横琴升级，前海扩容，南沙无需失落_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

昨天横琴升级，今天前海扩容，大湾区一直在刷屏。

2021年9月6日晚，中共中央、国务院印发的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》正式发布。

《方案》明确，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，扩容之后的新前海，具体范围如下所示↓

如图所示，扩容之后的前海片区，面积达到120.56km²，是之前的8倍，相当于1.5个福田。

对此，我谈谈几点个人理解，仅供大家参考。

内涵式扩容，而非外延式扩容

首先恭喜深圳，能够扩容，说明中央对前海的建设成果是认可的。

而且，这已经是最近一年内，深圳的第三次“扩容”。

2020年11月，国家把深圳的“国家级高新区”扩容到全市范围。

2021年6月初，深圳十四五规划宣布深圳“都市核心区扩容”，把宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等八个街道，纳入深圳都市核心区。

2021年9月6日，前海扩容，将宝安滨海区域全部纳入前海，共计120.56km²。

可以看到，这三次“扩容”均为内涵式扩容，此前盛传的外延式扩容一直没有兑现。

这说明在大湾区的框架下，深莞惠的城市关系会以协同发展为主导，而非简单的吞并。

深圳对珠江口魂牵梦絮

前海新纳入的几个片区，除了南山的蛇口自贸区片区，其他全部位于宝安区，所以宝安是最大赢家。

最近两年，宝安区在房价的势头上，之所以盖过原关内的罗湖、盐田，一个重要原因就是有前海扩容的强烈预期。

这一次，扩容预期兑现，靴子落地，宝安房价也算是利好出尽了，建议深圳朋友别再总盯着西部了。

另外，大家注意到没，此次前海扩容的区域，无一例外是珠江口水岸区域，这足以说明对珠江水岸的重视。

深圳市内没有大河穿越，所以对珠江口一直魂牵梦絮，近年来在珠江口岸线投入巨额财政，打造了深圳湾超总、后海、蛇口、前海、宝中、空港、会展新城等一系列商务中心区。

广州对珠江水岸的重视就更不用说了，今年8月刚刚召开的市委全会，就审议通过《中共广州市委广州市政府关于推进珠江沿岸高质量发展的实施意见》，“珠江沿岸高质量发展”成为高频词汇。

所以我一直有个观点，水岸永远是人类之光，人类对水岸区域的亲近，有如男女异性相吸，与生俱来、挥之不去。

这是城市发展的底层逻辑。

说说“双15%”

前海之所以吸引人，一个重要原因是税收优惠，也就是所谓的“双15%”优惠政策。

什么是“双15%“？一个是企业所得税由25%降至15%。当然，也不是所有的企业都能享受这个优惠，前提是符合“前海所得税优惠目录”的企业才可以。

另一个“15%”是指个人所得税，针对境外人才、紧缺人才可以做到15%。

所以，前海扩容，深圳人最激动的是，猜测原前海的“双15%”优惠可以扩大到120.56km²的新前海了，这对整个湾区以及全国企业都有巨大的虹吸效应，但文件中没有提及“双十五”的扩容。

值得一说的是，前海的“双15%”优惠原本是2020年到期的，但到期后又延期了5年。

2021年7月，财政部，税务总局发布《关于延续深圳前海深港现代服务业合作区企业所得税优惠政策的通知》，将前海的企业所得税优惠政策延续至2025年12月31日。

不过，前海的个人所得税（15%）是否延期，我没有查到权威的报道。

南沙无需失落

这两天，广州的一些朋友一直问我：横琴升级、前海扩容，南沙有木有啥东西？

对这类话题，我一般是不喜欢谈的，因为每个城市的情况不一样，不能简单粗暴地比较。

我们首先冷静地思考一下国家为何如此重视前海与横琴？

大家先看一下名称，前海的全称是“前海深港现代服务业合作区”，横琴的全称是”横琴粤澳深度合作区“。

前海的关键词是”深港合作“，横琴的关键词是”粤澳合作‘。

所以，前海、横琴之所以受到国家重磅支持，最根本的原因应该是它们与香港、澳门近，承担着服务港澳的历史重任。

相比而言，南沙与港澳的距离较远，在与港澳合作方面，优先级不够高，也在情理之中。

也有一些朋友为南沙打抱不平，认为同为自贸区片区，南沙为何不能享受与前海、横琴同等的“双15”优惠？

对此，我了解到的情况是，前海的“双15%”早在自贸区获批之前就已经享受到了，而横琴的“双15%”更多是靠服务澳门这张牌拿到的，可见二者的“双15%”和自贸区的关系似乎不大。

不过，广州市与广东省已经意识到这个问题，正在积极争取南沙也能享受到同等优惠。

2021年6月，广东省商务厅发布了《中国（广东）自由贸易试验区发展“十四五”规划（征求意见稿），其中有一句话引起广泛关注：

这说明，南沙的“双15%”也不是完全没可能。

不过，相比短期性的税收优惠，我更关注的是注册在南沙的期货交易所。

大家千万不要低估这个重磅利好，因为它是我国首个混合所有制交易所，是一个永久设立在广州的全国性金融交易平台。

这可是证监会时隔15年放闸的第一个期货交易所，非常罕见，多少城市想要，为何给广州？这难道不是中央对南沙的支持吗？

大家要知道，期交所和证交所一样，都是国之重器，运行得好，可以助力国家抢占全球大宗商品的定价权，对广州自身来说，也可以建成像芝加哥那样的特色金融中心、一流金融中心。

很多人喜欢拿郑州、大连的期交所来举例，认为期交所的含金量不高，但其实，一个城市的发展，是需要全方位努力，不可能仅仅靠一个交易所就能躺赢的。

举个例子，就算给郑州、大连一个证交所，二者就一定能发展到上海、深圳这个水平吗？我相信没那么容易。

所以，很多时候，城市发展不仅要靠政策，还要靠四个字：事在人为。

相信以广州的底蕴，一定可以把中国的期货市场带到一个新高度。

所以，我是真心认为南沙没必要失落，有期交所这个核武器在，南沙的获得感怎么会差？

而且，从落地资源来看，南沙的背后是广州，有着省城持续的输血，教育、医疗、文化等优质资源取之不尽，这也是南沙在三个自贸区片区中的一个比较优势。

建议大家在关注南沙经济指标的同时，多看看南沙这两年在教育、医疗方面的巨额投入，这种公建先行的发展理念，绝对是湾区新城建设的良心。

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