作者 | 汪静

图片来源 | 宁波万科

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后疫情时代，社区的商业需求越来越被重视和聚焦。国内关于社区即community的概念要源于上世纪30年代费孝通的一堂课，费孝通认为community既要有地缘、空间上的接近，也要有人与人之间的互动，合起来就是“社区”。所以社区商业必然离不开概念的本质和初衷，其业态和运营无不围绕着这样的主题而开展。

随着中国商业的醇熟发展和演变，社区商业进入了细分市场和差异化运营。为增强客群黏性和提升客流的转化率，作为社区商业先锋代表的宁波万科，与宁波轨道交通集团合作，在万科缤虹里综合住区上进行了一次前瞻性的探索。基于宁波万科多年经验，宁波万科萤集·三官堂（缤红里的商业部分）突破了多重局限，以半开放式空间为客群提供更多的社交和创意价值。

项目区位图（地图来源谷歌地图，仅供参考）

萤集·三官堂效果图

TOD+THE FORUM组合

万科创造力社区新物种亮相

作为浙江省内GDP仅次于杭州的城市，宁波迎来变革式的发展，商业呈现多元趋势，其中以轨道交通为中心的TOD项目成为宁波发展的重头戏。宁波万科瞄准未来方向，去年携手宁波轨道交通集团拿下宁波江北三官堂TOD项目，欲打造4000㎡的社区商业——萤集·三官堂。

萤集·三官堂模型

TOD项目面世并不少，但萤集·三官堂的确让人耳目一新。项目在宁波地铁2号线和5号线双轨换乘之上，大量的地铁人流通过一条空中走廊在商业街来回穿行。宁波万科采取无围合的半开放式打造出一个创造力社区，以完全新物种姿态亮相市场。商业体的外立面为大面积玻璃幕墙点缀透明色彩展示时尚和通透感，灵活的“无界”设计传递了亲切、开放、松弛的氛围。

萤集·三官堂定位THE FORUM空间，聚焦于小而美的创造力TOD社区，其背后来源于宁波万科对项目周边商圈和客群的深度洞察。

其一，根据数据显示，2021年宁波地铁日均客流有了新的增长。开通已经7年的地铁2号线和去年开通的5号线的交汇，连接会展中心和宁波大学等重要站点，未来必将承担更大的客流。基于此，萤集·三官堂在满足本社区的自有客流之外，需要以更开放的形式拥抱轨交空间和人流高峰。

宁波2号线实景图

其二，三官堂位于宁波的北文教区，聚集了包括宁波大学、中国科学院宁波材料技术与工程研究所、浙江纺织服务与技术学院、宁波工程学院等宁波高校群，还有北侧即将开工的国际化研究院校东方理工大学（暂名）。虽然周边已有美食街和传统购物中心，但大批艺术型与研究型的师生群体需要富有创造力的公共社交空间，同时满足对潮流文化和时尚生活的更高需求。

宁波大学和浙江纺织服务与技术学院

其三，项目位于甬江科创大走廊示范核心宁波文创港8公里规划范围内，文创港晋升为文创打卡坐标，对文创产业和创业人才具有极强的吸附力。萤集·三官堂提供富有活力的文创空间，彼此共生共享创造更多价值。

宁波文创港实景图

显然，萤集·三官堂已经突破了传统社区商业1公里范围的局限，填补了商圈创新性产品的空白，承接更广的客流，辐射更多元化的客群，传递更开放式的文化，最终将THE FORUM成为贯穿创造力社区的灵魂。

先社区再商业

THE COMMONS在国内的“在地”探索

新物种的探索需要一个漫长的过程，对此，宁波万科乐此不疲，在各种考量和寻找之下，终于决定邀请泰国THE COMMONS设计方Department of ARCHITECTURE承担项目设计，赋予了萤集·三官堂破圈创新的能量。

Department of ARCHITECTURE翻译成中文名是“建筑系”，在2004年，由两位创始人Amata Luphaiboon与Twitee Vajrabhaya Teparkum共同创立于曼谷，以空间、感知和景观为界面，成功开创以感觉为主的“泰国性”建筑，在泰国乃至东南亚引起较大的轰动。他们完成了一系列如SunOne集团总部（SunOne）、邦盛海滩多功能亭（The Flow Multipurpose Pavilion）、通罗公共社区商场（The Commons Thonglor）、TCDC泰国创意与设计中心（Thailand Creative and Design Center）、朱拉隆功大学建筑系图书馆（Chulalongkorn University Architectural library）等项目，荣获许多国际关注与奖项。

国内社区商业规模不小，但很难做出亮眼的成绩，这背后与“社区”“商业”两者的博弈有关。泰国THE COMMONS之所以成为潮流人士的聚集地并风靡国际，被时尚杂志誉为曼谷“小纽约”，最重要的是它将重点倾斜在“社区”上，围绕着社区公共空间匠心独运。

THE COMMONS实景图

在这个共有4层、5000㎡的社区商业内，每一层都预留大面积的公共区域，并通过技术处理，创造出使人们在热带一年内的任何时间都能享受的空间。为解决多层建筑的引流问题，建筑师在宽敞的底层空间设置了一系列的台阶和平台，引导顾客前往看书、聊天、散步、品尝美食，在悠闲自在中享受舒适的空间感，自然而然地消费。

THE COMMONS公共空间

萤集·三官堂毫无保留地让THE COMMONS设计团队担任设计，充分发挥。同样是小而美的形式、多层建筑，THE COMMONS的成功自然地贴合在萤集·三官堂上。

萤集·三官堂透明彩色玻璃幕墙的外立面富有时尚感，加上公共空间和第三层的无遮挡设计，整体呈现着轻盈和通透感。商业建筑面积的近半比例让利给了THE FORUM空间，设置了台阶和桌椅。无论是年轻客群还是家庭客群，在这里可以参展、聊天、散步，或者是坐下来看书、品尝咖啡奶茶等，营造了完全开放式的社交圈和创意文化圈。

萤集·云汇中心实景图

另外，公共空间通过绿植、绿墙营造回归自然的场景化空间，传达环保理念，带来亲切感和松弛感，引导顾客走上建筑高区，甚至拍照打卡留恋。

示意图（THE COMMONS实景图）

萤集·三官堂设计图

如同THE COMMONS，萤集·三官堂通过轻盈而统一的外立面和强化公共空间功能，削弱店铺之间的壁垒，从而营造了一个健康和多元化的生活场景，带来如同家的温暖氛围，以更高层次的社区意识形态展现了人们希冀的生活品味，被赋予了时尚地标的基因。

萤集·滨江奥体实景图

文创圈+社交圈

以强内容力引擎客流

“小而美”的社区商业与购物中心不同在于，业态和品牌的组合契合项目理念，成为自洽的完全体。在空间突围基础上，萤集·三官堂会通过潮流品牌的引擎，文创品牌增强客群黏性，以匹配客群的内容力保持高客流转化率。

比如业态规划上，一层为网红餐饮为主，二层为除了快闪零售，还有文创类的业态以及潮流的小酒馆。为了引流，项目意向在1层餐饮品牌上选择场景化的潮流咖啡店，可以迅速抓取客群眼球，在市场上达到“破题”的效果。

项目效果示意图

比如充分发挥THE FORUM功能，借鉴宁波万科在萤集、芝士公园等产品经验，在公共空间开展美食集市、文创集市等，吸引一些社交客群和目的性客群；邀请周边的高学历高校客群一起策展，满足目标客群的文创需求，同时强化项目本身的定位，延展了产品的可持续性。

芝士公园活动实景图

萤集·三官堂还将继续探索创意办公空间，提供共享文创工作室，在这里不仅可以社交、活动，还能工作和休息，满足创业型客群的需求，放大项目本身的文化属性，附加社会价值。

社区商业并非萤集·三官堂的最终目的，不追求短暂的利益，从“长期主义”着手，将温暖且便捷的归属感作为商业终点站。

从萤集出发

宁波万科社商提供多元借鉴

萤集产品线诠释了健康与活力的社区生活，赋予空间温度，在消费场景和社交场景上迭代创新，除了三官堂，宁波万科还在萤集·滨江奥体、萤集·云汇中心和萤集·镇海新城等项目均有实践案例。另外，宁波万科还孵化了槐STAGE、芝士公园代表的X系和加生活等综合住区社商产品线，以相应的产品契合不同的空间和客群。

萤集·滨江奥体实景图

而萤集·三官堂不仅仅是宁波万科产品线的新探索，更为开发国内TOD社区商业提供了一个新型范本。

其一，在TOD项目上，宁波万科和宁波轨交合作创造了一个全新可能，即双地铁上盖+半开放式社区，迎合新一代生活方式需求，体现了大胆、探索和前卫的精神；其二，先社区再商业，突出社区商业的“社交空间”，回归社区的本质内容，遵循了商业的“长期主义”；其三，大胆尝试将社区商业的客群拓展到1公里范围以外，匹配高校师生客群和创业客群，附加文创基因，创新商业表达。

目前，萤集·三官堂已经启动招商，预计明年下半年开业。赢商网期待更有活力的品牌加盟，与项目共同在宁波掀起商业浪花。

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