华东区是全国商业最密集、最繁华、最活跃的区域之一，历年来一直都是新增供应市场增长最快的区域。

港企如恒隆地产、香港置地、新鸿基、九龙仓、瑞安、新世界等，央企或国企如华润置地、大悦城、招商蛇口、保利等，内资如万达、龙湖、宝龙、印力、新城控股等知名商业地产开发商依然将华东视为重镇，纷纷加大布局。

特殊的2020年上半年，全国供应市场疲软，华东仍然以24个开业量领跑全国，诸如龙湖南京龙湾天街、苏州昆山万达广场、宁波1872花园坊等多知名商业项目入市。

按照惯例，下半年是全国商业供应市场的活跃期，企业集中放量、知名项目扎堆开业。但受疫情影响，不确定性因素增加，有多少新的商业项目将开业，是我们极为关注的。

据联商网零售研究中心统计，2020年下半年华东拟开业的商业项目数量126个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥5万方）。新增GFA商业建筑面积1273.83万方，平均单体建筑面积10.19万方。

不过，诸如商业面积5万方以下的上海百联临港购物中心、南京乐基广场、上海ESP电竞文化体验中心等，以及福州宜家家居、宁德红星美凯龙、芜湖红星美凯龙等家居商场未在统计中。

区域情况：数量、体量贡献江苏均领跑

从开业数量上看，江苏以36个领跑区域，计划开业的项目数量也明显高于其他省市；浙江以25个紧随其后，福建、安徽、江西三省15分并列第三。其他山东10个、上海10个。

从开业体量上看，江苏以405.36万方领跑区域，比第二高的浙江多了近200万方，安徽、山东、江西、福建、上海依次排序。

• 上海：相比往年，上海今年低调了许多，下半年计划有10个商业项目开业，计算上上半年开业的2个项目，全年开业量最多12个，而2019年上海就开出了51个商业体。

• 浙江：杭州、宁波、温州向来是浙江的三个头部城市，素来有“杭甬温”之称，也是企业战略布局的重点城市。下半年计划开业名单中，杭州、宁波、温州就贡献了19个，其他绍兴、嘉兴、金华、湖州都有项目计划开业。

• 江苏：江苏下半年计划开业量最多，但贡献率最大的除了集中在南京，徐州、南通等经济强市外，三线城市盐城以6个开业量紧随南京之后，可见三线城市的潜力。

• 山东：山东是下半年计划开业量中最少的省份，但城市的分布较广，济南、青岛、泰安、淄博、济宁、威海、菏泽都有项目计划开出。

• 福建：福州计划开业6个、泉州3个、厦门和莆田分别2个、南平和漳州各1个。

• 安徽：安徽的情况与江苏类似，宿州的拟开业量最多，展现了城市下沉的趋势，合肥、阜阳、滁州、蚌埠、亳州、铜陵、六安等城市有项目开业。

• 江西：江西全省的分布较为平衡、南昌、九江、赣州、上饶、吉安的拟开业量都在两个以上，宜春和抚州也有项目开业。

从单个城市分布情况上看，前三分别是上海、杭州、南京，其中上海和杭州以10个开业量领跑城市榜。TOP10榜单（开业数量≥3个，其中9个城市并列第10）中，多为经济发达的城市和省会城市，如全国经济中心上海、浙江省会杭州、江苏省会南京、福建省会福州、山东省会济南。

体量情况：中型购物中心为主

下半年华东计划开业的项目中，体量发展与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

结果显示，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，具体占比约50％；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约35％；15万方以上（含15万方）占比约15％。

超20万方的巨型购物中心有上海南翔印象城MEGA、杭州天目里、宁波华侨城欢乐海岸、龙湖南京江北天街、苏州高铁吾悦广场、菏泽佳和城。

企业情况：“三巨头”实力角逐

在下半年华东市场，全国性开发企业仍然是“主角”，万达、印力、龙湖集团、新城控股、华润置地、宝龙商业、银泰置地、华地国际、金地商置、砂之船等企业都有项目开业。

具体来看，呈现出万达集团、新城控股和宝龙商业“三巨头”角逐的格局。

万达集团就将有13个万达广场开业，按照万达的开业节奏，有望按时开业。

比万达更猛的还数新城控股，下半年在华东计划投入17个吾悦广场，同万达一样，新城吾悦广场的开业也将“言出必行”。

另一个“大神”是宝龙商业，深耕长三角的宝龙，下半年在华东将有8个宝龙广场开业，分布杭州、绍兴、金华、盐城、泉州和漳州。

▲宝龙商业在上海布局情况

另外，龙湖、砂之船、万科等企业在计划开业数量也超过了2个。

实际开业量或缩减

根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50％的购物中心会延期开业。

以江苏为例，从我们近几年统计的结果发现，2018年江苏拟开业近百个，实际开业38个，开业率接近40%；2019年江苏拟开业163，实际开业66个，开业率40%左右。可以发现，近一半的的项目没能按计划开出，或建设工程进度较慢、或招商不顺、或企业自身战略衡量，不得不被迫延期。

在华东的下半年拟开业名单中，杭州高德置地广场、宁波恒一城市广场、温州瑞安新湖广场等项目都是在延期下来的项目。可见，按照往年情况看，实际开业量还会低于拟开业量，且今年受疫情影响，企业复工延迟、建筑施工延缓、商家困难或影响招商等因素下，实际入市情况还有待后期观察。

存量物业优化升级

随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

联商网零售研究中心此前统计结果的显示，2020年上半年存量改造的商业项目（包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式）有8个，占比高达13%，与2019年同期相比，占比量（2019年存量改造项目占比6%）有所增加。

下半年拟开业项目中，仍然有不少是存量改造物业重新升级后开业的，比如上海广场、上海浦东云汇天地、盐城八佰伴等等。

▲上海广场内部实景图

随着中国城市规模的不断扩大，城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。

特色创新以冲出重围

存量时代，如何冲出重围是各大开发商苦思冥想的难点，做到创新才能引流创收，比如想方设法的从建筑设计上特立独行，以颜值取胜；又如招首店品牌、网红品牌吸引消费者；再如各大IP、主题运营引入，提升商场的活跃度和体验性等等。

华东下半年计划开业的商业项目中，单从建筑形态上仍然以盒子式的购物中心为主，但也有诸如上海青浦东渡蛙城这样的特色主题街区式商业，即便是购物中心模式，也在积极创新。

如印力集团下半年重点推出的上海南翔印象城MEGA为例，34万方的巨型商业做到了真正的“大有内涵”，项目外部打造了上海罕见的形似大阪难波公园的退台花园，在跨楼层设置生态植物园，将森林、湿地、高山等自然景观融入建筑和商业中，为消费者塑造一个游离于城市之上的自然绿洲。同时，以“鹤旅南翔”为文化脉络，设置了三个主题中庭，分别以“鹤舞”、“鹤鸣”、“鹤栖”命名，巧妙融合了城市文化属性与商业功能特性。

▲南翔印象城MEGA生态植物园

附：下半年华东拟开业购物中心名单