即使2017年已经从新起航，但2016年的余威还在持续。据联商网&搜铺网统计，2016年全国新开业大中型商业项目多达551家（商业面积在3万平方米及以上，含存量资产升级改造重新开业项目及试营业项目），商业总体量超过4600万平方米。

且该数据尚不包含各类专业市场及商业面积在3万平方米以下的小型商业项目，否则2016年全国新开业商业项目总数将超过850家。

总体而言：

从项目背景来看，拥有百货、超市、家居背景的商业项目以及奥特莱斯数量大幅增加，存量资产改造重开项目也有十来个。

从区域分布来看，新增商业项目及供应仍主要集中在华东、华南两大区域。其中尤以华东为甚，新开业大中型商业项目几乎占据2016年半壁江山。

从项目体量来看，商业面积在5万平方米及以上的大中型商业项目成为主流。但未被统计的面积在3万平方米以下的小型商业项目也多达近两百个。

区域供应：华东一骑绝尘 上海力压北广深

事实上，根据联商网&搜铺网此前的统计数据，2015年全国新开业大中型商业项目（商业面积在3万平方米及以上）达408家，若再加上2016年新开业的551家，则截至2016年12月31日，全国已开业大中型商业项目数量已超过4000家。

增长速度之快，不可不谓之惊人。仅就开业项目数量这一项而言，2016年全国开业大中型商业项目就比2015年多143个，增幅高达35.05%（如果剔除存量改造项目及试营业项目，则增幅还是在20%左右的正常偏高范围内）。

从区域分布来看，除了东北地区大幅锐减，华东、华南、华北、华中、西北、西南六大区域的2016年开业商业项目数量均较2015年有不同幅度的增长，这大概是因为东北三省近几年来商业体扎堆入市、遍地开花，促使各大开发商步入观望期。

再来看2016年开业数据，华东区域依旧遥遥领先，华南次之，东北吊车尾。第一名和第二名拉开近3倍差距，而第一名跟最后一名中间的差距则需要“华北+华南+华中+西北”才能填补。

且根据搜铺网在2016年末统计的全国主要城市2017年预计开业商业项目数据显示，2017年华东以及西南商业地产市场仍将处于开发&开业高发期。

从城市贡献来看，一线城市中仅上海维持高增长高供应，2016年新开业45个大中型商业项目，力压北京、深圳、广州，稳居一线城市首位。

其他2016年新开业大中型商业项目超过十个的城市依次为：重庆（17个）、深圳（16个）、杭州（16个）、苏州（16个）、北京（15个）、天津（13个）、佛山（13个）、南京（12个）、广州（12个）、武汉（12个）、西安（12个）、长沙（10个）、成都（10个）。

其中，“新一线”城市共有9个（根据《第一财经周刊》定义的“新一线”城市共15个，分别是：成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡），无论是新开业商业项目数量还是新增商业体量，都已经赶上甚至超越一线城市。而北京、广州、深圳新增项目数量则趋于放缓，回归理性。

几乎不难预见，只要这些新一线城市继续保持强劲增长，极有可能成为商业地产下一个爆发市场。

企业贡献：万达连续四年夺冠

从企业背景来看，大型商业地产开发集团及连锁企业表现抢眼，69家企业总计贡献了211个大中型商业项目，占2016年新增总量的38.29%。其中万达广场一家独大，全年新开53个大中型商业项目（含南昌万达城、合肥万达城）。住宅龙头万科则采用两步走进行商业扩张，一个是自建（2016年新开业十个大中型商业项目），一个是并购（收购印力商置）。华润、大悦城、恒隆等知名企业的发展则相对谨慎缓慢。

注：

1、以上购物中心数量只含面积在3万平方米及以上的大中型购物中心，故剔除了苏宁、万科、嘉凯城等集团的部分小型购物中心。 

2、部分大型集团以分公司合并数据计算，例如保利、世茂、香港新世界、华润集团麾下各有两大公司，又如华润含万象城、五彩城及部分华润万家旗下乐都汇购物中心。 

3、百货购物中心原则上只计算面积在5万平方米及以上的项目。 

另据联商网&搜铺网统计，在2013-2016年四年间，全国新增开业项目超过20个的集团只有为数不多的5家，即便将条件放宽至10个也只有19家，除了万达、华润、宝龙三大常年上榜的巨头之外，银泰、苏宁、绿地、兴隆、BHG、步步高、万科也成功上榜；新增5至9个开业项目的集团则有20家，如新城控股、世茂集团、红星商业，而超过2个项目的集团也仅有99家。事实上，如果剔除万达，则百大集团2016年市场集中度实际要比2015年低。

整体来看，2013-2016年全国新开业购物中心呈现出商业零售商、购物中心开发商、住宅开发商三分天下的趋势。其中，专业购物中心开发商主要还是央企（如华润置地、大悦城地产等）和外资企业（如凯德、太古、新鸿基、恒隆、瑞安、嘉里等）以及民营巨头（如万达、宝龙、红星等）的天下，而以住宅为主业的万科、世茂、中海等集团也均加大了购物中心的开发，使得住宅开发商和购物中心开发商的边界越来越难区分。

与此同时，随着跨界成为普遍现象，越来越多的零售、餐饮等企业进入商业地产领域。目前，拥有品牌资源优势的百货如银泰、王府井、衣之家、天虹，超市如华润万家、步步高、永旺、沃尔玛，家居如红星、宜家，电器如苏宁、赛格、美的，餐饮如海底捞，服饰如韩国衣恋、报喜鸟等企业均已自建购物中心。只是，商业地产行业对于资金、运营能力的要求之高，再加之市场竞争愈来愈激烈，这势必将成为传统零售业跨界商业地产的最大障碍。

趋势解读

 

1、奢侈高端购物中心大幅减少 奥莱大幅增加

在零售业日益疲软的大环境下，2016年新开业的奢侈品高端购物中心较前几年大幅减少，但奥特莱斯却借势崛起。据联商网&搜铺网统计，2016年全国有将近30家奥特莱斯项目开业。代表项目如：北京昌平乐多港奥特莱斯、合肥砂之船、济南海那城百联奥特莱斯广场、郑州杉杉奥特莱斯、成都花样世界奥特莱斯、西安王府井赛特奥莱·机场店。代表奥莱连锁品牌如：砂之船、优客城市广场（城市奥莱）、杉杉奥莱、王府井赛特奥莱、百联奥莱。

2、存量改造项目、轻资产项目增加

随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

据联商网&搜铺网统计，2016年全国有将近20个存量资产改造项目重新开业，如上海百联嘉定购物中心（原方舟广场）、南翔太茂商业广场（原金地广场）、新荟广场（原梅陇易买得）、南站汇金奥特莱斯（原南站诚泰奥特莱斯），杭州萧山恒隆广场（改造升级）、解百新元华（存量资产改造重开），长春欧亚优客城市广场（原来欧亚奥莱存量资产翻牌）等等，在商业地产市场掀起不小的水花。

另一方面，不少商业地产开发企业迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，动起了“轻资产”的小心思。因其投资少、灵活性强、风险低等优点，所以最近这几年，不仅万达、红星、华润、万科、保利、印力、阳光新业、同昌盛业（新荟城）、永旺（梦乐城）等巨鳄均在运作轻资产模式，百联、首创、砂之船等旗下奥莱也启动了轻资产布局，甚至还有阳光城等集团采用小股操盘等灵活的合作模式介入。

3、大中型购物中心是主流

由于消费者需求渐趋多元化、细分化，一站式大而全的商业项目也愈来愈多。据联商网&搜铺网统计，在2016年全国开业商业项目中，商业面积在10万平方米及以上的大型商业项目超过190个，其中巨型购物中心更是有将近70个（商业面积在15万平方米及以上）。诸如大连恒隆广场、北京龙湖大兴天街、SM天津滨海城市广场、唐山爱琴海购物公园、台州银泰城以及多个万达广场等。

4、小而精的社区商业项目愈来愈多

虽然我们没有具体盘点商业面积在3万平方米以下的小型商业项目，但这并不妨碍大家关注到金地商置旗下金地商街、蓝光集团旗下蓝光耍街、金科集团金科金街、万科2049万科集、万街集团壹号街、嘉凯城等一系列面积在3万平方米以下的社区商业中心、邻里购物中心大量出现。据联商网&搜铺网不完全统计，2016年全国新增的面积在3万平方米以下的小型商业项目多达近两百个。

其中，在上海等地，还出现了一批专门运营小型社区商业、邻里商业项目的企业，如弘基企业、北翼等，使得原先被一卖了之的小型商业地产项目也得以成为整体运营的社区购物中心、邻里购物中心，重新推出市场。

5、购物中心越来越重视创新主题、原创业态

对于老生常谈的同质化问题，各大商业项目也不再固步自封，开始主动出击。诸如以文旅主题吸引游客到访，如上海迪士尼度假区、南昌万达城、合肥万达城、泉州石狮世茂摩天城；或者推出特色业态形成市场差别，如重庆K-Land小时代梦想艺术乐园打造10万平方米儿童主题商业，引入自营乐园、莫莉幻想、添宝力少儿运动馆等品牌，天津和平大悦城开业打造“超级工廠”“南岸里”“Hi内”“复古街区”等特色主题街区...

▼附：2016年全国新开业大中型商业项目盘点表格

备注：以上数据均来自媒体公开报道及集团官方公布。如有纰漏，恳请指正！

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