稳稳的幸福，2019年华润商业租金盘点_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

很遗憾，除几个标杆项目外，华润2019年的年报中不再公布各个项目的详细租金，各项目具体的营业表现只能参考之前的老数据了。

如果挨个去问开发商：你幸福吗？得到的应该基本都是苦笑。“尿壶论”的理论基础是房地产市场是一个政策市，开发商我命由天不由我。但这里面有一个例外-持有型物业。在一些金融语境中，租金的另外一种叫法叫经常性收入。不同于开发性收入，租金是稳定的、可持续的。从这点看，华润是幸福的。

百亿租金千亿估值

华润应该是大陆第二家租金过百亿的企业，第一家是万达。2019年华润置地总租金收入同比增长26%，达120亿元，投资物业公允价值高达1565亿元。120亿租金意味着什么？意味着规模优势、意味着Ebitda近80亿、意味着融资规模、意味着利润安全垫。华润的幸福是稳稳的幸福。

120亿中购物中心租金收入93亿，写字楼租金收入14亿，相较于写字楼，购物中心租金稳定性更高，华润置地租金结构中购物中心租金占比78%也意味着百亿规模更加持续可靠。

旗舰项目多租售比是业绩良心

华润的各项目宣传稿中，除业绩增长率、销售额之外，一般还少见的会宣传会员销售占比。强调零售额和会员的都是用心做商业地产的好公司，前者是购物中心运营的核心，后者是购物中心长久发展的保障。2019年华润VIP会员突破一千万人，年销售额646亿元，按照年报所披露的在营建筑面积516万平米计算（不含轻资产项目，计容建面口径），年销售坪效高达12519元，远高于市场平均水平。

各地稳定的旗舰表现也为品牌背书提供了良好的支撑，多个万象城项目在当地业绩排名前三。根据华润2019年业绩发布PPT介绍，已开业项目“4个项目年零售额超40亿人民币，7个项目零售额在20-40亿人民币之间，11个项目零售额在10-20亿人民币之间；8个项目零售额排名城市第一，18个项目零售额排名城市前三，18年开业的9个项目中，已有6个项目零售额排名进入城市前。”

华润标杆项目租金表现

难能可贵的是华润的租售比，按照91.5亿租金，646亿销售额计算，华润租售比仅14%，远低于大悦城，略低于龙湖。在有如此强势品牌支撑的基础上，这个租售比确实是业界良心，体现了华润的社会责任和担当。

值得一提的还有华润购物中心的人均消费，按照646亿销售额，5.85亿人次计算，华润人均消费高达110元。人均消费可以和龙湖及凯德商用信托做一个对比，2019年龙湖的人均消费为48，CRCT的人均消费为38。

运营能力提升回报率稳定

大悦城起步早，但一直受限于地产板块，规模未能铺开。龙湖规模铺开了，但起步太晚。华润的状态最好，不仅起步早，规模化发展也较迅速。前者获取了较多的低价优质地块，后者为租金利润率奠定了基础。

华润的计算口径一直是一个谜，年报中的毛利率和YOC很少有人能够说清楚真实口径。毛利率有可能是GOP，也有可能是Ebitda Margin。2019年，华润年报显示购物中心毛利率提升0.8%至75.1%。华润的运营成本不低，人员配置一般是业内最全，营销推广费预算也属第一梯队。如果考虑到这点，即使是GOP，75.1%的毛利率也相当优秀。

回报率方面，成熟期购物中心成本回报率同比提高2.3个百分点至33.4%；稳定期购物中心成本回报率改善1.9个百分点至13.1%；培育期购物中心成本回报率改善1.7个百分点至14.6%。2018年华润租金盘点文章中曾有过分析，华润的成本回报率口径很可能是租金回报率，即租金收入/总投资额，Ebitda回报率需再此基础上乘以0.65-0.7。不管怎样，这个回报率都是业内翘楚。