正如大家知道一样，基础设施的资产流动性是基础设施领域可投资性的重要条件。此时正式启动基础设施领域公募REITs试点工作，可赋予基础设施资产以较高的流动性，旨在打开投资退出通道，在激活基础设施领域沉淀的存量资产的同时，以提升基础设施资产的流动性，推动多方面资源和投资进入基础设施领域，支持和配合大基建、新基建建设。另外，也可以以资本市场规范来倒逼基础设施投资建设和运营的市场化、规范化和行业可持续发展。因为相对而言，基础设施领域的资产权属清晰、现金流相对稳定且具备长期增长趋势，通过结构性的安排可以现相对于商用物业收益率而言更高的收益水平，所以更加适合发行权益类或者收益支持类的REITs产品，以汇集更多的社会资金投入基建领域。

但是此次公募REITs试行并未直接涉及商业地产领域，这也是相关人呼吁开放商业地产公募REITs并对之抱以期待的原因。正如一些行业人士所言，中国房地产行业如同基础设施领域一样沉淀了大量的持有型资产，亟需通过REITs来改善资产流动性从而提升资产价值和提升此类资产的可投资性，也为中小投资人和普通人士进入商业地产投资领域打开方便之门。这也正是行业人士多年来持续呼吁开放公募REITs的主要动因。

但是现实却并非如此。即使行业监管层响应呼吁开放了商业地产公募REITs，由于目前困扰中国商业地产REITs的根本问题在于租售比过高导致商用不动产的收益率过低，从商业逻辑上、从现金流收益层面上尚不具备投资价值。再加上双重税收问题，让商用不动产REITs在商业逻辑上很难成立，因此商业地产公募REITs实际上很难普遍实施。寥寥无几的房地产REITs产品，更多地是局限于可以进行结构化安排的公租房、保障房以及长租公寓等轻资产等领域，而完全市场化的不动产领域只能作为少数个案。因此，要依靠REITs来解决房企的资金困扰，目前尚不具备广泛性意义。

一般而言，商业地产REITs作为投资品和金融产品，从最基本的金融逻辑和商业投资价值上（产品的流动性、收益率与安全性比较）而言，其收益率应高于无风险利率（中国当前的无风险利率可以参考集合信托收益率），但是当前的市场情况明显不是这样。目前中国内地商用物业的平均收益率只有不到2%，不及同期银行贷款利率的一半，更不要讲与私募集合信托的收益率来比较了。这主要是由于中国的土地、规划制度和金融体制以及过往的较快的经济增速导致了商业地产领域要素配置的扭曲，和物业估值、租金形成机制的错位与不相匹配，而且是短期内难以根本性改变和扭转的。

所以解决中国商业地产/商用不动产REITs真正落地问题的关键，还有待于中国土地、规划管理以及金融体制市场化变革所带来的物业供求关系的市场重构，让过高的租售比降下来，让商用物业的投资收益率能够覆盖无风险利率，这样一来商用不动产REITs从基本的商业逻辑才能够成立。

由此反观目前的各种类REITs产品，都是实质意义上的变相的债权类融资品，还基本上作不到真实出表和永久出表，否则原始权益人就太不理性了。因为如果真的实现真实和永久性出表的话，原始权益人持有的物业就等于被贱卖了，理性的老板是不会作此选择的。从实践中来看，凡是持有型物业的原始权益人或者老板在融资甚至希望投资退出的时候，一般总是在物业当时的市值水平与卖价或者可融资规模、成本、流动性之间进行权衡，最优选择是把所持有的物业以市值来散售，其次是作为融资抵押品，再其次是作经营性物业贷款，最后才是作类REITs和整售。所以REITs无论作为融资工具，还是作为退出手段，在目前的情况下在国内实际上并不受原始权益人的青睐，是他们排序位于最后的可选择之变现与退出方式。

那么，市场中到底是哪些人对REITs的推行更显积极呢？基本上就是以下三种人：一种是立足于宏观研究，想在政策层面上推动行业发展的人，因此不太注重REITs真正落地实施中的技术细节与障碍问题；第二种是投行领域需要为自己拓展市场，也就是给自己拉活、想“吃过水面”的人；第三种就是做行业培训的人，希望新政策和新工具、新产品的落地能让自己从中分一杯羹。

但问题是，理想很丰满，现实却很骨感，普遍过低的投资收益率让各种类REITs产品很难落地。反过来看，如果收益率足够高，那么无论双重税收还是规章制度欠成熟都无法阻挡各类变相REITs的设立，看看中国内地的民营科技企业、互联网企业和房地产企业如何各显神通登陆国内外资本市场的现象就可见一斑了。

但是，毕竟公募REITs是现在可以值得期待的房地产领域内不多的几种金融创新之一，对盘活商业地产资产存量和引导更多的资源进入商用物业投资领域具划时代的意义，对商业地产行业的推动作用也将是不言而喻。

推动商业地产REITs落地还需要从三个方面来着手：一是改进土地、规划和金融管理体制，充分发挥市场对商业地产市场的资源配置作用，让商业地产的投资价值在供求调节之下回归到符合商业逻辑和能够发行REITs需要具备的收益水平上来；二是要解决好双重税收的问题，对商业地产公募REITs逐步开放资本市场；三是要开展投资者教育，让投资者在收益与风险权衡中将商业地产REITs产品作为投资组合中的基础性投资品。

如果这几个问题不解决，那么中国商业地产公募REITs的真正落地，可能还真是个“望山跑死马”的问题，而无论从政策层面上是否开放商业地产公募REITs。