2020年10月18日，位于被称为「宇宙中心」的武汉光谷片关山大道中段的「光谷天地」，其E区1楼近5000平方米的内场在历经约两个半月的调改升级后，将重新正式开街迎宾。

作为关山大道第一批崛起的商业体，开业已经9年的光谷天地见证了周边这片武汉年轻指数和活力指数最高的片区的持续蝶变和飞速发展，光谷天地也是武汉今年自永旺梦乐城武汉金银潭、武商武汉国际广场购物中心、武汉江汉路步行街之后，又一完成调改升级的商业项目。

与汉口传统商圈的商业体相比，光谷天地在商业定位和主要客群上都有较大的差异，而为了更好地顺应周边的城市发展、客群成长、商圈进阶、商业变革所产生的新的消费升级和场景更新的需求，光谷天地本次在建筑条件、空间布局、业态品牌三大方面都做出了较大的改变和提升。

透过光谷天地本次的调改升级，我们也可以一探不同区域、不同定位、不同客群的商业体，如何通过自身的积极改变，保持下一个十年的商业生命力。

“因地制宜”的商业思维

白领客群 平日热闹 成长升级 

2011年开业的光谷天地，是长城建设进军商业地产的开篇之作，商业部分的总建筑面积约10万平方米，拥有约800个停车位。光谷天地早期的规划定位和随后的招商营运都极具前瞻性，其成长之快速也与近十年来关山大道崛起之飞速保持一致。

在区位和定位上，光谷天地正处于光谷核心区即大名鼎鼎的「光谷软件园」的正对面，主要客群就是周边数量庞大的科技「攻城狮」、商务白领和年轻家庭，其商业定位为全方位、多元化的社区型购物中心。

在招商和营运上，开业之初，光谷天地就采取了“只租不售”的自持经营模式，奠定了品质基础；在招商上引入的沃尔玛超市、华谊兄弟影院、米乐星KTV以及持续升级的餐饮、娱乐、零售、体验等业态的优质品牌，深受周边年轻人的青睐。

不同于传统商圈的节假日高峰，由于关山大道周边众多的「科技白领」和「新武汉人」，光谷天地呈现出“工作日比节假日热闹”、“每逢春节空城计”的较为独特的商业氛围，这也部分解答了其为何将完成改造、重新开街的日期选在了“十一黄金周”之后的10月18日。

改造前的光谷天地，一直是长城建设在武汉持有的优质物业资产，其2019年的全年客流为1555万人次，销售业绩达10亿元；得益于周边基数庞大且持续增长的年轻客群和年轻家庭，即便是在艰难的2020年，光谷天地前6个月的总客流也与去年同期持平。

然而，随着周边主要客群的不断成长以及关山大道商圈的持续升级，光谷天地的建筑条件、场内空间、功能动线、商铺布局等已显老旧。在当年初出校园的年轻人已然在光谷落地生根、结婚生子、成长为家庭核心和企业骨干之时，他们熟悉的光谷天地也用开业以来的首次大调升级迎来了自身的商业蝶变。

建筑和空间的改造

改造动线 扩大公区 增强体验

建筑条件和空间布局的升级是本次改造的重点，改造前的光谷天地，经过多年营运后，很多硬件设施和场景视觉都亟待升级：

• 面向关山大道的两个主入口分别存在标识不明显和外部空间过大的问题；

• 室内街区和室外街区缺少连通互动；

• 场内动线直来直去，缺乏主次和环绕；

• 商铺通透性差，部分区域由于进深过大而形成冷区；

• 场内没有休息活动区。

针对以上的问题，本次调改对该片区域的空间场景进行了较大规模的重构：

• 利用挑高空间，重新设计了主入口1，重点突出标识性；

• 更新了主入口2的标识，使之更加通透，突出了仪式感；

• 打通室内、室外街区的连接，将整个光谷天地连为一体；

• 扩大公共区域，增加带有休息区的生活广场和美食广场；

• 重新规划场内主次动线，达成有趣、引导、聚散的功能；

• 沿着新动线两侧重新布置商铺，保证所有商铺的均好性；

• 结合项目所在的地域特色，打造出多个互通的主题节点。

改造前的面向关山大道的主入口1，存在展示面过小等问题；改造后的外展面更加醒目，加入的绿植墙和天花造型更有特色，也更显明亮宽敞。

改造前的面向关山大道的主入口2，存在台阶过多、坡道设计不合理等问题；改造后的展示面更加通透，也利用了台阶带来的仪式感。

本次改造，拆除了内场的立柱，打通了墙壁，新增了连接室内、室外街区的通道，不仅增强了内外互通，也让室内街区的客流动线更为合理。

改造前的场内动线和商铺布局，是传统的“九宫格”布局，可逛性差，除餐饮目的之外无法让顾客驻足，也无法增加顾客的逗留时间；改造后新增了两大广场，重新规划了场内动线和商铺布局。

结合光谷天地的案名和项目所在的关山大道，本次改造也营造出融合「山谷」、「星光」、「树影」等主题内容的空间节点，不仅提升了项目的整体形象和感官效果，也顺应了体验式商业空间的发展潮流。

改造后的光谷天地，充分利用自身的建筑优势，实现了室内、室外两大街区的相互导流；在室内街区也打造出昭示性更好、体验感更强、也更加有趣的主题式购物空间；同时，新增的室内公区小广场也更有利于开展各类线下活动，为通透明亮的全新商铺带来显著的客流和销售增量，从而创造出新的商业价值，实现商户和物业方的双赢。

业态和品牌的调改

保留特色 引入新品 对应需求 

业态和品牌的调整和升级也是本次调改的一大看点。围绕新增的美食广场和生活广场，重新规划了相关业态；而在保留之前的人气餐饮和大部分零售品牌的同时，主要在特色餐饮、珠宝金饰两大品类上引入了诸多新品牌。

新进的餐饮品牌为：丸摩堂、擂饭、研卤堂、辣过界、秦晋老大碗、言长记、槑的说、阿甘、民匠、冒小根、黑粉你、辣舞么么鱼等，不乏深受年轻人喜爱的网红美食。

新进的珠宝金饰品牌为：老凤祥、龙凤珠宝、周大生、千叶珠宝、六福珠宝等，将于近期陆续开业。

光谷天地本次新引入的餐饮品牌，进一步强化了其在消费者心中「美食地标」的印象和地位；同时其引入的多家珠宝金饰类品牌，却也突破了消费者对其固有的商业印象。

如果从主要客群的消费需求上进行分析，会发现光谷片区不仅是武汉经济发展和城市建设的领头羊，也是武汉近些年人口净流入最多的片区。这些在光谷落地生根的年轻人不仅是追求品质生活的时尚达人，也会在恋爱和结婚等行为上产生大量的消费需求，这也是光谷天地作为社区型购物中心敢于引入诸多珠宝金饰类优质品牌的原因吧。

商业改造的内涵

去同质化 变革创新 下一十年

近些时，很多媒体和同行一直认为武汉的商业零售市场不仅存量较多，未来也面临超量供应的困局，叠加2020年以来的诸多艰难，以致很多人并不看好武汉的市场前景。

在L君看来，造成武汉部分商业项目处境艰难的原因之一是物业产权分散，没有自持营运；原因之二是缺少特色，千店一面；原因之三是缺少竞争，缺少人才。

如果大家都能沉下心来做经营，找准适合自身的商业定位和主要客群，以精益求精、变革创新的态度对待商业项目的可持续性发展，同时根据市场变化不断调整完善，那么即便没有引入一众大牌，只要达成了有人气、有业绩、有收益三大目的，那么就是成功的商业项目，我们的城市也需要更多的此类项目。

本次光谷天地的调改升级，或许并不十分惊艳，似乎也没有引入知名大牌，但其在已经取得多年优异商业成绩的前提下，依然主动做出了未雨绸缪的改变。其调改方向不仅遵从了自身的商业定位和所在片区的商业逻辑，形成了和所在商圈其他商业体的差异化互补，同时也顺应了新的商业潮流，更是对主要客群不断增加的消费需求提前做出了布局。

下一个十年，光谷天地或许不会是关山大道商圈最耀眼的，但或许依旧会是其中最成功的商业体之一。

未来的「宇宙中心」，将会继续引领武汉经济的腾飞；

未来的「关山大道」，仍然是光谷最重要的发展主轴；

未来的「光谷天地」，也会继续创造更高的商业价值。