新城，一直是一家低调的房企，外界对其了解往往不多。

我们也常接到粉丝提问，想知道新城发展的怎么样？核心竞争力是什么？

上周，跟几个朋友吃饭，其中一位新城的朋友跟我说：

你知道新城商业发展多快吗？

全国布局140座吾悦广场，已开业64家，9月预计还有7家开业。

这个数字，意味着新城在商业地产领域取得领先身位，其已开业商场数已经超过了万象城和天街之和。

不经意间，吾悦广场正在遍布各地，成为成长最快的商业地产品牌。

今天我们就聊聊，新城商业的进化历程。

12年，商业地产进化史

2019年底，新城控股小范围召开了一次讨论未来战略方向的“零号会议”。

这次会议中，不仅明确了新城控股的长期战略目标，并且旗下住开、商开、商管三大事业部，梳理了各自当前的经营痛点，经过讨论后，

聚焦产品力、营销力、运营力，最终形成“十二大战役”。

此外，会议还提出，2020年新城将在保持规模之际，由“增量”转向“提质”，追求高质量、稳健、可持续增长的发展模式。

目标明确后，新城商开团队面对的挑战，就是如何进一步升级产品，打造引领未来生活方式的高品质商业。

要知道，自2008年新城将目光投向商业地产领域以来，12年中，新城商业已经历了4代产品的升级和进化。

1.0时代：2009年，初步试水商业地产

当时是从现金流回笼较快的销售型商铺切入，例如武进的新城上街，作为全销售型项目，只需把房子造好卖出去。

2.0时代：2011年，MINI MALL及百货落地

MINIMALL是由新城销售、招商并统一运营的项目，目标是做典型的百货商场，例如万博百货。

3.0时代：2012年，“吾悦”商业地产品牌正式诞生

住宅+MALL的产品组合，标志着新城进入综合体时代。

通过住宅开发适当平衡经营现金流，商业全部为公司持有经营，统一招商。

这时的商业模型还处于学习模仿阶段，代表作为常州的武进吾悦广场。

4.0时代：2017年，提出吾悦4.0

经过8年积累，具备丰富的操盘经验后，新城开始探索具有自身特色的商业经营管理模式。

提出了商业4.0开发理念，以镇江项目、宁波项目为试点，要求其成为多业态组合的多元化商业综合体。

即以商业购物为核心，结合办公、居住、餐饮、文娱及新城独创的主题街等，打造多功能城市生活空间。

镇江新城吾悦广场

吾悦4.0产品具有五大显著特征，被命名为“五悦”：悦空间、悦人文、悦智慧、悦生活、悦生态。

总结来说，就是空间设计更加立体丰富、产品打造融入当地文化特色、应用智慧科技系统、增加体验性业态、加强绿色生态的打造。

发展到4.0阶段，新城商业已经告别传统模式，开始具有自身特色的开拓创新，可以说是将一线城市水准的购物中心，带到了二三线城市。

这也是为什么吾悦广场能受到各地欢迎，短短几年就拓展上百个项目。

5.0，一个吾悦一座城

居安思危，虽然吾悦4.0已具备较强的竞争力，创新性和与当地文化的结合也超过多数同行。

但是，新城商开始终保持着紧迫感，今年“产品升级战役”提出后，其设计研发中心协同11个部门进行调研交流，对整体价值体系和产品体系进行梳理和升级。

经过数月研究，他们从城市供求、民生诉求、客户需求等多维度出发，提炼出全新的吾悦5.0体系，其核心可以总结为：

一个吾悦，就是一座城市。

这是一个听起来很牛的概念，代表着吾悦从商业综合体向城市运营综合体的进化。

而落地的价值体系包括：三区两线，五位一体。

1、“三区”即指商区、社区、住区。

优质商区，代表着全龄层、全业态、全品质商业综合体；

幸福住区，代表着融入健康科技的高品质住宅；

活力社区，则是联结和缓冲商业与住宅之间的开放式生活街区。

通过开放式街区，将快节奏的商业综合体与安静舒适的住宅区，有机舒缓的结合，这样不管是从住区到商区，还是从商区到住区，空间和体验感的过渡都更加自然。

这相当于上海的淮海路商区+新天地街区+翠湖天地住区形成的高品质城市生活，将集中式商业、办公、酒店，与强社交休闲属性的街区，和高端住宅整合在一起。

2、“两线”指客户动线和服务动线。

如果说三区是城市组织的肌体，那么对客户动线及相关服务的打造，就像筋骨一般起到有机串联的作用。

吾悦5.0打造了贯穿三区的“吾悦景廊”，通过有效的环境设计，让商社住的衔接更加自然。

此外，通过“幸福价值服务平台”搭建，将三区的服务需求打通整合，实现数字化、智能化服务。

3、“五位一体”指形象、生活、环境、服务及智慧一体化。

通过“三区两线”构建出城市综合体的完整形态，再通过统一产品设计、环境打造、服务系统，实现形象、品质、服务的全方位提升。

这种整合商区、社区、住区进行统一打造的理念，实现了：

将一个微型城市的功能浓缩在一起，让客户在步行范围内就能满足一切需求。

这也使“吾悦”不再单指吾悦广场，而成为更加丰富的城市生态圈。

截至上半年，新城商开“产品升级战役”初步成果已基本完成，既有创新产品推出，也有设计标准的迭代，包括：

这些5.0体系的升级动作，将在其下一代产品的规划中陆续呈现。

而下半年，新城还将有两个代表吾悦4.0商业设计和品质新高度的A类店开业，即苏州高铁吾悦广场和温州龙湾吾悦广场。

其中，苏州高铁吾悦广场身处高铁新城百亿级综合开发项目中，成为连接高铁新城板块与相城区中心城区乃至苏州市中心的重要枢纽。

以“镜城苏州”的设计概念，将苏州园林与吾悦广场的购物场景相融合，将打造一条“空中平江路”，引领苏州未来消费潮流。

苏州高铁吾悦广场

温州龙湾吾悦广场是一座可以“翻越”的购物中心，从城市界面到水景广场，从景观连桥到退台花园，从屋顶公园到景观露台，打造出一条半山半城的立体动线。

温州龙湾吾悦广场

可以说，吾悦5.0产品体系的提出，是对新城商业“有情怀、不复制、具规模”这一核心理念的升级和延续。

“三区两线，五位一体”所创造的微型城市生态和生活方式，是对未来城市综合体的提炼与总结，相信将在更多项目中呈现。

03

35%，低负债稳健发展

在不久前发布的半年报中，很多人都会关注，新城这家快速增长的房企，负债率是否触及“三大红线”。

令大家意外的是，截止上半年，新城控股剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；

同时，净负债率仅35.06%，较去年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点。 

现金余额649.95亿，短期债务375.81亿，现金短债比超过1.73倍，财务安全性及稳健性相当好。

同时，其业务也保持稳健发展，上半年销售金额975.21亿，营收377.36亿，同比增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿，同比增长23.59%。

疫情之后，新城拿地也重新启动，上半年新增土地56幅，总建面1908万方，平均楼面价仅2867.82元/平米。

其总土储高达1.37亿平方米，足以满足未来2-3年的开发运营所需。

而从商业地产看，上半年吾悦广场已开业63座，租金收入21.32亿，同比增长22.46%，平均出租率达96％。

在“住宅+商业”双轮驱动战略下，新城通过多年深耕，凝练出了自己独特的开发模式，在产品力上不断创新与迭代。

一方面，住宅与商业能力同步提升，形成一加一大于二的叠加效应，使其在土储获取和产品销售方面取得优势。

另一方面，销售与持有收入同步增长，也使新城财务更加稳健，从长期来看持续性更好。

12年，商业布局从0到100，产品体系5次迭代，

遍布各地的吾悦广场，成为新城发展的压舱石。

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