3月17日，宇宙房企万科发布了2019年年度报告。
2019年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%。
但是，杠杆游戏注意到，万科这份看似不错的业绩，却遭瑞信等大行下调评级。同时，在香港和内地股市，3月18日都没有获得资本市场的认同。
如果把时间回拨到2020年初，万科的股价已经从30多块跌到20多块，总市值缩水不少。
巨无霸万科，在未来如何行稳致远、如何转型，备受关注。
就营收而言，外界普遍认万科应该更高一些，比如达到3800多亿元。
于是，看到这份年报，很多人都在为万科担心，万科的TOP3位置，会被这几年很猛的某司取代吗？
这个问题很好，杠杆游戏毫不怀疑。但有一点，是很多房企无法企及的，万科的稳健。
这个东西“害了”万科，让他权益销售额老大位置没了，老二也没了，现在老三接下来都存疑。但也可以确保万科安全。
虽然万科资产负债表较同行健康，但管理层仍对销售规模扩张态度转趋谨慎，去年买地支出为年内合约销售的35%，低于行业平均水平的50%，换言之万科土地储备仅可供未来约2.8年使用，较同行的平均水平短约4年。
从外，本次外界说得比较多的是，2019年，万科来自房地产及相关业务的营业收入3526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入127.0亿元，占比3.5%。
同时，万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业 500 强首选物业品牌”榜首。
当然，万科董事局主席郁亮曾说，要打造千亿级物业，目前看规模还差得较远。
2019年以来，万科物业其实很拼。频繁对外投资物业相关子公司，新增了物业相关公司12家。
2019年12月，万科物业与戴德梁行成立合资公司，万物戴德梁行资产服务有限公司，新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。
近期万科接过阳光城的棒，和重庆协信的物业传起了绯闻。
此前有媒体报道称，万科拿下协信天骄物业的51%股权，成为控股股东。而天骄物业余下的股权为协信持股22%，中民投持股27%。
截至2019年末，万科物业累计签约面积6.4亿平米，仅次于彩生活。同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平米。
这个体量是很大。要转化成实实在在更多的收入，让万科从一家房地产开发企业，转型为不动产运营的企业，还有一些路要走。
万科总裁祝九胜3月17日晚间，出席万科2019业绩会上介绍，2020年2-3月，万科销售额和2019年同期相比下降510亿元，全年约3.9万户客户的新房交付料将延迟。
祝九胜明确说，万科销售业绩、新房交付、开复工、现金流等方面都受到病毒事件的影响。
比如1月末因为春节，正常停工。但是谁知道，3月了，很多项目都还没有完全复工。
万科说，直至3月初，房地产业的销售和开工情况才有所好转。
具体来说，当前万科楼盘的客户到访量恢复到1月的五成左右，南方区域的到访量总体恢复至六成，但北方区域只恢复至三成。
可以预见，2020年，万科销售回款可能下降，防疫成本有所增加，现金流承受压力。销售回款大幅下降也给未来1-2年带来远期结算压力。
一年只有365天，万科说工地开工时间大约延迟了40天，相当于一年时间的九分之一。
祝九胜介绍，万科在湖北武汉、宜昌、鄂州三市布局了项目，但1月23日之后，这些地方再无新增销售额。
他表示，虽然三个城市的货值只占集团总数的3.2%，但对公司影响还是很大。
比如仅一季度，万科1万户客户的新房交付时间点将发生变化。2020年全年，3.9万户客户将受影响。
近年来，因为调控，万科房地产业务的营业利润率，由2018年的29.67%下降到2019年的27.22%。
净利润同比增长率，也从2017年的33.44%，下降到2018年的20.39%，到了2019年增速只有15.10%。
根据披露，2019年末，万科有息负债合计2578.5亿元，占总资产14.9%，涉及短期借款、一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元。
万科2019年实际利息支出合计139.6亿元，其中资本化利息合计56.9亿元。
同样，根据万科2019年报披露，截至2019年末，万科持有货币资金1661.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。
如此高的现金储备，别说地产行业，放到中国任何行业、任何企业这都是极高的。甚至可以说，全世界大企业，账上拿得出这么多现金的，其实也就那么点。
有钱、有粮，才能过冬。面对债务和一定周期的营收压力，杠杆才能稳健。
通过万科年报披露，杠杆游戏看到万科融资成本，真的是很国企。
如上图，你说3-4%出头的资金成本，去哪里可以找？
多少激进的民营房企大佬，动辄9个点、超过10个点融资……
有些东西，真的是有命数和血统、基因，再努力，很多时候也是没用、没意义的。
2年前，郁亮主席喊出“活下去”。在行业引发不小震动，虽然这2年确实很多房企活不下去，但形势没有比现在更困难过。
不少房企这1年来，都在筹备物业分拆上市，多个投融资平台多条路。
万科物业预备IPO的传言也不少，郁亮则回应称，万科物业暂无上市计划，“我们要等到人们认为万科物业是城市服务商的时候，才考虑让它上市，请大家耐心等一等”。
毕竟2019全年，万科经营性现金净流入456.9亿元。实在是让很多房企羡慕。
病毒事件让很多个人、企业，各行各业都陷入困境、面临挑战。活下去，对谁来说都是第一位的。
近期国际金融、经济形势也异常让人担忧，谁能独善其身？
万科35年风风雨雨，太多历史性时刻。但愿很多困境中的房企，能保重。
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