划重点

2020年新开购物中心大幅减少三成，但恢复势头却相当强劲。

2020年，是极不平常的一年，疫情“黑天鹅”肆虐，给全球商业带来前所未有的重创。年初开局，全国停工停业、商场短暂关闭，商业地产经历有史以来最黑暗时期。在如此环境下，2020年新开购物中心大幅减少三成，但恢复势头却相当强劲。

据赢商大数据统计，2020年全国新开业购物中心总量为373个，总商业体量3447万平方米。（文末附2020年已开业项目详细盘点表）同比2019年，数量下降约三成，总体量下降约28%。纵观全年，我们看到了商业地产的触底反弹， 1月底疫情爆发，在此之前已经开出48个购物中心，之后的2月、3月、4月戛然而止，5月份才开始复苏，下半年逐步加速，9月份迎来开业小高潮，四季度整体恢复至同期八成水平，12月基本与同期持平。

数据说明：

1、统计范围为全国367个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上的购物中心；

2、统计时间截止至2021年1月31日；

2020开业的mall，比想象中“稳”

// 增量：开业增量依然高企，存量改造项目连年增加

从近4年开业数据看，增速呈逐年放缓之势。撇除2020年特殊情况的开业数据，2017年-2019年开业数量均保持在500+，体量4000+万平方米，增量依然高企，但增速回落。

另一方面，存量改造项目连年增加，2020年不完全统计数据已达37个，体量超400万平方米，约占总体量的一成，该数据是2018年的约2倍。

可以预见，未来在增量和存量并举发展的情况下，商业地产运营能力将面临更大挑战。

// 地区分布：华中区因疫情开业量大幅下滑

2020年开业项目主要以全国五大城市群为核心分布，从热力图看依次是长三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群、长江中游城市群，环渤海城市群。

从地区看，华东区依托经济实力最强大的长三角城市群，商业地产发展长期活跃在全国之首。

华中区，因武汉处于年初疫情爆发中心，受影响程度最大，全年仅开业4个项目，因此华中地区整体开业量大幅下滑。

大东北地区，如新疆、西藏、内蒙古等地虽然地域广袤，但商业发展相对迟缓，新开业项目寥寥可数，主要是外来开发商在“作战”，万达、新城各开出了3个、2个项目。

// 城市线级：新项目“扎堆”二、三线城市，三线城市涨幅最“猛”

从近4年开业项目在各城市线级的占比看，高线级城市维稳、中线级城市快速增长，低线级城市疲弱。

一线城市开业量占比相对稳定，在10%-13%之间波动；

二、三线城市开业量占比整体保持增长，三线城市增幅最显著，4年间增加了6个百分点，二线城市增长了2个百分点。二、三线城市正成为商业地产的主要增量市场。

// 城市分布：成都居首、盐城跻身全国前十

2020年新开业项目分布全国139座城市，其中前10座城市占了近三成份额，包括了4个一线城市，5个二线城市，1个三线城市。

成都开业数量、体量均居全国首位。成都首店经济为城市商业赋能效力彰显，近年成都首店领衔新一线城市，据成都零售商协会统计数据，2020年成都引入386家各类型首店，仅次于上海、北京，排全国第三。首店经济全面提升成都商业活力和竞争力，推动城市商业发展。

佛山开业体量在华南仅次于广州，排全国第三。其近年商业发展令人惊叹，城市商业活力释放，商业地产发展加速度。2020年居住人口首破千万，在华南区仅次于广州、深圳；同年，首次入围新一线城市，在商业资源集聚度、生活方式多样性、未来可塑性等维度的评分尤其亮眼。

最出人意料的是，江苏盐城开业数量、体量跻身全国前十，位列第四，同时领跑华东。受益于商业下沉，盐城商业近年迎来飞速发展。盐城城市面积、人口及经济实力均排在江苏下沉市场前列，商业空白市场大，2020年底盐城人均购物中心面积仅0.42㎡/人，低于扬州、无锡镇江、南通等下沉城市，加上江苏发家的本土企业，如新城、中南、八佰伴等巨头深耕本土的资源优势，全面助推盐城商业发展。

// 体量：小体量商业风头正盛，但中、大型购物中心仍是主流

2020年新开业购物中心体量集中在5-10平方米、10-15万平方米两个区间，近两年5-10万平方米区间占比有下滑趋势，10-15万平方米区间呈现上升。虽然小体量的社区商业风头正盛，但中、大型体量购物中心仍是当前主流。

值得关注的购物中心新趋势

// 为了圈住新兴消费群体，房企纷纷推出“新产品线”

新兴消费群体正快速崛起，带来了全新的消费方式。他们有独特的消费观和审美，对精神层面的追求更高，更注重场景、娱乐、社交等方面的体验。新消费方式的产生，加速商业地产产品线迭代升级，房企全新一代商业产品线纷纷亮相，以年轻、潮玩、体验为主要特性，重新定义新兴消费群体的购物场所。

12月底，大悦城控股全新商业产品线“大悦春风里”首作——北京大兴大悦春风里迎来开业，项目聚焦25-45岁的城市中产，通过生活业态志趣的蕴化与多元生活场景的交互，以家庭和社交需求为重心，演进“第一生活”的商业形态。购物中心紧抓首店经济、网红经济，引进30%区域首店，以及一众网红品牌，如星巴克独栋花园宠物店、MUJI、京南最美菜场京东综合生鲜超市、蔡澜港式点心店。

益田商业首个“益田假日奥特莱斯”直接瞄准“新中产”消费群，项目通过多首层模式串联众多社交休闲空间，实现室内室外多重交互体验，业态方面，北区mall主打轻奢时尚，南区则以运动潮流为主题，同时引入特色网红餐饮，家庭休闲游乐等品牌，以满足年轻消费群体的购物、休闲娱乐需求。

中南商业的全新购物中心品牌“大有境”，在产品内核、场景打造、业态品牌等方面进行全面升级，首个项目在南通开业，引入情景化设计，独创五大特色空间，打造16米攀岩、天空农场、星光篮球场等主题空间，以满足年轻消费群体的体验需求。

// 购物中心抢滩“夜经济”，晚上“不打烊”

2020年，在疫后复苏时期，全国各地推行“夜经济”，以提振消费。购物中心积极响应号召，一时间热火朝天推出夜市集、夜经济街区等夜间消费方式，夜经济成了“新风口”。

昆明呈贡吾悦广场的"星光街"，集轻餐、茶饮、咖啡店、酒吧于一体，旨在打造涵盖夜美食、夜娱乐、夜运动、夜文创、夜旅游五大功能的夜经济生活带。整个街区打造成紫色的闪耀星空，是一个有颜值、有内涵的夜宵费场所。

长沙复地星光天地打造长沙南城首个24小时全开放街区，街区实施品牌商家闭店自由政策，形成串联项目消费客群的娱乐、文化和饮食等多种场景的独有夜间体验式消费生态。

南京弘阳广场“永不落幕的城市秀场“——夜江北双街开幕，围绕夜show、夜游、夜食、夜购、夜娱、夜宿6个“面”，打造江苏首个夜经济街区。街区的营业时间延长至24时+，通过夜生活10大品牌打造24H全时段体验。

// 把mall打造成景点，“城市微度假”概念悄然兴起

在消费升级的浪潮下，“购物+度假”的休闲生活方式越来越受到城市消费群体的青睐。迎合新生活方式需求，“城市微度假”概念在购物中心悄然兴起。新开业的上海南翔印象城MEGA、东莞益田假日奥特莱斯、佛山益田假日天地、佛山王府井紫薇港、北京乐多港万达广场、东莞滨湖万科里等购物中心都推出“微度假”概念。

上海南翔印象城MEGA，一座体量34万方的“巨无霸”商业体，位于嘉定南翔镇核心位置，定位长三角地带全新的“一日微度假胜地”。为充分展现微度假氛围，项目将森林搬进了购物中心，以“觅境·森林”生态植物园为蓝本的热带雨林、被梯田状的绿色植被环抱而形成的独特“退台花园”、400米沿建筑边缘的屋顶星空跑道，可随意跑步运动，亦可悠闲散步……

王府井紫薇港凭借32万方的超大体量，400+品牌的庞大阵容、结合紫薇IP文化打造了国内首个“紫微宫”文化全息主题剧场以及WALKIN-SPACE三大歌剧级场景交互装置，全面实现“空间沉浸式”视觉交互体验。项目后续还将打造超一公里紫薇观景步道、湾区首个婚恋主题空间——紫薇星空殿堂等空间场景，强化“城市微度假”的独特生活体验。

东莞益田假日奥特莱斯以“奥莱+N”的模式打造“城市微度假+全业态体验型”奥特莱斯，紧扣“家庭生活+城市微度假”客群需求，引入200+知名品牌、超20%为餐饮业态、超30%为家居生活配套服务业态，同时结合综合体自带的雅乐轩酒店，与距离项目仅500米的国家AAAA级景区龙凤山庄形成强强联动，打造成为立足深莞、辐射大湾区的近郊微度假目的地。

疫情防控常态化，城市微度假的需求愈加明显。疫情环境下，远足旅游受限，但人们对休闲放松的需求不变甚至比以往更甚，近距离的城市微度假是当下主要选择。城市里的购物中心，融合吃喝玩乐购物及休闲场景的“微度假”场所，承载了零售之外的更多体验业态，恰好可以满足人们多方面的需求。

// 购物中心纷纷开启“绿色商业”模式

如今的购物中心，逐渐颠覆过去单调的场景，以自然、艺术、科技等元素不断提升体验。

为顺应城市人群对自然的向往和绿色生态的追求，“绿色生态”已经成为购物中心空间场景的新主题，各大购物中心更是“脑洞大开”，将森林、大海、绿树、花草、小溪流水、瀑布、山石等大自然景观搬进了室内。

上海南翔印象城MEGA打造了1000㎡+沉浸式生态植物园，成为上海购物中心最新场景打卡胜地；崇明万达广场利用下沉式广场，以假山、瀑布、小桥，绿植等景观形成的一个个自然生态“小岛”，营造怡然自得的自然生态场景。

龙湖西安香醍天街以“森林主题”贯穿场景空间，将山谷中自然生长的花丛搬进场内，实现从林荫、花丛、盆景到山谷的场景交替，被称为西安富氧含量最高的购物中心。

凯德广场·诺和木勒在购物中心1-6层布以大溪地原生溪流、原生空气凤梨、日式锦鲤菖蒲园、枯山水石景、空中精致公园、亚马逊热带雨林，打造了10000㎡的原生态自然空间。

◎ 图片来源：招商玉泉

无锡八佰伴中心首创无锡35米高差叠水瀑布，从五楼飞流直下，汇聚到楼下形成100多米的潺潺溪流。外广场是海棠，水杉等多种花木环绕，与流水交辉掩映。

// “在地文化+复古风”主题街区成新爆款

主题街区已经成为购物中心“新标配”，新潮、有范的主题和场景，承载了消费、打卡、体验多重功能，是购物中心吸客的一大法宝，甚至是购物中心极具辨识度的标签。

街区的主题不断演变，创意无限，近年国潮复古风的兴起，一波“在地文化+复古风”主题街区极为吸睛。

南京雨花吾悦广场的“城南印巷”主题街区，结合南京人文元素，明鼓花灯状元钟，绫罗绸缎软烟罗，移步换景，再现十里秦淮盛景”。

苏州高铁吾悦广场在6楼打造的“秀河坊”，系全国首创空中水景商业长街，通过植入乌篷橹船、亭台水榭、雕花古井、青砖黛瓦、青石板……等景物，还原出惬意的江南姑苏生活场景。

鞍山大悦城在B1层打造的“平鞍食街”，以唐代“流觞仪式”为灵感，输出古代知名人物化身的形象IP，再现唐朝历史风情。街区还通过打造太白酒馆、杜甫客栈、如梦苑、玺悦亭等营造唐朝的沉浸式场景。

// 房企巨头争相入局“抢夺”存量市场

在城市更新及消费升级浪潮的推动下，商业存量改造正蓬勃发展。传统专业市场、百货商场、老厂房、历史文化街区等老旧物业被“活化”；也有经营不善的新场子，在改造后重新亮相，生机再现。

由专业批发市场转型区域大型购物中心的广州悦汇城，是存量改造的新典范。该项目前身是鞋具箱包批发市场——财富天地鞋业广场，本次改造范围达35万平方米，改造难度堪称全国之最，改造后商业体量达28万㎡，成为广州第二大、广州西部最大的购物中心。

上海广场是小体量老旧商场升级的创新案例，项目有着20余年历史，曾是上海商业地标之一，但在城市商业升级的过程中逐渐沦落。2018年由美罗、华凌、融创和御沣四方共同完成对项目的收购，然后对B1层至6层，共7个楼层约5万平方米体量进行全面改造升级，并以“商业+办公”的创新业态组合，即36%餐饮娱乐+8%潮品零售+56%WeWork联合办公的多重功能组合业态布局，完成精准的消费需求匹配。

◎ 图片来源：中国美陈群

无锡万科运河外滩将老厂房改造成了文艺青年打卡商场，项目前身系建于1948年的荣氏家族开源机床厂，改造后项目总建筑面积约5万平方米，主体涵盖了6栋民族工商业的保留建筑、4栋现代风格的独立商业、运河外滩艺术中心以及拥有6层运河水岸秀色的mini Mall——运河外滩M栋；12栋高低错落有致，相映成辉。加上引进无锡跨界生活体验馆品默JUNO、品质新零售品牌棉仓、“您的第三会客厅”蓝山客、雕刻时光等首进无锡品牌，项目成功将老厂房打造成了文艺青年打卡地。

沈阳中街盛京龙城、广州永庆坊是将城市历史文化街区升级改造的最新代表作品，各有特色。沈阳中街盛京龙城由近400岁的沈阳中街改造而成，项目毗邻世界文化遗产沈阳故宫，根植于盛京，打造了原创的城市级历史文化IP，还携手豫园股份旗下品牌、盛京老字号、沈阳故宫文创等文化品牌，打造了盛京网红老街，同时引入当下网红潮玩体验业态，将复古国潮与现代商业完美融合。

广州永庆坊是城市微更新的范本，项目位于广州荔湾区“最美骑楼街”恩宁路，秉承“修旧如旧，新旧融合”的微改造理念，将历史老街成功“焕活”。去年10月开业的永庆坊二期，通过引入钟书阁“西关风情”主题店等，喜茶岭南风主题店、茶理宜世“梁祝”主题门店、瞻云酒店粤剧主题酒店等，将现代商业与历史文化相融合。