印力上海：如何实现高质量的加速领跑_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

Mall星人获悉，除了去年年底官宣与浦房集团签署战略合作协议，印力上海继续东进，1月29日与外高桥集团完成项目合作签约，将联手打造森兰国际板块商业项目。

为匹配浦东森兰国际板块国际化社区、体育公园生态湿地及新一代产城融合和城市生活窗口的属性，印力上海森兰项目拟落地“印象城”产品线，在「10万方+」的总体量开发上，规划近万方的体育主题空间、近万方的社区活动空间和其他多元业态。

该项目拥有突出的区位优势，位于上海轨交6号线与21号线（在建）交汇的东靖路枢纽站和隧道周家嘴路交通快速隧道至浦东端的第一节点，可直通陆家嘴、五角场、南京东路等城市核心区，未来将进一步连通金桥、张江、迪士尼、浦东机场上海东站。结合中国首个自贸区的对外经贸优势和森兰绿地及水域的高覆盖率，项目不仅能够填补森兰国际社区集中式商业领域的空白，还将实现TOD枢纽、零售商业、国际潮流、生态健康、体育休闲、公共服务等要素有机融合，贡献一座令人充满期待的印象城。

作为板块内稀缺的综合性项目，森兰印象城有望在开业后，成为印力上海掌舵的又一个爆款。

森兰印象城项目的签约，可以说是印力上海在2021年的加速跑后，接力在2022年继续向前高速奔跑的新起点。

细细打量漕河泾印象城、松江印象城、AI PLAZA西岸凤巢等2021年的新开项目及其成绩单，可以非常明显地看到：印力上海已经进入高质量高速发展阶段，不仅能够高效地获取和兑现项目，而且获取和开出的项目都能够抵达较高的水准，进入「规模领先、产品领先、内容领先」的状态，有竞争力和影响力的标杆项目越来越多，同时也越来越能赋予项目更多的运营价值。

本文将基于第三方的视角，对印力上海过去一年的成绩进行年度总结。虽然并非严格意义上的研究报告，但也不妨可以称之为「印力上海第三方年度报告」。从这份年度复盘中，Mall星人试图找出印力上海实现领先领跑的内在逻辑和个中变化，以及能给消费者、给品牌、给行业、给城市发展带来的现有价值与潜在价值。

PART 1

▶战斗力：项目数量、业绩和品质全部在线

目前，印力上海城市公司负责印力集团在上海、南通、苏州、常熟、昆山5座城市的开发运营管理，涉及江苏、上海一省一市。

先按照时间顺序，直观地了解一下印力上海2021年的城市新项目和城市更新项目——

5月28日，上海漕河泾印象城开业；
9月30日，上海莘庄维璟印象城调整开业；
10月8日，南通印象城南区启幕；
11月21日，上海松江印象城开业；
12月23日，上海AI PLAZA西岸凤巢开业；
12月28日，苏州阳山美好荟启幕；
12月31日，常熟印象里开业。

共7个项目，其中上海占4个；涉及的产品线以「印象城」为主，其他包括印象里、美好荟以及AI PLAZA西岸凤巢首个非标项目。

如果从这些项目身上考量和评价印力上海的战斗力，Mall星人认为可以从「数量」「业绩」和「品质」三个方面进行剖析。因为上海的项目占据多数，且作为全国首位城市，在沪的成绩单基本上已代表印力上海和团队的战斗力，因此下面以上海项目为主，予以解读。

▶项目数量方面。据中商数据统计发现，虽然上海大大小小的各类购物中心总数正逼近400家，但魔都庞大的市场依然吸引了龙头集团纷纷涌入上海开发新一代的购物中心。瑞安、新鸿基、太古、嘉里、崇邦、香港置地等港资巨头纷纷在上海拿地，但依照港资项目的慢节奏，拿地后离项目亮相尚需不少时日，同时原先项目数量最多的百联与万达面临一定程度的新项目断层，印力上海因为项目储备、快速兑现等方面的优势，成为2021年沪上新项目亮相最多的公司，晋级为领跑者队列。

虽然2021年之前印力上海在沪5万平方米以上的单体大中型购物中心，仅有七宝万科广场与南翔印象城MEGA，但依靠超高的项目成功率与口碑，2021年开始大幅发力的印力上海新开及调整了4大购物中心（漕河泾印象城、莘庄维璟印象城、松江印象城、AI PLAZA西岸凤巢），在营中大型项目总数已达6个，另有5万平方米以下不同类型的商业项目多个，如丰尚国际生活中心、览海国际广场、滨江道In-Bund、集颛桥、集安亭新镇。

▶业绩效益方面。Mall星人根据目前掌握的数据估算，印力上海（不含苏州南通）2021年总销售额超过80亿，已成为比肩百联、万达、恒隆、新鸿基的龙头。随着漕河泾印象城、莘庄维璟印象城、松江印象城、AI PLAZA西岸凤巢等新项目的加入，2022年的总销售额势必突破百亿。

总体来看，印力上海在营项目，无论是2021年新开还是此前所开，总销售额、客流量和单个品牌均有非常亮眼的表现。

例如，2021年5月28日漕河泾印象城开业当日，POP MART、TREK&TRAVEL、东京芝士工坊等品牌的销售业绩名列全国第一。松江印象城11月21日开业当日即收获26万人次客流与2380万元销售额，77家品牌门店销售额跻身上海第一；开业两周累计客流和营业额分别达到105万和1.28亿元，刷新2021年上海外环外新项目客流与业绩的纪录。

2021年迎来开业一周年的南翔印象城MEGA，商场全年销售额约40 亿元、客流量约4000万；2021年迎来开业五周年的七宝万科广场，商场全年销售额超30亿元、客流量约3000万。南翔印象城MEGA和七宝万科广场以此战绩，可谓内环外营业额双子星——西北（嘉定）西南（闵行）双第一。

拥有两家营业额超过30亿购物中心的印力上海，可与百联（百联中环、赵巷百联奥莱）、新鸿基（ifc、iapm）、恒隆（港汇恒隆、上海恒隆）堪称上海购物中心“四大天王”。

▶品质特色方面。首先，实际上品牌阵容、商场业绩和客流量已经用真切的「用脚投票」「数据说话」，证明了项目的质量；其次，松江印象城等项目一经开业，即迅速登上大众点评热榜前列，也证明了项目的号召力和消费者对项目的认可；再者，来自行业和媒体的高度关注，也反映了印力上海开发经管项目的优质度。

拨开项目数量、业绩、大众点评粉丝数、评论数的外在表现，探究印力上海之所以能够持续获取优质项目且高效率高质量兑现规划的，本质原因是富有战斗力的团队，在柔性组织的机制和氛围中，善于抓住机遇获取项目，不断创新产品和服务，持续提高经管能力，并且能与项目合作方、各个品牌方及其他包括设计在内的合作方，实现高效有效的沟通和协同。

在Mall星人看来，在与品牌和合作者的沟通协作中，印力上海团队不仅在内部形成了强大的战斗力和凝聚力，同时也跟品牌和合作者之间形成了整体性的战斗力与凝聚力。

在品牌招商方面，印力上海有几个内在的逻辑方法值得总结借鉴，包括：

将往常入驻大型综合体的连锁品牌引入中小型项目；
将往常入驻市中心项目或核心商务区头部购物中心的优质品牌引入郊区项目；
将通常入驻一线城市的品牌引入二三线城市；
在项目开业后，持续尝试品牌迭代或提档升级的可能性（自开业以来南翔印象城MEGA新增商户近150家，2021年七宝万科广场新增商户80余家、莘庄维璟印象城新增商户130余家）；
在引入知名首店、特色首店、新概念首店、网红店的同时，根据项目定位和属地文化引入定制店，如松江印象城开业时一同亮相的巡湘记湘SHOW-传承新形象店、来伊份广富林特色店、松鹤楼新形象店、animate全国首家次元列车定制店、LENOVO校园旗舰店、另物KOILAND全国首家宝可梦特色定制店。

据粗略统计，印力上海合作的品牌多达1000多个，其中既有与多个项目深度合作的主力品牌，如CGV影院、星聚会KTV、SEPHORA、I.T集团、ZARA、优衣库；也有大批上海首店，如DANI LeTAO、代字行DZH Home、CFB集团旗下三道入川、苏格拉宁（苏宁3C潮品店）、老鸭集、施华洛世奇Instant Wonder 零售主题空间；兼具高人气和高品质的网红店、热门店，如黑珍珠餐厅周师兄火锅、尽膳口福跷脚牛肉火锅；与印力集团首度合作的高端品牌，如LANCOME、甬府小鲜、T9tea、蔡嘉甜品、YELLOWKORNER（以往仅与港资王牌项目合作）；还有项目所在的区域热点品牌，例如松江印象城的松江热牌鲁山人日料、妙曼瑜伽、nata&bica。

印力上海的品牌“朋友圈”和首店“伙伴圈”在持续扩大。例如2021年12月23日开业的AI PLAZA西岸凤巢，不仅为西岸片区带来50%全国及区域首店，其中70%还是万科&印力集团首次合作品牌，包括奈尔宝家庭中心全国首家科技主题馆、Out of Stock0909 by Ontimeshow、甬府小鲜等。

关于品牌与项目业绩及品质，还不得不特别说一下印力上海的高化板块。在商场内部，首层基本上就是场内最具区位优势的楼层。首层的品牌质量，直接影响着项目的内容基调、业绩保障力和整体的能级。而印力上海对于高化品牌的重视显而易见——

南翔印象城MEGA开业时即入驻的SEPHORA，开业后迅速升级为XXL级店（SEPHORA也入驻了2021年开业的松江印象城）。开业至今，南翔印象城MEGA与DIOR、CHANEL、GUCCI等品牌，借助限时快闪店、限时巡展、限时活动等方式，与顾客形成互动，为后续的调整升级进行测试，打好基础。更早开业的七宝万科广场更是在美妆品牌升级方面积累了大量的经验，并且成绩斐然，拥有了兰蔻、香奈儿、DIOR、GUCCI、SEPHORA、NARS、IPSA、L'OCCITANE等品牌，其高化品牌阵容已经不输市内核心商圈的项目，并且这些品牌的经营业绩也可谓红红火火。

印力上海高化板块的成绩，至少说明了两点：一是印力上海对于联合高化品牌作战的路线方阵非常坚定，并且在高化板块操盘和首层运营上也已经迭代出自己的招商和经营力；二是高化、轻奢等品牌可以坚定地相信，在外环商圈完全可以拥有跟市区商圈同样的市场战绩。

除了与品牌形成了具有凝聚力的朋友关系，印力上海的项目合作伙伴也越来越多元。一批顶级资本、政府平台、头部企业，成为印力上海的长期战略合作伙伴。例如，漕河泾印象城背后的临港集团旗下上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司，是市属大型国企；莘庄维璟印象城背后的黑石，是国际顶级基金；AI PLAZA西岸凤巢背后的西岸集团是区属大型国企。

PART 2

▶创新力：场景与产品线全面且多元美好

关于印力上海过去一年在建筑设计、首店经济、活动推广、科技应用、顾客服务、项目联动营销、会员体系等方面创新和特色，这里不再赘述，有兴趣的朋友，可以查阅Mall星人、商业地产志、Mall先生关于2021年几个新项目和标杆项目的复盘文章——

Malll星人：

·AI PLAZA定档12月23日开幕，点线面10大看点剖析

·两周营业额近1.3亿，松江印象城项目与区域、品牌共赢秘诀

·「重塑」上海莘庄维璟印象城：黑石资本优势和印力上海商管能力的耦合场

·除了体量大还有什么？南翔印象城MEGA开业一周年深度复盘

商业地产志：

·把项目LOGO玩儿成超级符号，我只服AI PLAZA西岸凤巢

·即将5岁的上海七宝万科广场，堪称非CBD商圈核心商业的范本式案例

·苏州印象城12年的「长期主义」实践，提供了极具价值的业界参考

Mall先生：

·漕河泾印象城开业刷屏，小体量如何营造大声量？

·漕河泾印象城开业100天，又有了这些新亮点

这里想重点总结印力上海在场景营造和产品类型方面的创新力，以及所呈现出来的多样性。

在场景营造的落地上，印力上海融合了空间设计、品牌内容、科技互动等几乎所有开发经营管理中的要素，其创新方式和实际效果代表了项目和团队的综合能力和综合实力。创造性场景能够激发客群的内在需求，给客群提供不同于传统商业的氛围和体验。

Mall星人根据对印力上海多个项目和场景创新案例的观察，认为其对于场景创新既有想法和办法，同时在更多优质项目已经孵化不少实际的案例，基于空间界面、业态组合、营销服务等要素，实现了主题化、融合化、科技化的场景创新。

以2021年新开项目为例，根据白领和年轻家庭客群的消费与社交需求，漕河泾印象城创新了美食社交场景，原创设计了「MOJITOWN」、「深街酒巷」等多个沉浸式主题空间。MOJITOWN是一个融合了拉丁美洲和加勒比风情元素的开放式美食聚集地，深街酒巷是一个以日式饮食为中心的日式街区。

结合松江区域文化和项目的年轻潮流定位，松江印象城创新打造了八大特色空间场景——「水泥公园」「像素广场」「寻找皮卡丘」「剧院广场」「放空间」「梦幻出现」「烟火气场」「后花园」，涉及商场合作IP、科技、滑板、餐饮、绿植等多元化的体验和消费要素。

兼容自然之美、艺术之美和科技之美的AI PLAZA西岸凤巢，通过几乎遍布整个商场的不同形式的显示屏，打造艺术自然属性的科技交互场景。中庭立向的大屏会根据真实天气环境呈现昼夜、草木、动物等场景效果，顾客可通过装置进行交互体验，加上外立面曲面屏、室内顶部天幕、全透明互动导览牌等，构建出一个专属西岸生活的活力水岸商业。

在主题空间、特色场景之外，融合场景方面印力上海也在积极探索，如七宝万科广场2021年七夕期间推出名为「Beauty7」首届美妆节主题活动，联合Algologie、Soap&Glory等30多个知名及新锐品牌，打造丰富的品牌组合场景，同时联合小红书开启现场直播、博主带货等线上传播和销售转化方式，打造了线上线下的组合场景，多角度赋能形成立体的场景生态。

产品线的创新和丰富性方面，首先是各种体量皆有标杆项目，如南翔印象城MEGA是上海乃至全国新一代巨型购物中心的成功代表；七宝万科广场是上海乃至全国大型购物中心的成功代表；2021年新开业的漕河泾印象城已成为中型购物中心翘楚。

其次，主题类型也非常多元，涵盖艺术主题商业（AI PLAZA西岸凤巢）、园区办公配套购物中心（漕河泾印象城）、年轻主题购物中心（松江印象城）、历史文化街区（龙华会）、社区商业:（丰尚国际中心）、邻里商业（集LifeBazaar），小到生活的细枝末节，大到与未来大产业的商业互动，不缺大而全，也不缺小而美。

PART 3

▶成长力：提升城市浓度，寻找新增长极

相对于已经展现的实力，印力上海未来的潜力更是不可估。据中商数据统计，就在建和筹建的大中型项目数量而言，印力上海「领先领跑」的势能可谓“无出其右”。

除了本文开头提到最新签约的森兰印象城项目，再简单介绍一下印力上海另外两个在建项目的看点——

▲效果图（龙华会）

▶龙华会：商业加办公共约22万方，计划2023年开业。龙华会是印力上海首次逼近内环市中心的首个大型街区项目，也是第三个位于上海徐汇的非标项目。

几乎每个商业巨头都有多产品线的雄心壮志，高难度的街区购物中心更是成为很多巨头的心头好，瑞安和太古继新天地与兴业太古汇之后，2021年凭借前滩太古里街区与瑞虹天地太阳宫盒子购物中心获得无数赞誉。印力上海的盒子购物中心模式已然高度成熟，通过龙华会项目挑战更具难度与成就感的特色街区商业，自然也是水到渠成的事情。

龙华会位于上海市区内唯一以千年为时间单位的历史风貌区，毗邻龙华寺，古今交融，融合历史文化与街区商业，庙市共生，自然而然地联想起成都大慈寺和上海静安寺旁的远洋太古里和久光百货，相信具有后发优势的龙华会会令人眼前一亮。

▲效果图（虹桥前湾印象城MEGA）

▶虹桥前湾印象城MEGA：虹桥前湾印象城MEGA：印力上海第二个印象城MEGA，也是印力集团的第二代MEGA产品。项目位于虹桥国际开放枢纽“一核两带”总体布局中“一核”（虹桥商务区）的中心位置，40万方的体量将让虹桥前湾印象城MEGA成为又一个超体量社交体验中心。

项目志在重塑在地文化的活性与个性，将“自然”和“国际”两大核心DNA融入建筑设计、主题场景、引入品牌等方面。未来，项目将与开市客Costco合力共生，提升前湾区域消费能级，促进上海国际化商业生长。

虽然静安与黄浦是上海高端商贸最发达的两个区，但出人意料的是社零总额最高的2个区却是浦东与闵行（浦东、闵行也是上海人口最高的两个区），松江、嘉定、徐汇三区在上海也各有突出优势，这就隐藏着印力上海的战略眼光。除了宝山（也在积极寻找机会中），印力上海目前在浦东、闵行、松江、徐汇、嘉定等人口（客流）和社零总额（消费力）较高的区都已扎根。

从2021年新开项目以及在建和洽商项目看，印力上海未来的发展步伐仍然会保持高质量的加速跑，一方面继续深耕上海西南（松江印象城、AI PLAZA西岸凤巢于2021年亮相，龙华会、前湾印象城MEGA蓄势待发），另一方面四面扎营，东进浦东（森兰印象城、浦房合作项目）。徐汇作为市区中的人口大区且可辐射联动大西南（闵行松江嘉定），将是印力上海未来的重要加码之地。

印力上海也是“郊区包围市区”积极实践者，可以看到，继七宝南翔莘庄之后，印力持续向市区挺进，漕河泾印象城首度接近中环，AI PLAZA西岸凤巢进入中内环，龙华会不仅逼近内环、更是印力上海首个双线换乘TOD综合体。

随着项目数量增加、疆域和板块扩大、项目类型多元化，印力上海正在逐步通过商业完美融入上海等城市的生活全貌。

结语

前几日看到一个视频，雷军问苏炳添在2021年的比赛中，有5次跑进10秒以内，是不是因为运气？苏炳添果断回答：这不是运气，是实力。

类似的问题问印力上海，或许也会得到「是实力」的回答。无论是项目布局和获取、产品线持续丰富、各类场景创新，还是品牌朋友圈、团队战斗力，之所以能不断开出优质项目，综合起来一句话：除了消费者、行业与时代给予的基础环境，所有的一切都可以归结为「实力」。

“2021年圆满收官，2022至2025年继续踌躇满志。”从印力上海的实力，可以印证印力整个集团的实力。非常期待2022年以及未来几年印力上海的新成绩，把旗帜插到更多的地方，与品牌、合作伙伴及所在城市，共同抵达一个新的境地，越来越成为城市图景和人们美好生活的重要部分。

在充满竞争但仍然高速前行的商业世界，对于有全球视野的专业团队来说，任何阶段都是黄金时代。仅以此话作为总结，也送给每一位商业人，共勉。在牛年的最后一个工作日，也预祝大家春节快乐，虎年大吉，新一年的商业愿望都能落地开花。

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