2022上半年共开业140个新项目，分布在75座城市。其中多个年轻力/文创/网红新项目成为热点。

由宜家改造焕活而来的广州YCC天宜：

还有BOM嘻番里、X118购物中心等同类项目开业。

连锁商管品牌持续发力，其中华润开业3座万象城+3座万象汇，数量最多质量最佳。

海口万象城驾车30分钟即可覆盖城区：

项目地处城市核心交通便利，成为商业新地标。

还有多个新项目晋升城市或商圈C位，我们从140个项目中挑选了50个能打的MALL。

部分竞争力项目：

总体来看，一月份和五月份是开店大月、华东华南是新MALL的主战场、轻资产占比提升等常规特征稳定。但疫情的反扑、城市商业持续升级、消费日益细分和加速变迁等因素让这个上半年有些不同，以下具体展开。

受二季度疫情影响，新项目数与一季度持平，对比前5年同期数据，与2020年类似(见下图标记1)

华东总数量虽保持第一但优势不及往年，更低于2020年，也说明疫情对华东影响更大。其他各区域较正常年份均有下滑，和2020年基本一致。

回溯2020年，受疫情影响二季度计划开业的项目在三季度得到释放(见以上季度数量图标记2)，期待今年三季度也有同样的释放并带来回升。

新项目分布在75个城市，其中北京、广州、杭州、武汉、重庆均超5个，海口商业升级到新高度。

从位置来看东安睿锦位于城市核心商圈王府井，其余均在北京四环以外，其中三个贴近六环。类型丰富多样：城市更新六工汇、购物中心万象汇、文创嘻番里，高端买手制百货东安睿锦。数量和质量均是近年来北京同期新项目的高峰。

芳华里CR8、合景悠方-广州知识城、天河城奥莱公园、YCC天宜均正式亮相。

其中芳华里CR8位于番禺万博商圈，紧邻长隆欢乐世界，周边虽有多个项目，依靠差异化的潮玩定位错位竞争开业至今有精彩的表现。

充满活力和高辨识度的外观：

注：本文项目效果和实景图片均来自网络。

良好的动线与可视性让顾客轻松发现店铺和活动：

从位置来看项目分布均匀且贴近交通主道路。定位年轻客群的吾角天街、富有文艺气息的小藤街、非主城区的建德八佰伴(距离城区较远上图未标记)、升级农产品体验的农发城市厨房等是其中优质特色的项目。

其中万象城位于传统核心城区，周边发展成熟但也有众多在营商业包括标杆级项目武商MALL，恒隆、万达等的竞争。

大悦城则位于发展区域，当前几乎没有竞争。

万象城和大悦城落子不同类型的商圈，也决定了项目未来不同的发展路径。

海口开业两个项目：S+Mall星茂购物中心和海口万象城。其中万象城高端MALL的定位填补了海口甚至海南省的市场空白，并携众多海南首店引发客流多日持续高位。

首进海南的品牌和热情的消费者：

对众多品牌来说海口只是进驻海南的起点，未来会逐步拓展到更多的城市。

a 年轻力成为市场热点，不同城市均有项目开业。

YCC天宜：

YCC天宜原为宜家家居，以年轻的定位全新亮相并持续举办各种活动，深受消费者的喜爱。

项目楼层与业态：

同类型项目还有北京的BOM嘻番里、武汉的X118等。

将美好生活方式融入的文创/网红项目依旧受到消费者追捧。

海市山塘：

其中的凤鸣台：

长拖1958铸光仓之前为拖拉机厂，改造之后成为当地的打卡热点。

呼和浩特新华广场站地铁网红街分别打造了三个主题：海洋世界+特效天幕+欧式风情街区，还有DJ驻场，人气持续提升。

b 非标创新项目在强商业城市上位，连锁商管的标品则在二线以下城市复制。

部分竞争力标品项目：

依托优良的商业资源，巨头可以升级城市商业、占据空白区域、或与现有的项目互补共同做强商圈，对二线以下城市来说有很强的吸引力。数量众多的城市和层次不齐的发展水平也注定了标品和巨头(含轻资产)未来几年依旧是商业市场的最大玩家。

c 奥莱城市线下沉

三四线城市成为奥莱主战场，山东省贡献了4个项目数量最多。

上半年此类项目合计25个，其中资产提升项目7个，改造汰换的项目18个。

部分代表性项目：

领展中心城已完成改造且获得较好的口碑，江浙沪的社区商业(包括菜市场)也纷纷升级为更有品质且提供更多服务的生活中心。万达等连锁商管公司是改造/汰换项目的主力。

华润开业6个项目数量第一、万达和世纪金源各5个并列第二，爱琴海和龙湖分别以3个紧随其后。

其中方圆荟均在四线城市，万达则覆盖更广泛的城市线，龙湖虽然有两个轻资产项目依旧聚焦二线城市。

年轻潮玩的定位、填补城市商业空白、改造和资产提升这些都是为了在更激烈的市场环境中胜出。哪些项目有潜质晋级城市头牌？又有哪些项目占据空白市场？还有哪些项目可以凭差异化真正立足？

定位：福州作为经济发达的沿海省会城市，商业业态丰富，购物中心、商街、高端百货分布在城市各商圈，但在商业生态中尚缺乏一个高奢的综合购物中心，而万象城的到来填补了这个空缺。

福州万象城20分钟驾车覆盖区域和奢侈品百货大洋晶典：

商业资源和运营：目前福州唯一的奢侈品商业是大洋晶典，项目虽地处核心区但属于百货业态，有着更佳购物体验的万象城依托丰富的商业经验和品牌资源在运营方面有更强的优势。

地理位置：万象城紧邻主干道20分钟可以覆盖福州核心城区，北侧也有正在修建的地铁。交通条件与大洋晶典差异不大。

海口万象城各方面同样具有竞争力之外，更拥有城市最佳地理位置。

海口城区30分钟内驾车可到达：

从全国市场来看，华润、龙湖商管品牌在多个二三线城市还有类似的机会。

旭辉CMALL位于城市西北区域，填补了经开区的综合性商业空白。

位置与20分钟驾车覆盖区域：

每个城市都有新区域同时老城发展也并不均衡，因此都存在空白区域。

绵阳主要商业分布-叠加人口热力图：

数据显示绵阳王府井位于成熟区域的空白点，20分钟驾车覆盖范围可以锁定核心客群.

一线城市商业密集但同样有空白区域。北京姚家园万象汇地处朝青商圈北侧，以家庭定位为核心，避开与朝北大悦城的直接竞争。

姚家园万象汇在朝北大悦城约1.7公里，步行20分钟覆盖范围(内部橘色范围)锁定其核心家庭消费客群，驾车10分钟覆盖范围(外部绿色范围)可以带来更多消费者。

一线城市的社区商圈数量远多于区域商圈，小而美的项目也有着不错的收益。

百联吴淞生活中心紧邻地铁和主路，为周边社区居民必经之处，20分钟步行距离做社区好邻居。

差异化的项目装修风格复制易而运营复制难，丰富的活动成为流量发动机，位置也更为挑剔。相比标品更难操盘。

港乐讲乐busking活动：

持续而有吸引力的活动成为运营的日常。

项目周边也需要有匹配的客群。以YCC天宜为例，距离其不到500米的地方就是未来社。

未来社：

在YCC之前这里已是年轻潮流聚集地：

BOM嘻番里周边是大量的高校、x118位于年轻人众多的江汉路步行街，位置条件同样重要。

基于五力图预测50个业绩优异项目：

说明：

1、由于时间和数据限制，并未对所有140个项目预测。

2、以上是综合预测，具体业态和品牌适合的项目类型不同，对于高端零售，家庭娱乐、餐饮等业态的适合度需要进一步细分评估。

3、结果欢迎同行拍砖或提供更多信息。

更多关于项目预测内容请参考：新项目评估-北京亦庄龙湖15亿 远洋乐堤港14亿

 

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