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文旅型商业项目到底怎么搞?就这么搞!

字号+ 作者:其美设计 来源:其美设计 2020-10-16 我要评论

文旅型商业作为目前商业项目很重要的一个商业形态,很多项目都在走微度假、轻文旅、大商业的模式,但是文旅型商业与普通的商业存在很大的不同,如定位、规划产品、业态和运营

 

文旅型商业作为目前商业项目很重要的一个商业形态,很多项目都在走微度假、轻文旅、大商业的模式,但是文旅型商业与普通的商业存在很大的不同,如定位、规划产品、业态和运营方式等。今天,就让其美小编给大家梳理一些文旅商业项目的成功要素,需要注意的问题以及相关的案例分析。

 

 

01
文旅型商业项目开发成功的五大要素

 

选址的准确

不是所有的景区和资源都有商业的转化能力,如很多的流量型观光景区的商业转化率不高,尤其是游览时间在2-3小时,或者是爬山的2天景区等。其人群的游览属性强,度假属性差,游客的停留主要依赖于景点和简单的设施,商业的转化能力较弱。

如洛阳的龙门石窟,看起流量很大,但由于是过路景点,看完石窟基本上都会离开,3-4小时的游览时间不足以支撑商业消费,几万方的小镇很难存活。黄山景区的人流量大,但都是登山、山上住宿,景区门口的商业只要满足基本的消费就可以了,很难存活大量的特色商业。

 

选址要点

可转化的游客量是商业存活的关键,不要盲目的考察游客量,要考察度假可能与商业消费氛围。

可转化的游客量是商业存活的关键,不要盲目的考察游客量,要考察度假可能与商业消费氛围。

 

容量规模判定要谨慎

文旅型商业的容量需要根据游客量、度假客量、城市人口综合判定,不能根据旺季的人流量拍脑袋直接定。很多区域的商业容量有限,判定容量和规模要谨慎,宁可不够也不能过量。如果商业规划规模大的情况下就要考虑增加业态的品种或者增加自身的旅游内容,从而提升容量和规模。例如拈花湾一年200万的游客量也难以支撑其大量的商业规模,很多的酒吧区和零售区都过量难以经营。

关键点:根据游客消费测算商业规模,按照淡季的底限进行调整和考量,同时增加一些旅游内容从而提升商业存活的可能。

 

业态的搭配和选择要合理

不是所有的城市业态或者旅游业态很适合所有的项目,不是所有的夜生活业态适合所有的商业,业态的搭配和选择要合理。一般的文旅型商业,分为城市型、景区型和小镇型,其业态的搭配有所不同。

城市型文旅商业的主要业态是城市文创、咖啡、酒吧、餐饮等,住宿比例不宜过大,可点缀几个小型的精品酒店民宿。

景区型项目需要根据资源属性进行判定,流量型景区餐饮、住宿、文创产品是主力业态,夜间演艺可搭配美食城等。

小镇型商业要把住宿比例增加到30-40%,多的可以达到50%左右,同时配置夜间的酒吧、夜游、小吃、餐饮、娱乐,零售业态控制比例,同时餐饮的数量也要有所控制,否则会出现竞争的局面。

 

 

产品设计要原真性、时尚性和产品规律

文旅型商业的设计、规划产品也是核心要素,要尊重区域资源特点,不能生搬硬套,不能随性而为,要研究文化属性、消费特点和人群属性。

尊重文化,保持创意,修旧如故,空间要舒适,复合现代人的消费特点。现代的旅游度假消费是有要求的,一般出发地享受,目的地体验是核心。

走走停停,有吃有玩,文旅型商业的特点是走走停停,吃玩结合,竖向的街道空间要有横向的小空间场景进行拍照和打卡,每隔几十米会有小型的旅游场景进行点缀。水街、商街、景街要有主题和特色。

街、馆、坊相结合,构建不同主题特色的空间和建筑形态,同时增加可表演、演艺的场景空间。

建筑主的主题性延展性要强,商业的运营靠后期的活动,如何能够让建筑有故事性,让建筑能够产生主题也是产品的要点,可以通过不同的主题活动来进行延伸,如创意空间、美学空间、民族特色等。

 

招商和运营模式灵活、合理,给经营者空间

文旅型商业的运营靠的是精细化的运营和合理的资源、模式搭配,不是简单的招商,要让经营者、商家看到未来的盈利和火爆的可能,引流业态的导入、活动的植入,不同业态的数量空间,商家的经营能力的考量和店家品牌故事及设计都需要经营方去辅导。

招商模式也要合理,有联合经营、有扣点、有招租模式等都是需要根据不同的业态进行分别的制定和选择,从而让经营者有信心,商家能盈利、物业能增值,开发方能赚钱。达到最终的多赢局面。

 

 

 

02

文旅型商业开发不能盲目
需根据景区特点进行详细定位与分析

 

景区的游客量是商业开发考量的第一指标,三种情况要特别小心。

 

游客量不足

游客量不足的情况比较多,一些小型的景区游客量只有几十万,这样的景区的一般经营情况不好,如没有特色的人文景区,自然景区,城市周边的老景区。这种项目的开发要很谨慎,不能寄托希望通过商业的建设把景区带动起来,除非商业里面重新构建旅游体系,通过商业内容植入与景区形成双核驱动,从而形成新的景区,这样才能形成商业价值。

 

 

阶段性游客量井喷

这种文旅项目也比较多,如寺庙型、花主题、冰雪主题、体育展会主题等,这种项目阶段性游客很多,出现短期的商业消费供不应求,到一定的时间段出现了大量的商业需求,周边的居民都觉得商业价值很高,这种项目很容易被一时的商业需求所蒙蔽,通过开发商业街区来满足阶段性的需求。但是该类项目普遍问题是如何保证项目的长效的消费需求和人群持续性消费。

 

 

建设的体量很容易规模过大,难以维持日常的商业运营,如最近接触的一个项目,属于寺庙型项目,在一段时间内消费火爆,但是项目要建设几万平方米的商业,这样项目的商业业态很难选择,如何商业项目里面没有当地人来消费,没有特别的商业形态,项目则很难存活。

这种项目开发起来一定要考虑本地消费与游客消费的双结合,形成非传统型文旅商消费路径和形态,通过仔细的调研和分析,通过景区+城市形成双核驱动。

 

游客量大,但很难转化成商业消费

这种项目的难度最大,要求最高,最具有蒙蔽性。很多的投资商都看好该类项目,但是都可能在该类项目上折戟。这种项目一般知名度高,游客量可以达到大几百万级,如黄山、泰山、龙门石窟、张家界、少林寺等文旅项目周边的商业都面临同样的问题。即游客量巨大,但转换率很低,很难形成停留型消费,游客一般游玩时间很长,或者过短,游客多属于观光型和文化体验型,项目没有度假和消费属性,商业只有必须的吃喝消费。

 

 

03
典型案例:大唐不夜城

 

唐风元素为主线,文化商业新地标

 

 

集购物、娱乐、休闲、饮食、旅游以及商业为一体的多方位、多层次的大型文化商业街区。

大唐不夜城位于西安曲江新区,是集文化、旅游、商业为一体的大型城市综合体和文化商业新地标,是陕西省、西安市重点建设项目。它以文化为魂、旅游为体、商业为力,成为西安市实施“皇城复兴计划”、集中体现城市价值和文化价值的重点项目。

曲江新区是一个以旅游产业为主,集商业、文化、会展、住区于一体的具有“唐文化”的新兴城区。曲江新区承载着西安的悠久历史,它不仅是旅游度假区,更是一座面向未来的新型城区。

大唐不夜城地处西安城东南的曲江新区的核心位置,区内有大雁塔、大唐芙蓉园、以及曲江池遗址公园等旅游休闲景区。其交通便利,地理环境条件优越,周边紧临西安最密集的高校区、曲江行政区以及大雁塔旅游景区。

 

 

大唐不夜城北起玄奘广场、南至开元广场、西起慈恩西路、东至慈恩东路 大唐不夜城总占地面积64.49 公顷,地块呈长方形。从慈恩路到雁南二路,南北总长共计 1500 米,东西从慈恩西路至慈恩东路,宽 480 米,总建筑面积 65万平方米。

✦步行街这一轴线,贯穿三个广场 :

  • 玄奘广场

  • 贞观文化广场

  • 开元庆典广场

三个主题广场,六个仿唐街区和西安音乐厅、陕西大剧院、曲江电影城、西安美术馆等四大文化建筑。

 

✦按功能分为三大类:

  • 行人休息空间:三大广场,绿化景观提供良好的环境。

  • 商业区:涵盖大型娱乐、商贸活动场所,如民生百货、华润万家。

  • 文化交流区:西安美术馆、西安音乐厅等大型公共文化场所。

 

 

大唐不夜城为人们提供了一个舒适的放松与交流场所,无论老人,孩童,上班族,青少年,它都可以成为一个适宜的场所,满意的活动场地,因为在这里有安静,有喧闹,交通方便,空气新鲜,又具有浓厚的文化氛围,身处这样的地方,各色的人群也形成一道风景。

✦空间规划:

大唐不夜城的街道空间形态布局呈线性—主轴与副轴交错模式,即空间主体为一条主要的街道直线形轴线贯穿,与其交错存在若干条直线形次轴街道的空间形态布局模式。南北向主街贯穿整个不夜城街区,与其垂直分布有两条次街。

 

  • 街道长度(L):1230 米,

  • 两侧建筑高度(H):4—7 层,约16—28米,

  • 街道宽度(D):68米,包括:中央景观步道30米,两侧各7.3米宽的车行道。

  • 步行体系:由中央30米宽的中央景观步行道和两侧各9.4米的人行道组成。

大唐不夜城合理的空间序列使街区空间具有更多的活力性和趣味性,其完整的表达了空间序列的起始段、过渡段、高潮段和尾声段。主街贯穿了空间序中“开端——高潮——结尾”三个节点空间。人在其中进行活动,感受着丰富的空间变化,心理状态也随之改变,能充分的感受到空间的丰富性。从起始空间的玄奘广场,通过绿化和雕塑小品等景观的过渡,再到空间高潮部分的贞观文化广场,同样再经过景观绿化的过渡从,而进入尾声部分的开元庆典广场,整体空间序列丰富而有层次感,其他子序列组织人们不同类型的空间活动。

 

✦贞观文化广场——景观轴线高潮点

该广场长300m,宽230m,规划面积6.38万平方米,广场四周为美术馆、电影院、音乐厅和大剧院,四个主体建筑形成方整、内向、极具聚合力的现代文化交流空间。贞观文化广场四个主体建筑的风格采用唐代盛行的高台建筑的意向,主要观演大空间的屋顶为重檐歇山,展示大唐建筑宏伟磅礴的气势;

景观文化主题定位:帝王文化主题广场,体现唐王朝一统天下的气度与风范。由于该广场所在位置是大唐不夜城最核心的位置,周边建筑围合,使得广场呈现一种半封闭的状态,可以将该广场作为整个大唐不夜城最重要的节点;

景观设计要求:铺地——采用精美的铺装设计,铺装图案富有唐代帝王文化特征,主题雕塑——帝王文化题材雕塑。

总结:大唐不夜城把商业、文化、旅游、公共设施进行深度融合,形成了城市型的文旅度假街区,通过餐饮、娱乐、文化演艺、夜游表演,构建起一个城市文商旅综合区。

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