香港房地产商属于过去，大陆房地产商属于未来，但历史是一个又一个的轮回。
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 陈启宗今年72岁，对大多数人而言这属于退休的年龄，但他仍未能忘情于世事。
自2007年起，我们便开始与陈启宗先生维持了十多年的联系，这些年我们见证过他多重身份的转换：房地产商人、社会名流、慈善家、博学的有识之士、一位睿智的受访者，以及最为人熟知的：他是一名犀利的批评家。
沉默寡言从不是陈启宗的风格，人们乐于为他贴上敢言的标签，"拥抱熊市"、"拿了地王的都是傻瓜"等金句均出自他之口。同时，陈启宗每年留下的四篇《致股东函》，数万字长文针砭时弊，个人的思想和感慨总是很自然地在笔下流露。
陈启宗游走在中国内地、香港以及美国的政商学三界，他身兼多个国际智库和大学的理事会或顾问委员会成员，过去亦曾担任一国两制研究中心执行委员会主席，中国发展研究基金会理事会副会长及顾问等职。
此前面对香港时局，陈启宗自2019年下半年起，就以香港明天好基金执委会主席等身份参与媒体访问，呼吁社会保持克制并提出见解。
2021年，我们正在见证一段重大转折时期的历史。除疫情的冲击外，货币超发引发的通胀波及全球主要经济体，中美博弈悬而未决，在美国新总统拜登上任后还有越演越烈的趋势……身处旋涡之中，人们关心应对之策。
临近6月，我们又一次来到陈启宗先生位于香港中环恒隆集团总部的办公室，寻找答案。
人们将2021年定义为"后疫情时代"，是希望扭转颓势重新出发，但至少对中国房地产开发商来说，却不是那么一回事。
从1998年房改，2003年确立房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业地位，直至如今中国房地产市场似乎已经到达极限。以2008年的四万亿刺激为起点，财政扩张带来大规模放水，房企们通过杠杆换取高速发展，直至债务有失控之虞。
在去杠杆大背景之下，2017年10月举办的十九大提出坚持"房子是用来住的，不是用来炒的"定位，房地产市场开始转向，针对土地、贷款、房价等方面的调控政策陆续实施。
而2020年初突如其来的疫情使风险程度急速增长，而"三道红线"、"贷款集中度管理"、"土地出让双集中"等更具针对性的监管制度一一出台。
最新的情况是，为抵御疫情对经济的冲击，发达国家的货币政策自2020年起达到了前所未有的宽松程度。这一轮为短期稳定市场的刺激策略，伴随而来的是巨量货币超发和通胀压力。全球大宗商品价格持续上涨，来自行业上游的压力，最终影响到开发商本身。
在陈启宗看来，中国房地产市场的钟摆早就摆到了有利于商业地产的一边。换句话说，即是时候认识到要慢下来。2018博鳌房地产论坛上，他就已提出，随着行业头部企业的市占率不断提高，行业在量和速度方面的较量将成为过去。
当时，他的演讲题目是"反思地产，轻松赚钱时代的终结"，他警告内地同行们要及时改变心态，情况已是迫在眉睫。
陈启宗曾指出，香港房地产商属于过去，大陆房地产商属于未来，但历史是一个又一个的轮回。他总是强调温故知新："中国内地企业家有一个吃亏的地方，就是中国改革开放仅40年而已……时间还不够长。"
"真正的开放，大规模的私营企业进入市场竞争也不过二三十年，所以他们缺乏历史观。"而香港是一个发展多年且游戏规则成熟的市场。
内地房企对规模和速度的执著，香港开发商也同样经历过。
"以往过去的四五十年里，香港也有不少'疯子'。有本地的'疯子'，还有外边来的'疯子'，有日本来的，有东南亚来的，还有澳大利亚来的。"
但这些疯子基本没有能存活下来的，"绝大部分破产了，有一部分进了监牢。"陈启宗相信，市场经济从来是优胜劣汰的世界，所以他曾对2016-2017年进军香港的内地房企发出警告，认为他们是"飞蛾扑火"。
谨慎总没有错，坚定一个对的行业做下去。因此他亦曾对内地房地产商近年喜爱炒作的"去地产化"颇有微词。
恒隆集团是进入中国内地市场的大型港资开发商中，唯一一间未有涉及住宅业务的企业。有人批评恒隆错失了发展的黄金时期。
但陈启宗无意于接受那些在他看来不中肯的评价，这种谨慎并非完全来自家族遗传，而更多源自于经验教训。
恒隆集团由陈启宗父辈陈曾熙先生于1960年9月在香港创立，整个60年代发展迅速，迅速成为当地最大型的地产发展商之一。当恒隆在1972年上市时，市值亦是同行中最高的。
"早期获利使我们变得保守"，陈启宗曾撰文回忆，当时香港住宅市场发展蓬勃，但恒隆却急于购入商业地产项目作长期持有，没有扩展住宅业务规模。当该公司最终在1980年代选择跟进，则被认为是1982年香港房地产崩盘之前最为冒进的房地产企业。
一连串错误的决策令当时的恒隆陷入旋涡之中，因此自1991年接手经营以来，陈启宗从未忘记安不忘危的经营哲学。
"一定要吃时代的红利。"这个智慧长者表示，做生意最重要的是选定在哪个国家、哪个经济体做，第二就是选对进入的行业。
出售完绝大部分住宅项目之后，恒隆集团以商业地产开发运营为主业，并在中国内地和香港取得巨大的成功。
恒隆集团以稳健闻名，只买价格合适的土地。因此陈启宗说，他是最喜欢熊市的一个人。他一向强调要善于观察房地产周期性，认为"你要能够保存自己的实力，在大市场下滑的期间不要死掉。"
从2011年夏天到2017年末的6年多时间里面，内地零售消费市场处于颓势。恒隆的经营策略是保存实力，趁机在武汉和杭州等地吸纳土储。如今，五星级商场武汉恒隆广场在今年3月末开业。
这种谨慎同样体现在恒隆集团高级管理层的稳定性上，在恒隆60余年的历史中，总共只有五位行政总裁的出现。目前，最新一任行政总裁卢韦柏，与陈启宗长子陈文博（作为恒隆集团和恒隆地产副董事长），一起组成集团中坚管理层力量。
陈启宗曾提到，年轻人要用乌龟的心态去做兔子的事业，他对陈文博的培养亦是如此。据了解，陈文博求学于美国，大学毕业后在北京进修，随后辗转在纽约、上海，曾为毕马威会计师事务所、汇丰银行效力，直至2010年回到香港加入恒隆集团。
"这两个行业（指毕马威与汇丰）均为身怀抱负的新晋行政人员，能提供实实在在的业务培训。"陈启宗曾如此评价儿子早年的工作。
他向来排斥投机和高风险商业行为，总是劝勉别人要脚踏实地，拥抱务实精神。所以恒隆坚持一步一个脚印拓展城市布局，持续进行项目翻新及资产提升，依靠长期的经常性收益巩固资产负债表，并静候发力时机。
回顾过去，陈启宗认为恒隆集团发迹于戏剧化的年代。"过往的60年是戏剧化的60年。"他认为这60余年内全世界相对比较平安，中国特殊的历史造就了香港，创造了一个独特的机会。
"我们选择在香港并进到一个最好的行业。"恒隆创立于香港，进入了房地产行业是如此幸运，随后又成功抓住改革开发的浪潮，于1992年进军内地："哪里有一个国家在那么短的时间从极度贫穷的环境里走出来，又走到相当成功的境地？"
但过去的成功是特定历史的产物，那60年戏剧性的故事难以复制，未来机遇在哪？"从前懂得生意之道就可以了，现在要懂得看清大势。"
在陈启宗看来，未来很长一段时间机遇还是在中国内地："在不稳定的环境里，中国其实可能是相对安宁的避风港。"
对疫情的得力控制，造就中国在艰难时世的繁荣与稳定，消费的回流令专注于奢侈品市场的恒隆集团受益匪浅。
陈启宗认为，中国内地是一个相对平稳而且增长是相对高的市场，而"平稳又相对增长率高，基本上就是好市场。"
以下为观点地产新媒体对恒隆集团有限公司、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生的采访实录节选：
陈启宗：中国控制疫情是很成功的，这里有两点，第一、老百姓的生命。第二、经济。
因为保住了老百姓的生命，疫情很快受到控制，所以经济就复苏。其实中国内地真正受疫情影响的时间，大概只有两个月而已。
也就是说，国家对老百姓的生命是重视的。中国人还是比较理性的，中国人民的承诺承担相当强。疫情受控制，所以经济就很快复苏。像我们这些做生意的人，因为经济复苏不仅没有受疫情的影响，而且有很好的增长。
从大局来看，老百姓失业率不会升了，所以生活就好过，中国能做的在全世界任何地方恐怕都做不到。
陈启宗：我个人认为，（全球的旅游）今年不要想了，我认为是不容易的，香港跟内地希望能够通关。
我想回内地，我儿子（陈文博）在最近花了4个月看我们内地的员工，我们的物业。发回来的照片都好高兴，我也想去，去不了。
观点地产新媒体：最近大家觉得国际形势波动，有一部分制造业回流中国，大宗资产涨的很厉害，房地产的利润也被压缩得很厉害。
陈启宗：一定是，但这不是我担心范围之内的事，我不大做住宅，两三年买一块地就很高兴了。
观点地产新媒体：您怎么看目前内地得房地产市场出现了一批卖项目、卖公司、卖股权或者爆雷的情况？
陈启宗：你记不记得我在博鳌房地产论坛讲过这个事？以往中国政府不让很多房地产商破产，我说内地不让房地产商破产是有独特的原因，但是总有一天，政府是应该允许破产的。
陈启宗：对，那是很多年前。现在就很多破产了，而且是在可控范围之内的，破就破。
我当年在论坛上说的，房地产公司破产了，是最不影响社会的，因为土地还在。土地还在，不过是拥有权换了。这一家破产了，另一家接去了，土地还在，房子还在，员工也不需要辞退。这是第一个问题。
第二个问题就是银行，银行愿意借那么多给房企，那是银行要负责任的，你亏本是你的事。从社会角度来看，最重要的就是失业问题，所以房地产公司破产是最不影响失业的，银行坏账只要不是大规模的，小公司破产大公司拿去就是了。
当年我提过的，就是慢慢会强者越强，市场经济总是这样子。在一个时段之内，可能在20、30年之内，某个行业强者恒强，吞了很多小公司。但是二三十年之后，社会上无论是政府行为还是市场行为，也会把这些公司慢慢的消化掉。
房地产是一个非常高风险的行业，甚至到时候有些大公司破产也说不定，那又怎么样？只要失业率不要上升的太厉害，不是大规模地大公司都破产。
某一家破产又怎么样？银行是挡得住的，最后也不至于成为社会的难处，那就没问题了。
观点地产新媒体：强者恒强（行业集中度提高）是好事还是坏事？
陈启宗：短时期是好事，长远不是好事。短期为什么是好事呢？有些大企业在某些区域根本不赚钱，要追销售冲规模，只要不亏大本就行了。意思就是照成本价卖给老百姓，把市场占有了，而老百姓就赚了。
当然，除了这个还有一部分是土地价格，土地价格是给政府赚去了。政府赚去了也不是大问题，政府是为人民服务的，这个循环也不是坏事。
强者恒强，如果某家房企形成垄断的话，当然是不好的，质量一定会下来。但是我看这个也不容易做到，房地产是不太可能垄断的。
中国的企业家有一个吃亏的地方，就是中国改革开放只有40年而已。真正的开放，大规模的私营企业发展也不过是二三十年，所以他们没有一个历史观。
要是经历得多，自然会有敏感度，有些是一两百年前别人犯过的错。每一次他们那样做都是同样的结果，需要很聪明才能够预估今天做同样事会有什么结果吗？
观点地产新媒体：现在这波小房企破产潮，您觉得只是刚开始？
陈启宗：当然这个循环过了以后，有一段平安时期，但是房地产浪潮总是一浪又一浪，下一浪是谁破产呢？这波是小公司破产，还没有大公司。
观点地产新媒体：香港市场呢，您觉得湾区能够真正实现融入吗？
我说香港人不应该以香港做本位，香港那么小一个地方，为什么要以香港做本位呢？从前香港记者问问题永远是问香港怎么样，香港怎么样，香港要怎么样。
香港是中国的一部分，为什么不放眼神州，把整个中国内地的市场看为你的市场？你以香港为本位，只能在香港750万人当中赚钱。
当然我不否认香港是赚钱的地方，单价高，但我不是说房地产领域，是所有香港人。回归的意义是什么？从某个层面来说，回归的意义就是整个国家是你的，整个市场是你的。
为什么要把自己卡在一个小城市里？把自己的视野也好，机遇也好，都挤在一个小地方里。我不是说要放弃香港市场，有机会赚钱为什么不赚呢？我这几年在香港买了一些地，所以不是说放弃香港市场，也不需要，但是为什么不放眼全国？
30年前、40年前我曾经说为什么不放眼世界，但是现在世界不那么好玩了，因为西方人士冲动起来。除了特定的一些领域之外，就比较困难了，不像40年前，30年前。
现在中国大发展，用一个极端的例子就是，以往这15个月，要是在中国内地没有生意就很吃亏，因为全世界都不行，只有中国行。
当然有可能有一天掉过来，中国市场不行，世界市场行，那是没办法的。只能够保存自己的实力，在中国大市场下滑的期间，不要死掉。我举个例子，从2011年夏天到2017年末，6年多时间，内地消费市场非常不好，奢侈品更不好，我们只能够保存实力，有机会就去买土地，武汉就是这样买过来的。
所以，我认为中国是一个相对平稳的市场，而且增长是相对高的一个地方。平稳而且相对增长率高，基本上就是好市场。
观点地产新媒体：去年奢侈品市场的反弹，恒隆受益匪浅。这个趋势会持续吗？
陈启宗：去年公司那么好的增长率是很难的，有特定的情况，好几个原因促成的。
但是长远能否保持相当不错的增长率？我认为是可以的，10%增长率未来这10年可以吗？我想应该可以，不要说像去年是50%-60%这样涨，那是不可能永远如此的。
奢侈品的市场很小，也不是每个人都能够做，所以一般去做商业的基本上就是二星、三星、四星级的，比较大众。
大众化的，全国的机遇也大得不得了。总而言之，内地很多大城市根本没有好的商场，所以机遇还是很多的。
观点地产新媒体：您如何对过去的60周年做总结，包括未来60年恒隆的方向？
陈启宗：以往这60年是一个非常特别的年代，比如这60年是全世界相对比较平安、和平的年代，为什么呢？因为有了核武器，大家都不敢打。地域性的战争还有，大的战争就不敢打了，所以是相对平安的一个年代。
第二，恒隆的发展也是极具戏剧性，绝对是戏剧性。我们小公司60年开始创办，那是什么年代？所以我们头20年是极其戏剧性的，因为内地的情况给了香港一个独特的机会，而且是房地产一枝独秀，或者一枝独秀讲的过头一点，但是也不会太过头。
后面那20年也是戏剧性的不得了，中国火凤凰般涅槃重生。哪里有一个国家能在那么短时间从一个极度贫穷环境里走出来，走到相当成功？小国家这样的例子大概有一点，像中国那么大的国家哪里有这样的事。
1978年11月中国改革开放到1997年香港回归差不多20年，又给香港房地产带来了极大机遇。所以60年就这样过去了，那60年是戏剧性的不得了的年代。
我们的幸运就是我父亲进这行（房地产）进对了，那与我无关，那是幸运。做商人，第一最重要选择的在哪个国家，哪个经济体做生意；第二就是选择进入的行业。
一定要吃时代的红利，所以我们比较幸运，我们选择在香港，进到一个最好的行业，以往60年完全是幸运之神的照顾。
总而言之，外部环境加上先父的努力和能力，换来恒隆的成功，可以复制吗？外面的环境复制得了吗？不可能复制，我刚才说了，那60年戏剧性的事，复制不了的话，机遇在哪儿呢？
未来这20年希望不要那么戏剧性了，从前做生意懂得生意之道就行，现在还要懂看清大势。
总而言之，从地缘政治来看，未来20年，我想中国可能是相对最平稳、增长比较快的一个地方，所以我想机遇还是在中国内地。
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