• 东莞火车站TOD规划范围及东莞火车站核心区范围，位于站点500米辐射范围内，总用地面积54.94公顷，其中茶山镇占地25.1公顷；
• 地铁茶山站TOD规划范围总用地140.68公顷，其中茶山镇占地105.1公顷。

此阶段，东莞的商业地产形态呈现出“各镇自成一派”之传统、独立、分割状态。

改革开放30多年来，东莞形成的“一镇一品”的特色镇域经济模式，让这个城市的制造业焕发强大生命力，地方企业的产品畅销国内外。然而，各自为政的发展模式亦给城市带来商业布局分散，区域发展失衡等问题。

据赢商大数据收录统计，东莞现有92个已开业项目，2017年及以前69个商场开业。从商圈及项目的布局来看，商圈显得分散，基本上是“一个镇至少一个商圈” 、“一个较大的商业综合体带领一群百货”。

比如，寮步商圈不仅有万润广场、景泰广场，而且包括了寮步步行街、欧尚、乐荟城、乐8、沃尔玛、嘉荣等商超。

随着近年来转型升级战略的推进，东莞开始推行各街镇组团化发展，围绕共同的发展目标发挥各自的主体功能。例如，2009年，长安、虎门决定在现有的5条互通路基础上，联手新建7条互通路，打破两镇各自为政限制，整合资源增强区域竞争力。

借助2017年“TOD造城”时代大幕形成的便利交通，这种整合资源的效应更加明显。

与此同时，东莞产业转型浪起——从“啃”廉价劳动力红利的传统制造业，转变为高新技术产业，这很大一部分是承接了来自深圳的产业转移。

华为等科技企业入驻，东莞承接着来自深圳的产业外溢，制造业的产业结构类型由服务型过渡至知识型，有了高新技术的标签。2019年东莞全市高新技术企业数量突破6000家，居全省地级市第一；“京东智谷”项目的逐步落地，城市互联网气息渐浓。

科技巨头改造着东莞产业，而高阶商业地产玩家们的出现与实战，则重塑着东莞商业图谱。进阶，是一大关键词，且逐渐聚焦在以下两方面：

• 新项目迭出，传统老旧打法实现破局

据商业地产头条不完全统计，2018年以来，东莞在招拍挂市场上先后出让了超400宗地，竞得人以科技企业和房企为主，多为来自深圳的本土企业。

（*2018年以来的东莞土地招拍挂市场成交情况，数据来源/Wind）

（*广东东莞民盈国贸城，图片来源/视中国）

据介绍，该项目吸引了396家国内外一二线品牌进驻，汇聚15大主力店以及21个集合店、11家东莞非遗品牌（比如莞娘、庾家粽、矮仔祥）、100余家餐饮，更有70多家品牌首次入驻东莞，涵盖国际时尚、儿童体验、特色餐饮、娱乐运动、文化艺术、医疗服务和主题街区等多元复合业态。

• 新旧商圈交替，TOD集聚城市商业力

赢商大数据显示，东莞目前的11个商圈均为成熟商圈，东城、莞城、南城为市级商圈，其他均为区域商圈。但是只有53个项目位于这些商圈内，其余的61个已开业及未开业项目均属于“未有所属商圈”。

这61个项目里，有一些为综合体项目，随着时间推移会逐渐形成了一个个新的商圈。届时，产品、功能单一化的旧商圈会逐渐失去吸引力，这意味着，东莞的商业环境会经历一场重新洗牌。

值得注意的是，目前东莞各大商圈内购物中心数量依旧不多，体量10万㎡以上项目甚少，“各镇自成一派”的局面仍未彻底改变，东莞的商业布局并没有一个明确的中心。

但往后随着越来越多TOD综合体商业项目出街，东莞商业“割裂”之状，必然会大为改观。一方面，依托便捷的交通轨道，打破了东莞人以往“跨镇逛街”的时间、空间限制；另一方面，外来开发商带来的新鲜商业血液、玩法，能在五感上充分撩动东莞人“跨镇尝鲜”之兴趣。

资料显示，根据规划，2022年底前，东莞各类轨道交通实现通车里程300公里以上。目前，东莞轨道交通1号线、2号线三期、3号线一期、1号线二期、1号线三期、1号线支线一期、3号线支线等建设被提上议程。

在国铁、城际轨道方面，赣深客专东莞段、赣深铁路东莞南站（塘厦站）、佛莞城际东莞段、深茂铁路东莞段等的工程建设正有序铺开。

此外，当下东莞的商业依旧不愠不火，尤其是高端商业，仅有君尚百货、星河城等为数不多项目紧锁高端消费人群。待到万象城确认落地东莞万象府，拉高东莞商业消费档次亦会得到一定程度提升。