3月25日，龙湖集团召开2021年度业绩发布会，宣布2022年将有13个重资产商场在上海、北京、成都、重庆等城市亮相，同时还有5个轻资产项目落地。

重仓一二线、深耕目标城市、轻资产提速，已经成为龙湖商业的显著标签和特点。

这一战略坚持的成果如何？

其背后又是何种逻辑在支撑与推动？

本文将做一探讨。

自2019年起，龙湖的商业板块进入了快速扩张期，每年新开购物中心数量均达到两位数，是此前年份开业数量的2-3倍之多。

过去的盘点中，我多次强调过龙湖对于城市能级的专注。统计来看，近3年龙湖所有新开业项目，均位于直辖市、省会城市，以及苏州这个国内最强地级市。

而如果从社会消费品零售总额的规模来看，那么，这22个项目所在的12个城市，全部排名全国TOP17！

其中更是有81.8%（18个）的项目，开在了2021年全国社零总额排行前10强。

甚至，自2003年重庆北城天街开业以来，龙湖目前所有已开业的61座商场（含星悦荟、家悦荟），仅有常州龙城天街所在城市（常州，2021全国社零总额第30位）处于上述榜单之外。

社零前10强城市的占比将近九成！

重庆时代天街｜来源：龙湖官方

相比同为标杆商业公司的华润，尽管后者以一线城市的重奢型购物中心闻名，但在其目前所经营的66个万象系购物中心中，位于社零前10名的城市仅占35%，前30名的城市总占比也仅有67%。

如果单从进驻城市的能级来看，在同等规模量级的竞争对手中，龙湖独步天下。

也难怪其自豪地在龙湖智创生活的港股上市招股书中写道：

如果说上述城市分布，反映的是龙湖的投资原则，那么对几乎所有高线城市的占领，则体现了其彪悍的投拓能力。

用《2021城市商业魅力排行榜》公布的一线和新一线城市来衡量，总计19个高线城市中，龙湖已布局17个，覆盖率近9成；其中拥有已开业项目的城市共10个，也超过半数。

除去华润的大本营——深圳，在对其余高线城市的覆盖度上，龙湖与华润几乎难分伯仲，只是总体开业时间稍晚一些。这与龙湖直至2016，才将商业运营定为集团主航道之一加速扩张有关。

照此发展速度，龙湖在所有一线以及新一线城市实现“大满贯”，也只是时间问题。

广州广府天街效果图 | 来源：网络

这样的布局落子，与龙湖集团的考核指挥棒，关联密切。

龙湖内部有一套城市分类逻辑：一类自然是北上广深，二类包括了十多个经济发达、消费活跃的城市，都属于值得积极拓展的；而排名靠后的则被归类为“机会型城市”。

通常而言，龙湖会严格按照资本回报率的要求，审视新项目的投资决策——要求开业第3年的NPI/COST指标达到6%。

但对于优质城市、优质地段的投资机会，这一刻度要求可以适当下调，来加大布局核心区的筹码；而对于不那么热门的城市，既然要承担更大的风险，那么集团期待的回报也就更高。

事实上，二线及以下城市尽管地价不高，但收入的天花板也较低，很难达到在6%基础上进一步上浮的资本回报率。其带来的必然结果，就是高能级城市在投拓决策中，更为吃香。

北京长楹天街｜来源：龙湖官方

上海闵行天街｜来源：龙湖官方

另外值得一提的是，从长沙洋湖天街（龙湖+中海+富力）、武汉江宸天街（龙湖+葛洲坝），到广州广府天街（龙湖+金地）、东莞TOD天街（龙湖+金地），“合作”成为了近些年龙湖拓展新城市的法宝。

这样灵活的策略无疑更有利于其规模化的扩张，而与深耕当地多年的开发商合作绑定的模式，也能够给龙湖在这些首次进入的城市，带来更多安全系数。

在有限的城市选择中，如何实现规模化的扩张，龙湖的策略是：聚焦+深耕。

简单做个对比，上文提到的华润的66个项目，分布在了41个城市；而龙湖的61个项目，集中在13个城市！折算下来，每座城市平均有4.7个龙湖已开业项目。

而事实上，不独“龙兴之地”重庆开出了15个项目，龙湖共计在5座城市开出了5个及以上的商场，分别是——重庆、成都、北京、杭州、上海。

而根据龙湖的开业计划，它们中的每一个，今年都将至少再新开一座商场。

在这些重点城市，龙湖不仅“布的多”，而且“铺得快”。感受过2016-2018年龙湖全国疯狂抢地的朋友们，对此一定深有感触。

举个例子，自2017年7月龙湖六合G16地块被龙湖以15.3亿竞得，并在两年后开出南京“首街”——六合天街之后，迄今不到5年时间，龙湖已在南京先后布局5个项目，并开出了其中4个。

南京六合天街｜来源：龙湖官方

同样的故事出现在武汉，继首个项目江宸天街在2021年6月开业后，今年又将开出武汉白沙天街A馆和B馆，而于今年1月19日开工，计划2024年开业的新荣天街，是龙湖在武汉的第7座天街！

武汉江宸天街｜来源：网络

开发项目大刀阔斧的同时，轻资产业务也在加速。自2021年3月宣布全面启动轻资产模式至今，龙湖一年时间已经拓展了超过10个项目。

刚刚承接的上海杨浦字节跳动商业项目，是龙湖上海“第七子”，也是其首次进军上海内环。

而由九堡国芳百货改造的“杭州国芳天街”，将成为龙湖在杭州的第11个项目！

杭州国芳天街效果图 | 来源：浙江龙湖

城市深耕的策略，不仅是源于对目标城市的看好，背后同样离不开投资刻度的指挥棒。

在做新项目测算时，已有开业项目的城市公司，可以根据区域内已有人手，来减少新项目人员及管理费预算，从而在同样的收入水平下更容易达到6%的投资刻度要求。

翻译过来，相较于开拓一个新城市，需要满编配置团队；这些成熟城市在投资决策机制中，占有“低运营成本”的先手优势。

重庆金沙天街 | 来源：沙坪坝区政府

这种平台化的打法还在不断被加强。

去年，龙湖从华东区域启动“招商区域平台化”试点——由区域平台负责下辖各个项目品牌的洽谈、签约，项目上仅留有招商负责人1人，旨在充分整合资源，将人效进一步提升。

从试点的杭州片区来看，全年新开2个项目——江东天街、丁桥天街。全市总计7个项目、77万平米商业建筑面积，年末实现了98.55%的总体出租率，业绩斐然。