业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。

　　1、竞争业态机会挖掘

　　通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。

　　2、主力消费群体挖掘

　　通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

　　核心消费群：商圈半径2公里范围内。香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。

　　辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。

　　3、项目自身分析

　　竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。

　　业态规划：从2大规律6大微观因素出发

　　1、业态规划一般规律

　　业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。

　　业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。

　　业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等

　　2、业态规划需考虑的六个微观因素：

　　（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平

　　不同业种商户的租金承受力各有差异。购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里，首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。

　　（2）业态规划需考虑的微观因素之二：面积要求

　　面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。

　　例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如沃尔玛超市，其面积约20000-30000平方米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少8000平方米，至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业项目的整体利润。比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大人流量，店面的价值自然非同寻常。

　　（3）业态规划需考虑的微观因素之三：工程技术条件

　　在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，是否适合在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。

　　业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。

　　再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米之间。而普通电影院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。

　　在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。

　　（4）业态规划需考虑的微观因素之四：业种聚客能力

　　聚客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的是它们会吸引周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开始显现，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力，使各业种之间形成良性的互补。

　　 我们通常认为，大主力店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美食广场等。但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种，顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细考量主力店的聚客能力。

　　各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。因此，不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。

　　（5）业态规划需考虑的微观因素之五：辅助功能区需求

　　辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商直接创造

　　利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。

　　同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。例如楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。

　　（6）业态规划需考虑的微观因素之六：人流动线

　　购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。在进行业态规划时应与人流的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

　　 现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引至高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。

　　经营方式定位：三大主流经营方式灵活运用

　　1、三大主流经营方式

　　根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种主流方式。

　　自营

　　（1） 购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。

　　（2） 保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。

　　（3）纯分成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。

　　招租

　　商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。

　　委托管理

　　产权出售，在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营，获取稳定的收益回报。

　　三大主流经营方式对比

　　三大主流经营方式适用情况

　　商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同：

　　2、经营方式定位要点

　　（1）投资资金回收期预测

　　项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去；

　　（2）项目收益效果预测

　　收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案；

　　（3）经济走势分析

　　通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断选取何种经营方式；

　　（4）风险比较分析

　　分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等。

在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。

一、购物中心业态选择与规划原则（入门必知）

1、业种的选择、规划与组合步骤
业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。

① 业种选择
业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店
必要条件二：品种功能一站到位
必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）

② 业种组合
商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。

③ 业种功能分布
业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店优先，辅助店随后。
此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。

2、业态规划原则与三大问题
业态规划的基本原则
① 定位三原则
其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。
② 功能性选择是业态组合规划的基础：位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。
③ 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。
④ 长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。
⑤ 空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题
⑥ 业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。

业态规划中必须要考虑的三大问题：
① 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；
② 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；
③ 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

二、购物中心业态规划指南（教你怎么做）

制定购物中心业态方案的前提，一定是首先对项目定位的精准把握；再往前推，定位如何确定？则是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析，以及竞争机会的判断。因此，在做业态规划前，宏观的调研和分析必不可少。

1、商业业态定位市场调研计划书

商业业态定位市场调研计划书，主要从以下6大方面着手：
① 消费者意见调查：了解该地区消费者背景信息，消费行为习惯，对××商圈的态度，媒体接触习惯。
② 消费群分类调查：从总体上调查××各个阶层的情况，经济状况和经济能力，文化和价值观念。
③ 商家意见调查：目前经营状况，投资经营者投资、经营意向及需求，投资、经营者价位承受力。
④ 消费品批发市场调查：了解商业规划方向、经济特征和发展趋势；对现有城市商业格局和现有商圈进行分析；商场、超市及中档以上店铺数量及分布状况；经营面积、档次；店铺性质；商铺主营商品类别。
⑤ 商圈调查：商圈概况（人口、交通及相关基本信息）；商业产业结构及整体经营状况；规划及发展趋势。
⑥ 潜在客户访谈：了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征。

2、业态组合与比例配制
根据项目整体定位确定项目功能定位及业态组合，并根据项目楼层分布实际情况变更。变更指南如下：
① 付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等；
② 付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮；
③ 随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等；
④ 目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等；
⑤ 餐饮等商家环绕湖景分布，利用景观资源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所占面积比例占60%左右；
⑦ 餐饮及休闲娱乐所占面积比例占30%左右。

3、业态规划实操方法
案例一：体验式购物中心如何规划业态？
北京华润五彩城业态策划方案
五彩城是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和时尚生活体验为一体的Living Mall。
五彩城业态规划思路：区域商业中心有些共性的特点，如面向家庭和生活需求，也有许多不同的特点，如消费者的购物习惯、价值取向等。因此，不同的区域商业中心需要从区域客户的功能需求、情感诉求等多方面综合分析来规划业态。具体从以下几方面进行分析：
① 目标消费者社会特征；
② 目标消费者消费行为特征；
③ 目标消费者价值取向与情感需求；
④ 目标消费者消费功能需求。

案例二：知名产品线如何做业态规划？（以大悦城为例）

① 上海大悦城业态规划思路
在设定上海大悦城的业态前，首先整体上对大悦城的发展战略与经营理念、品牌体系、集团商业地产平台（大悦城近年开业及拓展计划）、大悦城形象店（西单大悦城），以及大悦城理念做整体梳理。
新项目概况（位置交通、区域未来前景），项目定位（定位思路、目标人群分析、项目定位核心点），大悦城发展战略与经营理念，楼层业态分布规划，由基本生活方式和时尚生活方式发散开，汇集相应业态。然后根据楼层特性，确定各楼层业态配置与比例。
② 天津大悦城业态规划策略
天津大悦城业态组合策略：调品牌不调定位；增加KTV、健身、电玩业态；增加餐饮各系品类组合；铺位划分上边角处理；大悦城共性品牌、畅销品、新品组合。
在品牌组合上，遵循以下原则：
共性：以大悦城共性为基础
成长性：遴选具有成长性的品牌
形象：把控店铺形象时尚潮流
销量：以品牌销量为硬性指标
总的来说，提高天津市场弱势品类占比，错位经营，寻找机会点；同时引进新业态及新品牌，依据目标客群的特点，在主力店、集合店、百货服饰、餐饮业态的基础上，进一步丰富业态，引进KTV、电玩等娱乐项目。

案例三：原有购物中心业态调整，方向是什么？
成都置信•逸都城业态规划方案
置信•逸都城（南部新城店）当时处于施工图设计阶段，为了使项目能更好地适应商家的要求，为二装设计提供前置条件，特编制本方案。本方案的规划思路为：
首先针对置信•逸都城（牡丹新城店）在前期策划和后期运营过程中存在的若干问题进行总结；其次结合项目背景对未来南部新城的城市发展和项目周边人口数量进行预测，并对项目的定位进行进一步的梳理；第三，根据项目定位对项目的商业功能进行细分，最终达到项目在商业零售、餐饮休闲和文化体验方面的最佳业态配比。
方案内容主要从四大方面梳理：一是现有运营项目总结；二是业态规划定位；三是购物中心业态规划；四是商业街业态规划。



三、各线城市业态规划风向标（范本）
业态规划得好与坏，是各业态功能区能否实现客户共享的关键。业态功能区客户良好的共享可以确保客户在商场停留时间更长，从而达到提高营业额并实现缩短商场培育期的目的。

1、一线城市业态规划风向标
案例：深圳银信Park业态规划与配比
商业项目在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。
深圳银信Park（横岗大厦）定位为横岗区首家精致型、时尚体验目的地购物中心。购物中心共分为五层，一二层规划为都会美学馆；三层规划为都会潮流馆；四层规划为都会馆；五层定为宝乐迪KTV。（注：本业态划分来自于资料，仅供参考项目初期对业态的规划策略）

2、二线城市业态规划风向标

案例：成都国际金融中心（IFS）
成都国际金融中心为香港九龙仓投资的西部地标性建筑，简称IFS，是成都最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身的一站式消费目的地。其拥有近300家商铺，其中90个为首驻成都品牌。
业态总体配比：主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际一线品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等超过100家全国/成都旗舰店。
冰悦滑冰场、Great顶级超市、大食代美食广场、连卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能够吸引人群，为商场聚集人气，从而带动整个商场的消费。其不足之处在于：餐饮业态比重太小，不利于留住客群。

3、三、四线城市业态规划风向标

案例：福建宁德集中式商业定位与业态规划
项目面向宁德大市区45万“四新”消费人群，立足“新鲜人”、“新家庭”、“新中产”、“新商旅”，是集儿童、购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大艺术、“漫”生活的一站式体验购物中心的领导者。
核心客群：25-38岁新组合家庭，未有/刚有小孩的年轻家庭。以儿童为中心的生活消费需求强劲，追求舒适、生活品质、寓教于乐。作为宁德首席儿童体验及家庭休闲娱乐一站式购物中心，以“生态、艺术、情感、体验”为特色，以亲子体验带动家庭娱乐为亮点。
B1规划为超级卖场+商务简餐；L1为时尚名品；L2主要针对家庭消费，设置大量儿童业态；L3汇集了来自四面八方的美食；L4和L5主要针对年轻人设置了多种动感休闲区。
                                                                                                                                        文章来源自网络，我们仅做分享，版权归原作者所有，如有侵权请联系删除。
 

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