在 2021 年启程之际，克而瑞租售从政策、供应、融资、企业及项目五大维度，梳理 2020 年的市场变化，倾情整理行业 50 大事件，见微知著，带大家回顾一下住房租赁市场这一年的生态变化。

政策篇

2020年「租购并举、多渠道供应、多主体发展」的顶层设计没有改变，从中央到地方制度的颁发和执行都在一一落实。可以看到，通过政策的的实施，不断完善和保障市场秩序，迫使长租公寓向规范化、结构化的方向发展，告别野蛮生长。

1. 中央经济会议再次定调，继续推进「租购并举」

中央经济工作会议再次对房地产定调，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场；土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

2.《民法典》关于房屋出租法律规定改变重大 

2021 年 1 月 1 日，现行《合同法》将被废除，《民法典》将取代其地位。其中关于房屋出租的法律规定做了重大的修改：一、设立居住权的房屋不能租；二、出租人发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为 6 个月；三、房屋权属有争议或被查封，可以退租；四、租房人享有优先租赁权，不用担心租期到了被赶出去；五、近亲属的购买权优先于租房人，租房人的优先购买权受到限制。

3.《住房租赁条例（征求意见稿）》发布 

住房和城乡建设部公布《住房租赁条例（征求意见稿）》，征求意见包括鼓励住房租赁市场发展、行业规范、支持住房租赁企业融资等内容；市场发展方面，国家鼓励通过多渠道增加租赁住房供应。行业规范方面，提出直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息；出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。

4. 国家发布政策补贴租赁企业及试点城市，鼓励租赁市场健康稳定发展 

2020 年国家及各城市多维度发布补贴政策，内容涉及企业及人才补贴等方面；住建部发布《面向住房租赁市场的中央财政奖补资金使用办法》，有意推动这笔专项资金去扶持一批受疫情影响、经营困难的租赁企业。各城市根据自身租赁市场情况，因地制宜，颁布符合自身发展的补贴政策，并出台具体的中央专项资金使用管理办法，规范申请及发放资金流程。

5. 公寓频爆雷，多地出台监管政策，提示「高进低出、长收短付」风险 

杭州、上海、成都、武汉等多地长租公寓「爆雷」，多个城市相关部门、协会密集发布公告提示风险，提示住房租赁当事人在租赁活动中需谨慎，提醒有公寓运营商采取「高进低出、长收短付」的经营模式，一旦出现「爆仓」后又金蝉脱壳一走了之。提醒广大租客加强风险防范，避免经济损失。

6. 财政支持租赁试点城市扩容至 24 城 

2020 年 7 月 24 日，中央发布公示文件《财政部办公厅住房城乡建设部办公厅关于组织申报第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，排名靠前的天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁和西安等 8 个城市进入 2020 年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。租赁财政试点城市由原来的 16 城，扩展到了 24 城。

7. 济南市发布意见落实租购同权 

6 月 12 日，济南发布四项政策，围绕保障租赁住房承租人相关权益、强化市场主体监管等工作出台明确规定：1. 将承租人子女义务教育统一纳入规划；2. 租赁信息全采集合同网签全覆盖；3. 租房可查从业人员信用严重失信的列入黑名单。

8. 苏州推出新政，可租房落户 

12 月 22 日，江苏省苏州市印发《进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》。根据苏州落户新政，「落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策」，买房不再作为落户的硬性要求，租房且满足其他条件者，也可以申请落户。新政的另一亮点是户籍准入年限的同城化，「苏州与南京在积分落户时，实现居住证年限和社保年限积累互认。」

供应篇 

2020 年，全国租赁住房土地供应面积虽然较上一年环比下降，但企业拿地热情依旧较高，2020 年深圳成交 31 宗地，16 块被安居集团获得用于人才房及租赁住房建设；华为拍下上海青浦超大规模人才公寓建设用，上海和杭州均推出现了地段、配套较好的优质地块。与此同时，头部房企更是接连拍下高级别行政开发区的租赁住房建设用地。

此外，多城市加码集体用地供应，18 城已出台利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，部分城市明确提出建设目标。

1. 18个城市加码集体用地，部分明确目标 

自 2012 年 1 月国土资批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房的首批试点城市之后，截至至 2020 年，陆续新增 16 个试点城市；部分城市推出集体用地预期供应目标，北京计划于 2017 年-2021 年的五年内供应 1000 公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，全市共建设 50 万套租赁房源。广州三年计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积 300 万平方米。

2. 济南全面升级多渠道增加租赁供应 

济南市人民政府于 6 月 15 日公开发布《济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法》，办法规定商品住房开发项目配建时，新建商品住房开发项目原则上按照不小于地上建筑面积 10% 的比例配建租赁住房，轨道交通站点半径 1 公里范围内的商品住房开发项目配建比例原则上不低于 20%（其中面积小于 3 公顷（含）地块应全部用于租赁住房建设）。

3.  深圳人才安居集团拿地力度最大 

2020 年，深圳土地市场供应共出让 31 宗住宅地块，超过 2017 年和 2018 年供应量总和，15 块被安居集团获得用于人才房及租赁住房建设，总计建筑面积约 135 万方。根据「十三五」要求，深圳计划新增筹集建设人才住房和保障性住房 40 万套。

4.  龙湖集团竞得福州租赁住房用地 

12月24日，福州首次通过招标方式，出让位于晋安区新店镇秀山村的一幅租赁住房用地（JA[2020]1号地块）。最终，北京首寓商业管理有限公司中标，福州龙湖10天内连续拿下两幅租赁住房用地！据透露，上述两幅地块将建龙湖冠寓，合计将推出约1700间套长期租赁住房。

5.  2020 年规模之最，上海青浦华为人才公寓用地 

1 月 9 日，上海公告出让青浦区朱家角镇复兴路以西三宗租赁住房用地，全部由华为技术有限公司拿下，该三宗租赁地块位于华为研发基地附近，总规划建筑面积达到 66 万方，成为上海今年租赁住房用地成交规模之最。华为拿下租赁住房用地将作为基地的人才配套用房。

项目效果图

6.  上海徐汇滨江综合体地块成上海新「地王」

2 月 20 日，上海土地交易市场出现新「地王」。在出让面积中，住宅建筑面仅为 20.01 万平方米，租赁住宅 15.65 万平方米（不超过 1187 套），租赁住宅面积达到可售商品住宅面积三倍多，按照「只租不售」模式管理。

7.  杭州钱江世纪城租赁住房用地，刷新杭州记录 

10 月 19 日，杭州市公告出让绕城内萧山区平澜路以西、纬三路以北、经一路以东、环路以南的一宗租赁住房用地，由杭州亚运村建设公司拍得，成为杭州今年租赁住房用地交易新「地王」。该宗地块临近杭州奥体博览城，总规划建筑面积达到 37.6 万方。

8.  招商局集团竞得博鳌乐城先行区土地 

3 月初，招商局竞得位于博鳌乐城国际医疗旅游先行区 09 单元 1 号-1、-2 地块，零售商业用地 28.3 亩，城镇住宅用地 63.9 亩。该项目计划建设短租服务式公寓 11450 平；长租式公寓 34585 平；商品住宅计容建面 30609 平；商品住宅占比仅 40%，其他大部分是短租、长租公寓，将建成综合多类业态综合性租赁社区。

9.  北京首个集体土地租赁住房项目入市 

7 月 6 日，由万科开发建设的北京首个集体土地租赁房项目已经宣布上市，即原北京丰台区南苑乡成寿寺村 18 亩集体土地，并命名为「泊寓|院儿」(成寿寺社区)。该项目的土地经营权属于村集体，万科负责建设、运营，持有项目建成后 45 年的经营管理权及收益权。该项目位于北京南三环方庄桥的西南侧，占地面积约 1.03 公顷，地上总建面约 2.88 万平方米，可提供租赁房源 900 余套。

图片来源：泊寓官网

10.  安徽省首个集体建设用地租赁住房项目首批入市 

10 月 30 日，位于合肥市包河区花园大道与山西路交口的缤纷公寓项目正式开业试运营。这是安徽省首个集体建设用地上率先投用的租赁房项目，标志着合肥市乃至安徽省探索集体建设用地建设租赁住房试点工作成果初显。该项目总建筑面积 5.3 万平方米，其中住宅面积 3.1 万平方米，建成租赁住房 514 套。

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