文丨张楠

来源丨投中网-PropTech研习社

这边，许家印和他的恒大，正遭遇前所未有的危机；那边，王健林与万达早已断臂求生走出困境，获得巨额融资，即将迈向资本市场。

天眼查信息显示，近日万达商管获得Pre-IPO融资，金额高达468亿港元，约60亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服共同投资。路透社消息称，PAG（太盟投资集团）领投共28亿美元，包括19亿美元的股权投资，以及9.33亿美元银行贷款；碧桂园投资金额约为15亿美元；若以此计算，腾讯、蚂蚁金服共出资约13亿美元。

碧桂园方面随后称消息不准确，万达商管目前未对该消息做出回应。

来源：天眼查

资料显示，万达商管是全球规模领先的商业物业持有及管理运营公司，曾创造连续13年租金收缴率超过99.5%的世界行业记录。今年3月，万达商管于今年3月撤回了已经排队近6年的A股上市申请，宣布“决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市”，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达商管落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿作为战略投资者入股。

股权穿透显示，王健林目前直接和间接持有珠海万达商业管理集团股份有限公司34.6%股份，为实际控制人。目前万达商管不直接持有万达物业，只负责全国392座已建、一百多座在建万达广场，相关的运营和管理工作。

8月20日，万达商管向证监会正式提交”境外首次公开发行股份“申请，正式准备赴港上市。8月26日，证监会下达补正通知，按政策规定，万达商管须在一个月内，即9月26日前向证监会提交补正资料，若进行顺利，则一周内会证监会下达受理通知，随后下达一次书面反馈。

早前有消息称，万达商管计划获得证监会首肯后赴港上市，计划寻求30至40亿美元融资，承销商为中信证券、瑞士信贷和摩根大通。截至2020年末，万达商管持有现金等价物余额406.48亿元，同比2019年减少约40%，本次Pre-IPO轮融资的数百亿新注入资金，无疑将极大缓解王健林的“资金焦虑”。

2017年，万达面临海外政策、断贷、资产负债率过高等诸多因素影响，风雨飘摇，王健林“断臂求生”，宣布与融创地产、富力地产达成交易，以637.5亿元的低价，将13个文旅项目和77家城市酒店“贱卖”，获得了宝贵的喘息空间。

此后四年间，王建立通过战略融资、并购、股权融资股权转让等方式，陆续融资数百亿人民币资金，并通过剥离重资产，完成了轻资产化的转型。如今，万达商管以输出品牌为核心业务，收取数百家万达广场的租金、管理费、服务费，王健林曾公开表示“万达商业是万达的核心企业，什么都能丢这个不能丢。”

“万达商业是核心”，在恒大如今的危局中也有所体现，虽然受到危机影响，恒大物业港股股价自今年2月开始一路下行，从高点的19.74港元/股，跌至如今不到4港元/股，跌幅近80%，但数据显示，恒大物业上半年实现营业收入78.73亿元，同比大增68.3%；毛利润29.39亿，同比大增68.7%；净利润19.34亿，同比大增68.6%，市值500亿港元，市盈率仅不到12倍，相比恒大汽车、恒大地产等“无底洞”来说，物业已经是恒大最为优质的一块资产。

来源：天眼查

同在港股上市的物业公司碧桂园服务，由于其地产业务资产负债率可控，市场给予其较高的认可与估值，截至9月18日，碧桂园服务市值1604亿港元，动态市盈率超过37倍；华润万象生活市值843亿港元，动态市盈率高达53倍；融创服务市值437亿港元，动态市盈率35倍。

万达商管比上述物业公司规模都要大不少，报告显示，受疫情影响，2020年万达商管营业收入391.34亿元，同比下滑50.25%；净利润分别为138.3亿元，同比下降44.89%。2021年上半年，万达商管主营业务收入226.86亿元，比去年同期171.79亿元增长32.06%；归母净利润70.91亿元，较去年同期的62.41亿元上涨13.62%。

若万达商管赴港上市成功，简单按上半年业绩乘以2，取恒大物业、碧桂园服务、华润万象生活、融创服务的市盈率中值（34）计算，万达商管市值或超过4700亿港元，相较其在2016年港股退市市值2376.8亿港元增长一倍，成为新的港股物业市值龙头股。

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