在空间打造领域，新中式近十年来在传统房地产开发领域大行其道。但凡有新中式的建筑特征，房子的品牌溢价都很高。而在商办领域，写字楼的格子间其实是舶来品。近几年联合办公的兴起，让办公客户体验到生活场景、个性与办公融合带来的完美体验。那么，当中国元素与办公空间相结合，又会产生什么样的化学反应？是否能提高空间的租赁和运营能力，实现资产的盘活和增值？

中海商业率先做了这样的尝试——北京中海广场OFFICEZIP。

该项目位于北京CBD国贸中心西侧，原先为中海广场写字楼附属的商业裙楼，是典型的“商改办”项目。2019年，中海OFFICEZIP接手后开始改造，空间功能发生了置换，亦成为CBD区域内唯一的独栋新办公空间。

身处CBD的心脏，项目周边竞争激烈，如何在林立的甲级写字楼里脱颖而出，成为独特的存在？中海团队选择在空间设计上颠覆自我。

据睿和智库调研，目前在联合办公里大面积采用国潮风设计风格的仅此一家。之所以另辟蹊径的原因，一是强调品牌个性；二则是务实地从商改办空间的原有特征及客群定位方面进行考量。

可以说，OFFICEZIP之于中海，是一种全新的挑战和体验。其意义不仅在于OFFICEZIP是中海的第一个商改办项目，更在于基于此立项，在改造、设计、招商、运营等全链条上，对中海带来的考验。

这是一个很好的“跳板”。

• 位于CBD核心地段，商务氛围浓厚；临近地铁，出行便捷

• 独栋楼宇，有专属出入口；与中海广场甲级写字楼互补，形成办公新生态

• 独特的文化主题增加空间办公体验感

• 每个独立的格子间，都可以进行公司注册

• 空间主入口在大楼侧边，不明显

项目位于东三环内侧，CBD核心地段。CBD是北京商务中心的中心，如果时间在当下停止，那么对于北京商务发展和现代化城市改造来说，这里是开端也是终点。区域内产业聚集，多为金融业、文化传媒行业，优质办公资源众多。

可以看到项目与东三环、建国门外大街（长安街的东延长线）距离都比较近，处在二者交汇的西北角，其西侧是国贸中心，一片商务楼，而东侧则是一个居民小区，有点闹中取静的意味。

中海商业自持物业

项目改造前

项目改造后

项目前身为写字楼附属的商业裙楼。改造时间从2019年11月到2020年6月。

在满足中海OFFICEZIP一贯的精致商务感后，项目应用了大量的文化元素，用文化赋予办公更多意义。

颜色上以中国红、灰和白为主，现代简约风格。

入口处，设计师增添了“天井”，表达天人合一的哲学妙想，其实在传统的观念中，天井多是藏蓄之所，是财禄的象征。

走廊的墙面上，有着剪纸的装饰，楼梯间也有代表中国文化的钟鼓元素。

项目建筑总面积约6596平方米，可租赁工位数为616个，地下一层，地上三层。

北京中海广场OFFICEZIP主要打造1人至26人独立办公空间，为企业提供快速入驻的精装办公，内部配置公共洽谈区、水吧、会议室、大型路演厅、睡眠舱等多种功能区。

值得一提的是，新空间还有独创的“托育服务”，邀请了意大利高级建筑师兼ArkAdesign创始人Michele Lanari，为 OFFICEZIP 打造了一个幼儿生活成长空间（适合2-4岁孩子）。实现家长们在写字楼上班，孩子在身边成长，据介绍，陪伴区除了一些娱乐设施外，配备的所有课程采用的是中海教育PEPA幼儿成长体系，以儿童为中心，尊重儿童自身发展规律，注重个性化的素质和人格培养。

项目地下一层主要为功能配套区，会议室集中于此，小型的可容纳7人，大型的50余人，共有9间，路演厅也在地下一层，面积145平方米，可容纳60余人。会议室和路演厅采取的都是预约制，除了项目入驻企业使用外，也可对外租赁，创造营收。

路演厅

会议室

前台服务区

中海OFFICEZIP标配的智能化管理，人脸门禁，云办公，空气净化系统等也在新空间得到延续。

上文提到CBD一直是新办公品牌的“插旗”之地，片区内品牌不少。此次选择对比的项目包括：氪空间（海航实业大厦）、寰图（北京招商局大厦）、优客工场（贵友大厦）。

氪空间（海航实业大厦）

寰图（北京招商局大厦）

优客工场（贵友大厦）

商务指数考量的是商务氛围，毫无意外4个项目都录得了高分，其中中海广场OFFICEZIP取得首位。

交通指数考量的多是公共交通，如周边地铁线路、公交路线分布情况，以及项目与北京核心站点如机场、高铁站间的距离综合得分。

总体来看，因位于北京CBD，4家办公空间的交通指数都比较高，在120分以上，具有同等量级的便捷程度。

长安街东延长线上的大北窑西站，1路，9路，28路，58路等11条公交路线通过。

从建国门外大街转入光华里，很明显感觉到与国贸中心截然不同的氛围，一路之隔的光华里小区淡化了喧闹，增添了一丝难得的城市烟火气。

睿和智库生活指数的测算，选取了包括餐饮店、便利店、药房或诊所、健身房、等因素。4家办公空间的生活指数非常接近，处在125—130之间，中海广场OFFICEZIP取得129.38。中海广场OFFICEZIP由南塔商业改造而来，而中海广场北塔商业仍在正常运营中，也大大便捷了入驻企业员工的生活。

每层设置1名运营经理。

按工位计算，工位价格3000元/月/工位——3600元/月/工位。

项目于2020年5月启动预租，预租率已经到30%了，在疫情期间，这个业绩比较难得。

世界五百强分部、独角兽企业，中型企业为主；行业多为金融、传媒、科技、医疗、制造等。

小睿认为，北京中海广场OFFICEZIP的成功改造将是OFFICEZIP的一个标志性的节点——既是中海商务践行全域办公的一次有力实践，也是存量改造方面又一新的示范。

2020年初，中海OFFICEZIP推出“AirLink全域连”办公解决方案，全域办公指得是，同一中海系楼宇内，针对企业不同创新部门/项目组的长或短期办公需求，可选择楼宇内包括COOC传统办公、OFFICEZIP自由办公、国际会议中心等多种类办公产品，实现分布式协作。

具体到本案上，北京中海广场OFFICEZIP自由办公与中海广场写字楼除了在功能配套上实现共享，在客户层面，也可以相互转化——大企业外溢，中小型企业扩增......都可以在一个大生态系统内消化，二者相互赋能。

当然，最终能否形成生态，还需要时间来验证，至少目前看，未来是可期的。预计这将是中海OFFICEZIP未来扩张、发展的核心方向。

这也是中海OFFICEZIP首个“商改办”项目，OFFICEZIP摸索到了有增值空间的激活方式，未来中海OFFICEZIP会否以此模式加速自身扩张，也并非没有可能。而这一切都是从北京中海广场OFFICEZIP开始的。