今年初，王健林便定下万达商管年底前在香港上市，并募资200亿元的“小目标”。时间来到八月， 万达商管加快了上市的脚步。

此前为了推进上市， 万达商管集团引入珠海国资，并成立了珠海万达商业管理集团股份有限公司；3月31日，万达商业管理集团大股东变更为珠海万达商管 。

也就是说，珠海万达商管成为万达商管集团的控股股东，并将成为上市主体。

8月2日，大连万达商管公布一则人事变动，肖广瑞辞去公司总裁职务，另聘任齐界为公司总裁。

齐界是万达老将，自2000年起加入万达集团至今已有21年，彼曾于万达多个板块任职。老将齐界再度挂帅的消息，增加了外界对万达商管冲刺IPO的想象空间。

齐界是个60后，外界对他的印象大多是不苟言笑、不怒自威。2000年4月入职以来，他曾任万达商管执行总裁、万达酒店非执董、万达文化执行董事等多个职位，但万达商管是其中最浓墨重彩的一笔。

企查查显示，珠海万达商管的董事长为齐界，总经理、董事为肖广瑞。

为了跨过香港上市的最后一步，万达商管不仅对管理人员进行了更换，更在利润、负债方面调整一番。

万达商管此前就曾宣布，自2021年开始不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。

一言以蔽之，即万达商管不再介入拿地、建设、物业开发等重资产环节，只输出品牌，提供商业运营等服务，从而获得运营费用。

实际上，这种模式一旦形成一套流程和模块，便可实现万达广场的快速复制，从而加速商业广场的扩张。更重要的是，轻资产战略能够让万达商管的金融杠杆回归到合理水平。

正因如此，惠誉在最新评级报告中表示，万达商管长期外币发行人违约主体评级为BB+，万达香港发行的高级无担保债券和美元担保债券评级为BB，前景稳定。

而评级驱动因素最为关键的点，其一是资本支出需求下降；其二是充足利息保障倍数；其三是偿债能力提升。而惠誉在评级报告中预计，2021年全年万达商管的覆盖率将升至2.1倍，到2024年，净债务/经常性EBITDA的倍数将降至5倍，偿债能力提升。

另外，不需要以高杠杆撬动土地和规模，万达商管负债水平也有所缓解。截至2020年末，万达商管总负债为2874.19亿元，资产负债率为51.11%，其中一年内到期非流动负债480.36亿元。而2017年，该公司负债总值甚至超过4000亿元。

数据另显示，万达商业EBITDA总利息覆盖倍数从2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，原因是疫情期间细分市场销售、一般和行政费用上涨了40%。而净债务/经常性EBITDA的倍数从2019年的5.4倍升至2020年的6.5倍。

上述两个数据很大程度上衡量企业支付负债能力的指标，前者倍数越大，债务的安全程度越高，后者指标越小，企业偿债能力越强。

盈利能力、杠杆水平在很大程度上影响着上市企业的估值，而万达商管在上市前夕的这番财务优化，同样是王健林“上市梦”的重要一步。

毕竟，曾经因为估值问题，万达商业选择在港股退市，进而踏上了五年的漫漫回A路。未来，随着这一平台再次登陆资本市场，王健林与万达商管过去的艰难时光或将告一段落。

兜兜转转，掌舵人王健林要重回H股，为万达轻资产展开新一轮资本布局。