近几年，随着地产行业的高速发展红利期的隐退，地产开发业务整体失速，各房企均寻求新的多元业务布局，发展第二增长曲线。

作为多年来的规模前五玩家，也是央企地产的头号种子，今年，保利发展把多元化发展的战略能级再次提高。

坐落在集团重点布局城市的保利发展上海公司，持有资产管理面积超上百万平米，覆盖长租公寓、酒店、商业、办公等多元业务，预计年租金收益约超10亿。

这些，甚至超过了许多地产商整个集团的规模，也让我对其发展思路和运作逻辑产生了极大的好奇。

本文拟从持有型业务的“投融建管退”全链条逻辑进行拆解，对此做一探究。

01

我们盘点了保利发展上海公司的自持资产，发现其对各业态都有非常清晰的布局策略：商办项目选址于上海核心地段、核心商圈，比如落户于徐汇滨江板块的保利西岸中心、落户花木行政文化中心板块的保利浦开金融中心；

保利浦开金融中心效果图 | 来源：项目官微

而长租公寓项目均选址于城市副中心及产业聚集区，如紧邻漕河泾开发区浦江高科技园的保利N+浦江青年社区。

这一方面，固然与保利发展在地产开发领域的拓展能力和影响力有关，但更关键的是其背后的投资逻辑——选取具备核心客群的优质基因的地块，进行因地制宜的多元产品适配，将土地价值最大化，为后期管理运营和资产保值、增值提供保障。

例如，已成熟运营的保利西岸中心，位于徐汇滨江核心区块，拥有文化、商业双稀缺基因。

2022年9月初面世的保利浦开金融中心，位于浦东花木核心地块，紧邻浦东新区政府，与中金所、上交所、中国结算三大机构相邻，与上海博物馆东馆相通，紧邻上海科技馆、东方艺术中心，上海图书馆东馆、世纪公园等，可以说是，拥有“金融+文化”双重优质基因。

保利浦开金融中心大区位图 | 来源：项目官微

另一方面，具备多元产品的开发运营能力则给予了保利发展上海公司，作为一家城市公司更强大经营韧性。

商办业务之外，保利发展上海公司的长租公寓也达到了相当规模。截止2022年，N+社区将在上海运营9家门店，运营总间数达2300余间。在当下环境中，相较其他持有型业态，长租公寓呈现出较强的生命力，回暖速度较快，经疫情后，保利发展上海公司旗下长租公寓的出租率已回升至95％以上。

保利N+公寓上海项目分布图 | 来源：项目官微

这一数字也反映了保利公寓的选址与客户需求匹配度之高。保利N+社区基于其明确的中青年客群定位，战略性布局于城市副中心的产业园区周边，以保证客群容量。

精准客群对位多元业务板块的投资策略，极大降低了项目的投资风险，为项目奠定了保值和增值的夯实基础。

02

融 - 强造血能力，低融资成本

不同于地产开发逻辑，自持项目更需要长期主义，强大的资金背书尤为重要。保利发展则兼具稳健地产开发的强造血能力，以及央企身份带来的信用优势。

当下地产企业已呈现明显的两极分化，马太效应愈加显著。保利发展上海公司在6月份复工之后，以3项目开盘当天去化100%，四天抢回86亿签约的业绩，证实了其稳健的开发实力及回血能力。

而央企身份，在融资过程中，为其带来了天然的信用优势。

今年上半年，保利发展发行公司债65亿、中期票据75亿，平均融资成本仅3.09%。其中，5月发行的3年期中期票据、8月发行的3+2年期公司债票面利率仅为 2.80%，分别创下了保利发展发行同类产品的历史最低利率。

这种碾压级的融资成本优势，让保利发展在发力自持业务时更从容。

强造血能力叠加高信用背书，奠定了保利发展上海公司在项目选择上更多的话语权，以及自持运营上坚守长期主义的底气。

03

建 - 以需出发，高质保障

从2017年开发保利时光里项目起，保利发展就重视运营功能和客户需求的前置，以终为始倒推空间方案，为后期经营业绩实现打下良好基础。

而随着公司自持业务规模的扩大，无论是客户研究或者技术能力，也都有了更进一步的迭代。

不同于很多以商业存量改造为主的长租公寓开发商，保利发展的长租公寓部分是其住宅销售项目中的自持住宅，70年产权加上业主身份，为公寓的设计规划提供了更多空间。

保利发展充分利用这一优势，针对其主力客群——上海奋斗的中青年人，扩大公共空间以满足其社交需求，增强产品居住功能属性。

例如，上海Ｎ＋金桥青年社区中，保利发展在屋顶打造“空中健身房”、露天影院等社交空间，满足“沪漂”年轻人抱团需求。

上海保利N+金桥青年社区屋顶花园 | 来源：项目官微

还有今年获取的首个租赁重资产项目元江路项目中，保利发展则为公寓租户规划了绿地空间，打造与住宅同质的架空层和户外活动场，提供更优质的配套服务，真正实现“租住”同体验。

保利元江路项目长租公寓效果图 | 来源：项目官微

而在最新作品——保利浦开金融中心中，项目团队在设计阶段即充分考虑其后期可能入驻企业——金融、科技等世界500强企业。

这类公司对数据机房需求较高，因此在设计时专门设置24小时冷却水立管，以实现对机房精密设备的高效散热，并且分层设立水平分支立管，以实现租户按需接管。

在技术层面，则充分考虑运营能耗的降低，在建筑设计阶段，就加入了大量绿色节能细节。

保利浦开金融中心建筑立面细节图 | 来源：项目官微

例如，项目通过用低反射玻璃等特殊立面设计，使自然光线最大化进入室内，增加了20%的自然采光；利用保温隔热层、中空节能膜玻璃等特殊材料，增加建筑保温效果，以实现节能减耗，同时减少对城市的光污染。

04

管 - 因地制宜，央企担当

在运营管理层面上，保利商旅充分发挥其专业商管能力，运用属地化招商运营策略，建立其独特竞争优势；保利公寓则依托数字化系统的建立，实现高质高效管理。

除了领先的市场化营运策略外，在各业务板块中，保利发展也时刻坚守与租户携手共进的央企担当。

上海保利时光里在运营过程中，就充分结合其所在地的文化艺术氛围，发挥其商业策展优势，进行活动打造，拉动人流。

保利时光里 | 来源：项目官微

自开业起，全年营销活动会将艺术文化展融入其中，策展国内外艺术家活动数百场，比如2021年的《多样人生摄影展》、《万花世界》等，2022年疫情回归后也率先带来《渡边宏个人作品展》《人间烟火似美景》等一系列艺术主题活动。

艺术展合集 | 来源：项目官微

同时日常也与社群属性强的场内品牌、异业品牌联合举办线下活动，如与6大戏曲剧团联合带来戏曲之夜，联合场内运动属性租户及滑板、露营等社群品牌举办“朝暮”户外露营季等，以针对性吸引高质顾客。

而在招商方面，对于有商业潜力的品牌，时光里针对有个性有市场的品牌进行包装及孵化，帮助品牌适应市场，增强商业变现能力。

如时光里的顺峰顺水原是一家生意好、口碑好的街边小店，但由于老板对于商业领域较为陌生，较难进一步发展。因此，项目团队与老板就品牌规划、店铺打造等方面，积极沟通、交流，将品牌引入了保利时光里。如今，顺峰顺水已在上海开出了多家门店，发展成为了特色餐饮品牌。

顺峰顺水 | 来源：项目官微

再比如，从即将关闭的红坊艺术创意园挖掘出来的MUSEE FOTO缪诗摄影，如今也已成长为上海口碑摄影商家。

MUSEE FOTO | 来源：项目官微

疫情大环境下，时光里坚持对新品牌的探索，引入了一见图书馆、YELLOWKORNER收藏级摄影画廊、木墨升级旗舰店等，与主理人共创共享。

这种招商策略，让时光里跳出了当下商场品牌同质化的困局，也更契合周边消费群体的审美趣味和消费习惯，创造出更大的商业价值。

西岸时光里的成功打造，让保利商旅商业板块属地化产品的塑造能力获得业界认可，也为“时光里”产品线打下了优质口碑。后续在浦东花木核心地块及静安大宁项目中，保利商旅将延续“时光里”产品线，并进行进一步升级。

而保利公寓在建立之初，即明确了数字化管理策略，以高效应对以几十万套计量的公寓管理需求。

保利N系统 | 来源：项目官微

保利N系统依托大数据与物联网技术，通过“报表驾驶舱”的三级指标，对出租率、租金进行分解，对各门店的客户情况、出租情况进行实时动态监控，以提前部署调整策略，提升营收能力。

例如，通过数字化系统，保利公寓可以通过会员体系，了解租客所在公司，从而进一步对接企业级租住需求。

在保利N+熙悦项目中，团队通过会员系统，发现大量租户同属一家公司，进一步通过对接公司行政人员，成功锁定了50间租赁需求，不仅实现了快速去化，也拓展了企业级客户源，保障了项目营业收入的稳定性。

2020年疫情期间，保利发展就是最早提出给租户免租的地产企业。

同样，今年上半年上海疫情期间，保利商旅跟随中央政府政策也率先就旗下商业发布了减租方案，和品牌租户一起共度难关。

而对于与生活关系更密切的长租公寓，门店在封控期间，人员非常紧张的情况下，仍配合各政府单位紧急开展物资配送、核酸组织等工作，保障租户基本生活需求；

保利公寓疫情防控 | 来源：项目官微

充分落实疫情常态化管理，在消杀防控、人员防控、防控宣导、应急预案等方面，提出管理要求和操作指引，确保门店安全经营。

央企身份，在不确定性越来越强的当下，为保利发展赢得更多租户“第一眼”信任；而因地制宜的市场化经营策略，既创造了双赢，也收获了更多品牌的信赖。

05

退 - 多元变现能力，强后劲支持

早在2017年，保利发展就发行了国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，打通了“投融建管退”的全链条闭环。这是保利发展资管业务快速发展的一个重要基础。

今年5月，上海保利物业酒店管理集团有限公司作为原始权益人的“兴证资管-保利置业-保利凯悦假日酒店资产支持专项计划”在交易所成功发行。

项目规模10.46亿元，其中优先级10.45亿，期限3+3+3+3年，AAA评级，发行利率3.58%。

可以说，长期优秀的经营业绩，为保利发展赢得了更多投资者的认可与通过资本化市场回笼资金的可能性，而在相关业务领域的积极探索与实践，也给保利发展持有型业务的持续发展，带来了强有力的后劲支持。

06

结语

通过拆解，我们发现保利发展在“投融资管退”每个模块都有其独特经验和策略优势，而这些能力的聚合也为其带来了“合成优势”。

作为规模最大央企开发商之一，保利发展从土地获取，到招标采购，到客户资源，都有极强的资源整合能力。

比如，以长租公寓为例，通过多元业务组合，获取租赁用地、村集体用地；建造过程中，丰富的项目开发经验、规模化的供应商资源可有效控制成本；而客户端，可以通过战略合作单位集体采购，实现开业即满租。

经过多元业务实践，保利发展对于经营性资产有了丰富的管理经验。在此基础之上，保利发展控股也于今年把商业、酒店、旅游产业三个业务版块整合，将保利商旅作为保利发展子公司独立出来，更专业地切入资管赛道。

保利发展以既往业绩证明了其全链条资管能力。而对于未来，保利发展上海公司告诉我们，会在资管领域进一步发力 —— 

保利N+公寓将坚持获取核心地段核心资产，重点布局中内环核心区，坚持“精耕轻重资产理念”，在十四五期间重点突破20个门店、10000间运营体量。

商旅板块则将依托集团强大的背景，不断整合旗下产品的特点，发挥其最大化优势，将资源品牌相互融合，央企坚实平台，聚拢更多活动，呈现更大品牌文化效应。

保利浦开金融中心效果图 | 来源：项目官微

实话说，相比于其他项目层面的策略与打法，保利发展上海公司的成功，实在是“很难复制”，但其背后的精神仍然是对每一个项目、每一个企业都有借鉴意义的。

毕竟，绝非每一个含着金汤匙长大的企业，都能把自己的优势充分发挥、甚至整合成更长的“长板”；也不是每一个顶级企业，都愿意在奋进的同时，坚定开展多元化的探索，竖立百尺竿头更进一步的目标。

而在保利发展上海公司身上，我有看到，胜而不骄，踏实探索，持续精进的赤子之心。