多个商业改造实例，看存量商业如何通过改造破_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

商业这个概念在2000年前已经存在，而购物中心的这种商业形式则是上世纪50年代出现。距今不到70年。

购物中心的出现是因为第二次世界大战后，美国汽车行业迅速发展，便捷的出行方式鼓励了人们到郊外或远途进行旅行或消费及游玩，于是集合购物、饮食、娱乐、游玩等功能的建筑在美国的郊外春笋般涌现。

随着信息科技的发展、收入水平的提高、消费需求的升级，购物中心渐渐发展成我们今天的看到形式，其不局限于市区郊外，不吝建筑体量的大小，不限营业时长，更不局限于业态，向我们呈现着多种多样的商业模式和消费体验。

尽管如此，国内传统商业零售地产由于电商的强烈冲击，存量商业的日益增多，以及2020年初疫情的发生，加速了商业模式的转型和改造。

据赢商大数据统计，截止2019年底，全国3万㎡以上已开业的商业项目近8000个，参照美国一个购物中心服务30-50万人的比例，全国目前已开业的购物中心可以服务24亿人口，远超国内人口数！我们正处于商业开发过剩的时代。而更令人无奈的是，近8000个当中经营得好的项目大约只有20%左右，80%都在挣扎，而这次疫情发生更加速了这些项目消退的进度。

我们说，购物中心远看欧美澳近看日本泰国，他们项目的成功之处在哪里，有哪些值得我们学习的地方？

据了解，美国建造一个购物中心最快是7年，回报周期预计为20年。反观我国，5年内从拿地到开业，要求7年内回本，求快的目的致使商业项目在初期策划定位规划设计阶段不够仔细谨慎，核心客群的获取不够准确，导致后面的工序节点如多米诺牌一样。

如何构建拥有多元复合功能的购物中心？如何实现消费者对高品质、体验性强的商品消费需求？如何建立以消费者为核心的“体验式服务”模式？如何提升消费者信心，“回归”线下购物？商场的改造与升级成为盘活存量商业的关键。

存量商业改造有什么特点？

存量改造是成熟开发商快速扩大规模的方式之一，投资较少周期较短。改造方向多为建筑结构、业态布局、产品定位和软性服务。重点增加体验交互性，动线灵活性、视觉多样性。实现除“购物”以外的其他功能，比如区域地标、网红打卡点等。

存量商业&运营模式

重资产模式：收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式（私募基金），或者拿地建设后持有（房地产开发商），属于重资产模式。

轻资产模式：租赁核心地段或非核心地段的老旧物业后进行改造和运营的模式，属于轻资产模式，或是“二房东模式”。以万达、红星、大悦城、保利、奥园为首的国内商业地产企业采用轻资产模式扩张已久，旨在以最少的资本投入，实现利润最大化。轻资产模式可能前期投入比较小，风险相对较小。

黑石运作策略

除了重资产和轻资式的改造模式，还有一种运作模式也值得参考：黑石资本的运作策略。

黑石是美国的资本公司，2013年入股深国投，从此以印力集团实行并购扩张，以“买入-修复-卖出”的轻模式撬动深国投的重资产。在引入黑石作为战略股东后，印力通过自主开发及资产并购方式，进一步深入一二线城市进行产品布局，做好商业地产开发、运营和资本三个环节，实现快速扩张。短短3年，印力印力在上海和长三角、珠三角等二三线城市的商业地产项目超过70个，总建筑面积近600万㎡。

多个存量商业改造案例

不同类型的商业都有不同的改造模式，课程中讲师列举了多个经典的案例，向学员分享存量项目改造的细节，同时推荐同行有机会可以进行项目考察：

传统商业升级换代：盐城国投先锋国际广场、深圳皇庭广场、深圳印力中心、西雅图Northgate mall、墨尔本Eastland town center；
运营中商业升级换代：广州丽影广场、夏威夷 ala moana center；
社区商业更新换代：深圳万科正顺广场、深圳万科生活广场；
专业市场升级换代：广州雄峰城、广州美林M-live；
传统型百货转型换代：重庆阳光新世纪、增城中海城市广场、上海世贸广场、上海瑞安广场、北京万科时代中心、泰国Siam Discovery、日本银座GINZA SIX
个性化存量资产改造：上海民生码头八万吨筒仓、广州B.I.G海珠湾创意园、开普敦蔡茨非洲当代艺术馆、阿姆斯特丹Conservatorium Hotel、新加坡克拉码头改造

墨尔本Eastland

墨尔本Eastland购物中心是从改造之道中复盘重来，以一体化的设计打造了高品质的城市空间。这个新商场位于澳大利亚墨尔本市郊区的边缘，是伦敦的三家设计公司一同协作的产物。

项目地Ringwood，在过去的几十年间，它已经从一条道路的沿线环境发展成为人口密集的卫星城市。该地区的全新总体规划力图为Ringwood打造一个全新的城镇中心，新的火车站，公众广场，餐厅和新的图书馆，艺术馆及教育建筑都将在此落地。

新的城市广场颠覆了60年代时做的总体规划，将原来封闭的空间打开，为该地区的市民提供了一个适合聚集的公共场所。室内空间和室外空间的有机组合，使得商场顾客有更为丰富的空间体验，也使该区域成为Ringwood区和Maroondah市全新的公共中心。

坐落于场地中心的钢铁构件Shard将市政广场的活动区域，由地面连通至地下广场。其周边广场设计完美契合多变的公共活动要求，如周末市场台位，户外音乐会及其他公共聚集活动。三种当地石材组成的地面铺装为该公共活动空间打造了强烈的空间符号。不同尺度的材料运用方式营造了不同的空间效果。

▼广场景观规划

连续高大的商店门面围框出广场边界，这些门店由石材以最小几何形态围合并重复出现在广场四周，为广场营造了统一的边界形态。蓝石围合出景观边界并形成可以临时会面的坐席。植被与光打破了空间的尺度，让广场时刻维持着活跃的环境氛围。

▼连接地下与地面的区域

▼内部扶梯

▼内部商场

新加坡克拉玛依码头改造

克拉码头位于新加坡河畔，这里曾经是用来卸货的一个小码头，经过开发后这个码头已经今非昔比了，这里成为了新加坡市区最新的一个娱乐场所。克拉码头是集购物，饮食，娱乐于一体的娱乐天堂，经营面积27300平方，由超过60间仓库和店铺组成，部分建筑仍保留原有19世纪模样。

克拉码头的遮阳顶棚是一大特色，绵延不绝的排布几乎覆盖了整个码头区域，为气候多变的新加坡遮风挡雨。白天的顶棚，通透无奇；而一到夜晚，它也开始绽放出迷人的魔力，随着节奏，变幻出不同的色彩，极具风情。

主动线交叉处，设计较大的中庭空间，地面是心型的旱喷泉，喷水池内的水全部来自于地下，温度保持在16摄氏度，当河面的风吹拂而来，码头的温度会瞬间下降，创造这舒爽宜人的28摄氏度恒温。

绿栽植物遍布商业动线，让人们在炎热气候中感受与自然的融合。

沿河外摆也是克拉码头的另一大特色，结合东南亚低区多雨的特点，为河岸打造开放式的荷叶型的景观顶棚，延伸至河内约1.5米，成为亲水餐饮、休憩的主要空间。独特的造型，加上利用灯光效果，营造五彩斑斓的水影，让这里越夜越美丽。

存量商业的激烈竞争，迫使越来越多的购物中心从传统形式转变为“生活中心”，无论是从传统的百货跳脱出来打造多元立体的生活场所，还是融入艺术、文化、生态等多元的建筑和空间设计，亦或者是紧抓客群需求从而引入知名、网红品牌来优化业态组合，都需要遵循相关逻辑，将改造“深入骨髓”，把握住自身的优势和机遇，从而赋予项目一个新的活力与生命力。

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