在7月去过上海之后，L君在10月底也到北京进行了3天的商业市调。作为中国内地最繁华的两座商业城市，上海的商业地产项目展现出与城市气质一致的特点，精致、华丽、洋气、格调等等美好的形容词都不为过。

北京的商业地产项目则体现出另外一种城市气质，悠久的历史文化底蕴，浓郁的城市艺术氛围，开放包容的精神姿态。这座千年帝都不仅只有雄伟的故宫、肃穆的国家博物馆和灵秀的颐和园，也有引领国内商业发展的时尚地标——太古里的潮流，大悦城的跨界，芳草地的艺术，北京坊的历史，SKP-S的创新，甚至还有作为「新国门」的大兴国际机场的华美。

以下，L君将带来3天逛遍北京14处具有代表性的商业体、打卡2家品牌旗舰店的「帝都商业市调」。在L君看来，北京商业的繁华程度与上海不相上下，如果不算两城之间相差的那几百家便利店的话。

西单商圈：西单大悦城、老佛爷百货

（看点：传统商业中心的商业变革）

前门商圈：大栅栏、北京坊

（看点：历史保护建筑的商业开发）

王府井商圈：王府中環、APM、Zara旗舰店

（看点：传统商业中心的商业提升）

朝外商圈：侨福芳草地

（看点：独一无二的艺术商业圣地）

三里屯商圈：三里屯太古里、话梅旗舰店

（看点：引领潮流的现代时尚街区）

华贸商圈：SKP、SKP-S、华贸购物中心

（看点：中国店王的商业内核和自我革新）

双井商圈：朝阳合生汇

（看点：在非传统商圈打造人气特色街区）

亮马桥商圈：颐堤港

（看点：极具品质的社区商业体）

朝青商圈：朝阳大悦城

（看点：自我成长的跨界标杆）

以下内容，L君将解读北京的商业格局和本次市调的各处项目，由于篇幅内容较长，L君标注了项目的「看点」，方便大家直接「跳跃」到感兴趣的项目；并将全文（总共13000字，用图478张）分为上、下两篇，以便于阅读。

北京的城市格局和商业布局

中轴对称 背靠群山 东强西弱

仔细看我们本次的北京市调地图，会发现这座城市的商业布局有着明显「东强西弱」的特征，这也是北京的城市格局和发展趋势所决定的。

被称作「四九城」的老北京城，从空中俯瞰就像一个四方四正的巨大棋盘，中央那条南北竖直、闻名世界、留存至今的古代城市中轴线展现出北京独有的「严谨对称」的壮美城市秩序，也深远影响到北京的城市空间布局和各区的功能定位。

北京作为中国的政治中心，同时也是文化、教育、科技、金融、商业、国际交往中心，承担了不同于中国其他城市的「多重功能」。在城市中轴线以西，由内及外分布着诸多的政府机构、文化场馆、历史建筑、公园景区、知名大学、科创园区等占地面积较大的低密度建筑群，而再往西、往北就是连绵的燕山山脉，北京的地理位置决定了城市功能的区分和可持续发展的方向。

在城市中轴线以东，国贸CBD的聚集效应带动了城市建设的「一路向东」，使得位于北京城东占地面积广阔、拥有足够发展空间的朝阳区逐渐成为承载商务、商业、国际交往等重要功能的核心城区，区域内的人口结构不断优化，整体的消费能力和商业活力持续增强。

以2008年的奥运年前后为分水岭，此后北京的商业零售市场得到了快速发展，涌现出SKP、西单大悦城、三里屯太古里、APM、银泰in01、银泰in88、北京来福士广场、朝阳大悦城、侨福芳草地、颐堤港、王府中環、朝阳合生汇、北京坊、SKP-S等形态不同、风格各异、人气十足的商业体，且主要分布在城东和城东北的朝阳区内的多个新兴商圈。

虽然目前的北京商业零售市场依旧以「百货」为主要形态，虽然近几年北京新开业购物中心的数量与国内其他主要城市相比显得「太少」，但北京依旧是内地最繁华的两座商业城市之一，也是国际一线品牌最集中和最青睐的内地城市之一，而北京特有的历史气息、文艺氛围、开放包容、创新精神更为商业的发展注入了独特的城市魅力。

西单大悦城

中粮首秀 时尚地标 持续升级

2008年开业的西单大悦城，地处北京传统三大商圈（西单、前门、王府井）之一的西单商业区的核心位置，紧邻北京君泰百货，与汉光百货、西单商场、老佛爷百货隔街相望，是商圈内唯一的一座集购物中心（地面10层，地下4层）、甲级写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体，总建筑面积约20.5万平方米，购物中心的建筑面积约11.5万平方米，停车位约1000个。

当年，中国的商业地产行业正处于「摸着石头过河」的迭代更新期，很多项目还是以传统的建筑形态和百货模式为主，而作为中粮集团的首个「JOY CITY」项目，西单大悦城在建筑设计、空间规划、商业定位、品牌招商等方面都体现出了创新和突破。

当年少见的邀请多家国内外著名建筑设计公司参与设计，打造的全玻璃外立面，多中庭、多退台、多挑高、飞天梯等突破性的内部空间设计，「国际青年城」的项目定位和客群定位，引入的诸多年轻、时尚、国际化的优质品牌，使得西单大悦城开业之后迅速成为北京的潮流地标，开业当年即实现盈利，被誉为业内的「商业神话」。

如今的西单大悦城，虽然场内略显老旧，楼层空高也略显局促，但营运方十多年来在硬件设施、创意活动、主题空间、品牌引入、线上会员等方面的持续升级和不断突破使商场始终保持一流的商业活力，其2019年的全年销售业绩达40.5亿元，商场的全年客流和会员人数也极为可观。

北京老佛爷百货

中国首店 轻奢定位 亮眼书店

2013年开业的北京老佛爷百货，地处西单灵境胡同西口、与西单大悦城隔街相望，是著名的法国老佛爷百货（Galeries Lafayette）阔别15年之后在中国开出的首家门店，也是当年仅次于巴黎奥斯曼大道旗舰店的第2大分店，商场共6层，总建筑面积约4.7万平方米。

7月作为中国的首家旗舰店，商场沿袭了一贯的内饰风格，大理石和橡木地板、宽阔中庭和圆形穹顶，豪华气派自不用说。

与旗下主要门店的高端定位略有不同，地处西单商圈的北京老佛爷百货定位「轻奢」，引入了BOTTEGA VENETA、BALENCIAGA、KENZO、maje、MICHAEL KORS、I.T等国际品牌，业态涵盖女装、美妆、男装、童装、鞋履、内衣、配饰、餐饮、书店、健身等。

老佛爷百货的定位和品牌与西单商圈内的其他商场形成了差异化竞争，但在L君看来，即便在营业高峰时段，整个商场也显得较为冷清，而位于B1F的钟书阁北京二店却十分亮眼。

大栅栏、前门大街

历史老街 古香古色 文化旅游

位于天安门广场以南前门外的大栅栏商业街和前门大街，地处北京三大传统商业中心之一的前门商圈，不仅是老北京的中心地段，也是南中轴线的重要组成部分，至今已有约500年的历史，经过复原修复的建筑和街景保持了民国时期的风貌。

这两处古香古色的历史文化街两侧有着多家知名的标志性建筑和「百年老店」，是外地游客到北京的必打卡之处。在商业方面，两条老街经过多次整治和升级，仍然以传统商业和旅游客群为主；入驻的品牌不算高端，却也极具特色，虽然整体已无法重现当年人山人海的盛景，但依旧是最能体现北京历史文化和地域特色的旅游商业街区之一。

北京坊

独一无二 定位高端 文化地标

2017年开业的北京坊，紧邻前门大街，位于正阳门外、中轴线西，与天安门广场的直线距离约100米，总建筑面积约14.6万平方米，拥有停车位521个，是北京二环内从前罕见、以后难有的低密度开放式商业街区，也是广安控股旗下目前规模最大、历时最长的城市更新改造项目。

北京坊将老北京城特有的历史气息、胡同文化和当代的艺术氛围相结合，为项目打上了「北京专属」的商业文化标签，项目以百年劝业场为核心，整体呈现为「一主街、三广场、多胡同」的空间格局，其主要客群为国际旅行者和高端文化消费者。

北京坊引入的星巴克臻选北京坊旗舰店、维维尼奥香氛艺术馆、MUJI HOTEL、曼联梦剧场等多家全球首店、城市首店，加上Page One书店、CNSC中服免税北京店、wework等以文化体验为主的优质品牌，以及经常举办的各类公共文化创意活动，突破了传统商业的运营逻辑，将北京坊打造为传统文化和新生活方式相互碰撞、体验式商业和文创产业在此融合的「中国式生活体验区」和「城市文化新地标」。

王府中環

高端商场 奢华酒店 区位优势

位于北京传统商业中心王府井商业街核心地段的王府中環，由香港置地投资开发，项目包含高端购物中心和北京首家文化东方酒店，B1F至4F为购物中心，5F、6F为酒店，总建筑面积超过15万平方米，其中零售面积约4.3万平方米，停车位约660个，2017年开始试营业，于2019年10月正式开业。

作为北京历史悠久、繁荣至今的传统商圈，王府井商圈一直在推动自身的转型升级，而定位「时尚高端生活中心」的王府中環，以顶级的硬件装潢、众多的国际名品、出众的艺术氛围和周边的历史底蕴成为商圈新的标杆商场，也成为外地游客和周边高端客群的首选购物场所之一，其与商圈的其他商场形成了差异化互补，进一步推动了整个商圈的发展。

北京APM

潮流商场 注重细节 积极调整

与王府中環相隔不远的北京APM，开业于2007年，前身为拥有百年历史的东安市场，商业面积约9.6万平方米，B1F至6F为商场，地下停车位约450个，是香港新鸿基地产集团在内地的首家购物中心，APM即AM+PM，即为日日夜夜玩不停。

不同于之前的高端百货定位，转型后的北京APM重新定位为年轻、时尚、潮流型购物中心，目标客群更趋向于本地的年轻人，引入的品牌更偏重于年轻时尚品牌，主打美妆、运动、快时尚、数码科技、人气餐饮等，也引入了MICHAEL KORS、sandro、maje、Belle等轻奢品牌。2019年，北京APM的全年销售业绩约为31亿元。

从现场看，虽然商场内部略显陈旧，但合理的市场定位和业态布局为商场带来了大量年轻客流，特别是一楼的美妆区和高楼层的餐饮区，而在诸如亲子卫生间、电梯厅、停车场等多处公区位置，都可以看出港资商场对细节和管理的追求。

市调时，1F临街的部分商铺和其他楼层的多个区域正在进行品牌调整和升级，运动品牌、网红餐饮、城市首店成为品牌升级的主要方向。

王府井ZARA亚洲旗舰店

黄金位置 亚洲最大 转型尝试

自2019年6月关闭北京APM门店之后，快时尚品牌巨头ZARA并没有退出北京王府井商圈，其拿下北京APM对面的原海澜之家王府井旗舰店，打造为独栋4层的亚洲最大旗舰店。这也是ZARA近年来不断撤出购物中心主力店位置、精简全球门店数量、同时开拓新模式门店的转型尝试。而如今，中国内地快时尚品牌市场的两极分化趋势已经越来越明显。

该门店总建筑面积超过3500平方米，1F至3F为女装，4F为男装和童装，引入了旗下的家居品牌ZARA HOME（营业面积几乎可以忽略不计），在店内陈设上加入了艺术元素，同时配备了升级的零售科技。

侨福芳草地

艺术商业 经典作品 无法复制

这是每一个来北京市调的商业地产同行都不会错过的经典项目，因为这个项目本身已经超越了传统的商业理念。然而，用已故香港侨福集团主席、侨福芳草地之父黄建华的话来说，侨福芳草地是无法复制的，因为没有人会像他这样用心。那么，我们就用欣赏「艺术商业孤品」的态度来近距离感受侨福芳草地吧。

侨福芳草地位于朝阳区东大桥路9号，紧邻国贸CBD核心区，项目从1994年拿地到2012年9月建成开业，前后历经近20年，总建筑面积约20万平方米，是一座集顶级写字楼（8.4万平方米）、时尚购物中心（5.7万平方米，地下2层至地面3层）、艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑，共有停车位约1000个。

在建筑设计和氛围打造上，项目所在地块四面方正，由4栋单体建筑组成，却以罕见的合围式布局在LG2层形成了开阔明亮的大中庭，并用斜三角形的巨型环保玻璃罩将全部建筑罩住，同时以大跨度的步行桥和连廊将建筑彼此相连，形成了领先时代的环保设计和极佳的空间体验感。

商场内外陈列着由多位艺术家精心打造以及来自黄氏家族收藏的超过500件的各式艺术品，加上日常在商场LG2层的画廊和L10层的艺术中心举办的各类文化展览，共同构成了侨福芳草地独有的丰富多元的艺术氛围。

在项目定位和品牌引入上，购物中心从最初的「高端奢侈品商场」逐渐转变为「京城约会圣地」，目标客群更加年轻化。人气十足的餐饮区和酒吧，多个设计师品牌和以美妆、配饰为代表的女性品牌也很受欢迎。

单就商场的销售业绩和租金回报来看，侨福芳草地并无优势，整个项目的建筑外形似乎也并不惹眼，但其却将人文、艺术、美学、环境、科技、时尚和商业建筑完美融合，以大胆出位的建筑设计打造出引领时代的经典作品，不仅成为京城乃至内地的艺术商业地标，更成为向大众传递人文理念、诠释艺术思想的城市公共空间。

下一篇，我们还将带来三里屯太古里、北京SKP、颐堤港、朝阳大悦城等多家商业体的市调内容以及北京的美食部分。

未完待续......