万达、华润、新城等高能玩家的未来规划_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

铱星导读

从8月下旬开始，作为传统的财报季，餐饮、服饰、奢侈品等行业都纷纷秀起了2022年上半年的战绩，从这些行业喜忧参半的财报中，我们亦可窥探到，由于疫情反复给实体商业带来的沉重冲击也直接反映在了数字上。据国家统计局发布数据显示，2022年上半年，餐饮收入20040亿元，下降7.7%；而实体店消费品零售额实现155939亿元，同比下降2.7%。

在此背景下，与之息息相关的商业地产现状又如何？本期，铱星云商盘点了行业内10家企业2022年中期报告中商业物业经营情况，供业内借鉴参考。

来源 | 铱星云商新媒体中心

华润置地

8月31日，华润置地发布2022年中期业绩。数据显示，华润置地2022年上半年综合营业额为人民币728.9亿元，按年下降1.1%。其中，购物中心营业额人民币61.9亿元，较去年同期降低6.2%（剔除期内减租影响，较去年同期实际增长14.2%），出租率96.4%，同比增加0.4%。

截至2022年6月30日，华润置地在营购物中心面积726万㎡，较去年同期增加17.7%，权益面积603万㎡。上半年，华润置地旗下购物中心零售额较去年同期增长7.0%至人民币541.1亿元，期内共有6座购物中心按计划开业，分别为南宁中山路万象汇、北京姚家园万象汇、沈阳皇姑万象汇、武汉万象城、福州万象城、海口万象城。新开业购物中心平均出租率高达88.6%。目前，华润置地购物中心在营项目74个。

海口万象城

截至2022年6月30日，华润置地商业土地储备面积734万㎡，占比69%，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等30个核心城市。半年报提及，以购物中心为代表的投资物业为华润置地重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。2022年下半年，华润置地计划在上海、深圳、南京、南昌、青岛、大连、东莞新开7座购物中心，同时旗舰项目深圳万象城三期也会在下半年亮相。

值得一提的是，在上半年疫情点状多发的大环境下，华润置地主动向符合条件的租户减免租金共计约人民币17.5亿元。在租金减免后，购物中心租金收入按年下降6.2%，达人民币61.9亿元（剔除期内减租影响，较去年同期实际增长14.2%）。

万达商管

8月31日，万达商管发布2022年半年度财务报告。数据显示，期内，万达商管集团营业收入为244亿元，同比增长7%；实现归属于母公司所有者的净利润（公允值）为67亿元；毛利率63%；万达商管集团母公司净利润达29亿元，同比增长73%，公司总资产为5921亿元，与往年同期数据基本持平。

其中，万达商管投资物业租赁及管理营业收入225.1亿元，投资物业租赁及管理营收225.1亿元，同比增长7%；酒店运营业务营收3.87亿元，较去年同期下降41%。截至上半年，万达商管已开业商业广场数目约422个，下半年将开出41家广场。

首个“第四代万达广场”——深圳龙岗万达广场

招商蛇口

8月29日，招商蛇口发布2022年半年度报告。报告显示，2022年上半年，招商蛇口实现营业总收入575.63亿元，同比增加28.9%；实现归属于上市公司股东的净利润 18.87 亿，同比减少 55.61%。

招商蛇口在“十四五”战略规划中进一步深化了持有业务“双百战略”行动计划，并且集中商业为招商蛇口“十四五”战略规划中着重打造业务主赛道。截至报告期末，招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。

疫情之下，招商蛇口落实国家出台的房租减免政策要求，解决租户困难。截至2022年6月底，招商蛇口经营管理的持有物业中已签约减免租金约为6亿元，其中报告期内实际减免金额3.7亿元，减免租政策惠及租户4000余家。

招商蛇口主要运营管理的集中商业项目

持有业务经营情况方面，截至报告期末，招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积达489.41万平米，实现出租收入为15.93亿元，同比减少4.61%，总体出租率80%。其中商铺及商业中心的的可出租物业总可出租面积达134.27万平米，实现出租收入为4.46亿元，平均出租率为90%，平均单价为62.52元/平米/月。

2022年上半年，招商蛇口新开业一个集中商业项目——琴湖溪里，以招商率达100%，开业率达91%，开业首日客流破15万人次的成绩，持续提升持有业务经营效益与品牌影响力。

报告指出，商业地产作为房地产行业存量市场的一大主力，近年来进入快速发展的阶段。房企纷纷通过进一步深化商业地产布局来强化现金流稳健性，但也面临着部分城市商业地产过剩、业态品牌同质化的挑战。展望未来，2022年下半年，招商蛇口将以“全面开源节流，确保现金流安全”为主基调，夯实开发业务基本盘，兼顾中长期能力建设，增强践行“三个转变”的基本功，培育未来业绩增长的第二曲线。

龙湖集团

8月26日，龙湖集团发布2022年半年度报告。报告显示，2022年1月至6月，龙湖集团物业发展业务营业额为人民币837.7亿元。交付物业总建筑面积为598.3万平方米。物业发展业务结算毛利率为17.3%。

龙湖集团目前的投资物业组合主要包括购物商场及租赁住房，其中，购物商场分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

2022年1月至6月，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为人民币58.6亿元（不含北京长安天街等）。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.5%（不含北京长安天街等）、20.1%和1.4%。截至2022年6月30日，龙湖集团已开业商场建筑面积为618万㎡（含车位总建筑面积为773万㎡），整体出租率为95.6% 。2022年1月至6月，商场销售额为人民币216亿元；总客流3亿人次。

龙湖集团主要的在建投资物业一览

投资物业方面，龙湖商业商业投资业务中青岛胶州天街、杭州吾角天街、重庆爱加两江星悦荟已于2022年上半年开业；目前龙湖集团主要的在建投资物业达24座，其中多个天街将于2022年下半年在北京、上海、重庆等城市开业；15座天街预计于2023年及以后开业。

2022年1月，龙湖集团推出全新品牌“龙湖智创生活”，有机融合物业管理及商业运营两大核心业务能力，已经成为龙湖集团多业务协同发展的新着力点。本次半年报中，龙湖集团亦提及，在龙湖智创生活运营管理和服务的商场，运用一体化运营平台，提供因地制宜的商业管理服务，不断打造标杆项目，升级城市商圈。

青岛胶州天街

大悦城

8月30日，大悦城发布2022年半年度报告。报告期内，大悦城实现营业收入 150.01 亿元，同比增长 5.28%。其中，投资物业及相关服务实现营业收入 20.04 亿元，同比降低 18.90%，毛利率 49.91%，同比降低 15.33个百分点。主要是报告期内，大悦城对旗下租户进行租金减免，致使持有型业绩有所下降。

大悦城业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态。在商业地产方面，报告期内，大悦城获取轻资产商业项目2个，分别为广州黄埔大悦汇和成都金牛大悦城，并实现武汉大悦城开业。报告期末，大悦城商业在营 27 家（含轻资产和非标准化产品）购物中心，累计总商业面积约 300 万平方米。其中包括 16 个大悦城，累计总商业面积 239 万平方米，平均出租率 90.5%。

大悦城主要项目出租情况

期内，大悦城在建、筹备的项目（含轻资产）共20个，商业面积约 183.5 万平方米，其中在建项目包含厦门大悦城、成都天府大悦城购物中心、重庆大悦城购物中心、沈阳大悦城E馆、武汉大悦城购物中心、济南大悦城购物中心、三亚大悦中心二三四期购物中心等。

大悦城认为，随着疫情防控形势整体趋好，叠加从中央到地方的疫后促消费政策快速出台，预计消费市场将呈现逐步修复态势，市场活力有望逐步提升。

万科集团

8月31日，万科集团发布2022年半年度报。数据显示，2022上半年万科集团实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2 亿元，同比增长10.6%。

重点从商业业务来看，2022年上半年万科集团商业业务(含非并表项目)营业收入 40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。截至报告期末，商业业务累计开业的建筑面积为1194.8万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为441.1万平方米。已开业项目整体出租率91.3%，其中开业1年以上的商业项目出租率91.6%。

印力集团继续通过轻重并举的方式拓展项目，上半年新拓展1个重资产项目（长沙中心印象城），及 1 个输出管理项目（上海森兰印象城），合计建筑面积 26.4 万平方米。截至报告期末，印力累计输出管理项目为 35 个，管理面积 231.3 万平方米，其中 63.5%为第三方项目。

半年报显示，2022年上半年，万科集团（含印力集团）运营管理的商业项目中营业收入超1亿元的项目有6个，具体营收排序如下表：

同时，印力集团持续构建会员生态，数字化会员数量达到1808万，月度活跃会员数量达到211万，同比增长13%。目前会员小程序“印享星”已覆盖微信、支付宝以及云闪付。商户方面，印力已与近8000个品牌建立良好合作。

此外，报告期内，由万科商业公会组织印力和区域商业单位进行拉通共建，统一经营业态划分标准及商业语言指标；印力启动品牌库更新迭代，多维度标签化管理，进一步提升商业的精细化管理水平。未来发展方面，万科经营服务业务方面将继续提升经营效率和竞争力。

中国海外发展

9月9日，中国海外发展有限公司（下称“中海地产”）发布2022年中期报告。报告显示，2022年上半年，中海地产收入为人民币1037.9亿元。经营溢利为人民币241.3亿元。毛利率为23.5%，归属股东净利润率为16.1%。

期内，中海地产投资物业租金收入为人民币24.4亿元，同比上升7.5%，保持业绩增长轨迹。其中写字楼租金收入为人民币17.5亿元，同比上升0.7%，购物中心租金收入为人民币6.4亿元，同比上升23.3%。期内，中海地产新增7个运营商业物业，商业运营建筑面积增加38万平方米。

2022年上半年新增运营商业物业

2022年下半年，中海地产系列公司还有10个项目投入运营，预计将新增商业运营建筑面积71万平方米。

新城控股

8月30日，新城控股披露2022年半年度报告。报告显示，新城控股2022上半年实现营业收入428.03亿元，较上年同期下降45.89%；归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，较上年同期下降30.11%；整体毛利率较去年同期提升2.29个百分点至21.90%。

新城控股一直深耕于“住宅+商业”地产的经营模式。其中，2022年上半年，新城控股商业运营总收入为47.18亿元（即含税租金收入），包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入，同比增长19.81%。

截至报告期末，新城控股实现135个大中城市、189个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。报告期内，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%。

南京建邺吾悦广场

展望下半年，新城控股表示，公司商业将从规模导向转为质量为先，未来将更加注重商业价值，明确项目筛选标准，寻找长期经营价值的商业项目，在兼顾成本及效率同时，聚焦高价值商业项目标杆打造。

2022下半年，新城控股计划新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，其中商业综合体项目219.97万平方米。公司计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中商业综合体项目平方米811.64万平方米。

合景泰富

8月30日，合景泰富披露2022中期报告。公告显示，合景泰富2022年上半年按权益合并收入为人民币140.76亿元，较2021年同期减少36.7%。合景泰富旗下业务以地产开发及商业经营为主，教育、大健康等多元业务板块亦与地产板块协同发展。

从商业业务来看，合景泰富的商业版图已经成功布局于粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市核心地段及新经济区，已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个。 报告指出，在疫情反复之下，合景泰富旗下的购物中心2022年上半年依然表现出较强韧性，商场按权益口径的租金收入同比增长25%，体现商业团队出色的运营能力。

合景·悠方（广州知识城）效果图

今年4月，华南首座“悠方”购物中心 ——广州知识城悠方商场正式亮相，在开业6天累计客流量达31万，聚合超70%首店品牌，其中8家品牌夺得广州同品牌门店销售冠军，27家品牌销售额位列黄埔区同品牌门店第一。

报告指出，重庆悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地将陆续开业。未来，合景泰富将依托综合体项目的布局，持续点亮全国商业版图。集团商场将坚持与消费者对话，持续开展跨界合作，强调体验与互动，以打造艺术品的态度“定制”商业空间，传递“艺术• 生态 • 乐活”的核心理念，坚持长期主义，持续塑造“共情力、场景力、审美力”的商场。随着筹备期的商场在未来几年陆续开业，将为集团未来创造稳定、可观、持续的租金收入。

旭辉集团

8月30日，旭辉集团披露2022年中期业绩。报告指出，2022年上半年，旭辉集团录得的已确认收入约为人民币297.2亿元，较去年同期减少18.3%。

报告指出，旭辉商业为旭辉集团旗下的商业运营管理公司。截至目前，旭辉商业在全国储备30余座商业综合体，总建筑面积超过278万㎡，已进入16个城市，开业14座商场，总建筑面积约96万㎡，主打“旭辉Cmall”和“旭辉里”两条产品线。

南昌旭辉Cmall

上半年，旭辉商业实现持有物业收入6.6亿元，同比增长69%；在营项目14座，出租率保持在92%。5月开业了南昌旭辉Cmall。实现开业日招商率超97%，并引入江西首店11家，南昌、经开区首店超过70家；开业三天项目累计客流量超过39万人次，销售额超过2100万元。

2022年下半年，旭辉集团将加快数位化转型，提升精益管理，把握城市分化，进一步聚焦都市圈和城市群，打造宜居自住的民生产品，销售端提高去化、减少库存、保持高回款率，继续促进“房地产+”业务的发，实现协同增效共赢。

星盛商业

8月25日，星盛商业发布截至2022年6月30止六个月的中期业绩公告。公告显示，星盛商业2022上半年收入为2.60亿元，同比增长0.8%；毛利润约为1.50亿元，同比增长约2.6%；毛利率由2021年同期的约56.7%上升至约57.7%；公司拥有人应占利润约为0.96亿元，同比增长约15.7%。

目前，星盛商业品牌体系主要包括城市型购物中心「COCO Park」、区域型购物中心「COCO City」及「iCO」、社区型购物中心「COCO Garden」及其高档家居布置购物中心「第三空间」。此外，其商用物业拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。

福田星河COCO Park

报告显示，「COCO Park」平均出租率达95.9，「COCO City」及「iCO」平均出租率达91.0%。截至报告期末，星盛商业向92个商用物业项目提供服务，覆盖中国29个城市，总合约建筑面积约420万平方米(不含36个咨询服务项目建筑面积)，当中约65.3%由独立第三方开发或拥有。其中，有25个已开业零售商业物业，已开业建筑面积约为190万平方米。

2022上半年，星盛商业今年新开业项目有恩施星河COCO City、嘉兴星河COCO City。新签约项目有茂名信宜星河COCO City、济宁星河COCO City、济宁星河iCO、山水奥莱·六安星河COCO City，新增合约面积30万平方米。此外，2022年拟开业项目还有广州健康港星河COCO Park、厦门星河COCO Park、佛山长华星河COCO City、灌南恒基星河COCO City、江阴星河COCO City、广州南沙大涌星河COCO Garden等。

恩施星河COCO City

展望未来，星盛商业提出了“以省保定，以定促稳，稳中求进”的十二字工作方针。在“扩规模”方面，新签约面积不低于70万平方米；“保开业”方面，新开业项目不少于8个；“强运营”方面，出租率不低于95%；“持续创新”方面，针对消费场景创新、社区商业探索等提出更多的要求。

铱星云商观察

在上述各大企业披露的财报中，具体到商业板块，高频词汇有数字化、轻资产、绿色发展等等，这些词汇也恰恰点明了商业的未来发展趋势。具体到个别企业，在轻资产方面，大悦城财报中提及的广州黄埔大悦汇也于近日官宣将于年底开业，据了解，这是大悦城控股商业进入广州市场的首个项目，也是其在华南的首个轻资产项目。在数字化方面，万科集团通过持续构建会员生态，目前数字化会员数量达到1808万。在绿色发展方面，目前全国10余座新建大悦城预期每年节电量约 2500 万度，二氧化碳减排 1.5 万余吨，为行业实现碳达峰目标贡献大悦城样板。

此外，亦有不少企业剧透了下半年将要新开的商业项目，例如华润置地旗下的旗舰项目深圳万象城三期、包含福建首个冰雪世界的厦门海上世界等等。它们的亮相无疑将为下半年的商业市场增添活力。

实体商业困于疫情，在此背景下，不少企业主动降租，帮助租户解决的友善举动，也让我们看到了商业向善的一面。商业世界很精彩，商业地产的发展离不开这些商业地产企业，惟愿疫情早日散去，消费者能在任一时间，去任何地点，领略商业多元化。

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