行业数据

稳稳的幸福,2019年华润商业租金盘点

字号+ 作者:购物中心资产管理 来源:购物中心资产管理 2020-05-07 我要评论

2019年华润置地总租金收入同比增长26%,达120亿元,投资物业公允价值高达1565亿元。

很遗憾,除几个标杆项目外,华润2019年的年报中不再公布各个项目的详细租金,各项目具体的营业表现只能参考之前的老数据了。

 

如果挨个去问开发商:你幸福吗?得到的应该基本都是苦笑。“尿壶论”的理论基础是房地产市场是一个政策市,开发商我命由天不由我。但这里面有一个例外-持有型物业。在一些金融语境中,租金的另外一种叫法叫经常性收入。不同于开发性收入,租金是稳定的、可持续的。从这点看,华润是幸福的。
 

 

01 

  百亿租金 千亿估值

 
 

华润应该是大陆第二家租金过百亿的企业,第一家是万达。2019年华润置地总租金收入同比增长26%,达120亿元,投资物业公允价值高达1565亿元。120亿租金意味着什么?意味着规模优势、意味着Ebitda近80亿、意味着融资规模、意味着利润安全垫。华润的幸福是稳稳的幸福。

 

120亿中购物中心租金收入93亿,写字楼租金收入14亿,相较于写字楼,购物中心租金稳定性更高,华润置地租金结构中购物中心租金占比78%也意味着百亿规模更加持续可靠。

 

 

 

02 

 旗舰项目多 租售比是业绩良心

 
 

华润的各项目宣传稿中,除业绩增长率、销售额之外,一般还少见的会宣传会员销售占比。强调零售额和会员的都是用心做商业地产的好公司,前者是购物中心运营的核心,后者是购物中心长久发展的保障。2019年华润VIP会员突破一千万人,年销售额646亿元,按照年报所披露的在营建筑面积516万平米计算(不含轻资产项目,计容建面口径),年销售坪效高达12519元,远高于市场平均水平。

 

 

 

各地稳定的旗舰表现也为品牌背书提供了良好的支撑,多个万象城项目在当地业绩排名前三。根据华润2019年业绩发布PPT介绍,已开业项目“4个项目年零售额超40亿人民币,7个项目零售额在20-40亿人民币之间,11个 项目零售额在10-20亿人民币之间;8个项目零售额排名城市第一,18个项目零售额排名城市前三,18年开业的9个项目中,已有6个项目零售额排名进入城市前。”

 

华润标杆项目租金表现
 

 

难能可贵的是华润的租售比,按照91.5亿租金,646亿销售额计算,华润租售比仅14%,远低于大悦城,略低于龙湖。在有如此强势品牌支撑的基础上,这个租售比确实是业界良心,体现了华润的社会责任和担当。


值得一提的还有华润购物中心的人均消费,按照646亿销售额,5.85亿人次计算,华润人均消费高达110元。人均消费可以和龙湖及凯德商用信托做一个对比,2019年龙湖的人均消费为48,CRCT的人均消费为38。

 

 

03 

  运营能力提升 回报率稳定

 
 

大悦城起步早,但一直受限于地产板块,规模未能铺开。龙湖规模铺开了,但起步太晚。华润的状态最好,不仅起步早,规模化发展也较迅速。前者获取了较多的低价优质地块,后者为租金利润率奠定了基础。

 

华润的计算口径一直是一个谜,年报中的毛利率和YOC很少有人能够说清楚真实口径。毛利率有可能是GOP,也有可能是Ebitda Margin。2019年,华润年报显示购物中心毛利率提升0.8%至75.1%。华润的运营成本不低,人员配置一般是业内最全,营销推广费预算也属第一梯队。如果考虑到这点,即使是GOP,75.1%的毛利率也相当优秀。

 

 

 

回报率方面,成熟期购物中心成本回报率同比提高2.3个百分点至33.4%;稳定期购物中心成本回报率改善1.9个百分点至13.1%;培育期购物中心成本回报率改善1.7个百分点至14.6%。2018年华润租金盘点文章中曾有过分析,华润的成本回报率口径很可能是租金回报率,即租金收入/总投资额,Ebitda回报率需再此基础上乘以0.65-0.7。不管怎样,这个回报率都是业内翘楚。

 

 

 

 
 

相关阅读

购物中心资产管理-2019年租金盘点系列

稳固护城河,2019年吾悦广场租金盘点
商业地产老兵的进击,2019年宝龙商业业绩盘点
商业地产界的因扎吉,2019年龙湖商业租金盘点
十亿太古里,2019年远洋商业租金盘点
上海写字楼确实跌了,2019年陆家嘴地产租金盘点
减重维稳,2019年大悦城租金盘点
华润的光辉岁月,2018年华润商业租金盘点
 
 

转载请注明出处。

1.本站遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;
2.作者投稿可能会经我们编辑修改或补充;
3.本站的原创文章,请转载时务必注明文章作者和来源,不尊重原创的行为我们将追究责任。
4.本站转载文章仅作行业分享,版权归原作者,如有侵权请联系(cccrea_service@shopmall.org.cn),我们会在第一时间删除;

相关文章
  • 争做「中部第一街」的长沙国金街,有何成就

    争做「中部第一街」的长沙国金街,有何成就

  • 30家标杆房企项目大调查

    30家标杆房企项目大调查

  • 上周末,北京一商场里46个品牌成为全国销量冠军

    上周末,北京一商场里46个品牌成为全国销量冠军

  • 调研了150+购物中心的18个新发现

    调研了150+购物中心的18个新发现