
服饰品牌最多,达23家,主要为运动鞋服、女装、潮牌。如飞跃运动鞋,在“新国货”热潮下,晋身上海中档mall新宠;伊芙丽旗下女装品牌麦檬,走简约风格,通过快闪、跨界合作等方式传递品牌文化,深受都市白领喜爱。
-
时尚精品29家,涵盖潮流数码、美妆护理、钟表、眼镜、配饰等。如北京快时尚轻奢原创配饰品牌一丿一乀,2019年加速向上海扩张。
-
休闲餐饮16家,主要为饮品。如喜茶、1點點、COCO都可茶饮、LELECHA、瑞幸咖啡等全国连锁品牌;中式餐饮7家,如立足上海、主打瓦锅饭的快餐品牌谷田稻香;
-
儿童零售6家,均为成熟品牌,如以上海为核心的高端母婴零售品牌爱婴室,在母婴行业持续爆发、当地母婴消费市场不断升级的背景下,发展向好。
04
-
如南京西路商圈的上海兴业太古汇表现最为抢眼,以14家首店的数量夺得头筹,引进全球首家ANNA SUI ACTIVE安娜苏运动、硅谷创业鞋履品牌allbirds全国首店、全国首家网易严选plus 定制店等;
-
南京西路商圈的上海静安嘉里中心引进法国冰雪运动标杆ROSSIGNOL、法国高端泳装Vilebrequin等细分市场小众品牌的上海首店;
-
徐家汇商圈的上海港汇恒隆广场引进GUCCI美妆精品店、LeTAO旗下冰激凌品牌TOKYO MILK CHEESE FACTORY、周生生旗下时尚珠宝品牌EMPHASIS、小众买手集合店SHOPHSCC等的上海首店。
05
转载请注明出处。