50%权益值27.7亿？上海七宝万科前世今生_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

炒房的，都是大款；而能炒购物中心的，都是大神。

2月24日，领展房地产投资信托基金发布公告，以人民币27.723亿元的初步价格，收购上海七宝万科广场50%权益。该收购价是基于该物业的议定物业价值人民币64亿元确定的。

据悉，此次股权的出售方是新加坡政府投资公司（GIC）。根据公开信息，GIC至少在6年前的2015年，就以50%股权合作的形式，参与到了七宝万科广场的开发建设中。

而就在1天前的2月23日，GIC刚联合嘉里建设竞得上海浦东巨峰路地铁站上盖地块，我们对比下两者的情况：

七宝万科广场位于上海市闵行区七宝镇，地铁9号线上盖，商业建筑面积14.89万平米（不含停车场），是上海西南片区最具竞争力的购物中心，50%权益的估值为32亿元。

巨峰路项目位于浦东新区浦兴社区，地铁6/12号线上盖，规划商业建筑面积超过18.4万平米（不含停车场），地价60.14亿元，假定GIC入股比例同样为50%，则承担地价约30亿元，开发建设费用尚未计算。

也就是说，GIC靠卖掉“外环外、单地铁的14万平米现房”的资金，凑出了“中环外、双地铁的18万平米（没还没算住宅、办公）期房”的首付。

这熟悉的套路，岂不像极了购房者改善型置换的手法！难怪有人戏称，GIC是上海滩炒房团的最高境界。

▲ 七宝万科广场与巨峰路项目区位图

（来源：笔者自绘）

不过，如果真因为表面结果类似，就认为“炒购物中心”和“炒房”一样，无非是需要沉淀更多资金，那就大错特错了。这里，分享几个上海七宝万科广场前世今生的小故事，说完，大家就懂了。

开发

历经十余年开发的七宝万科广场项目，一度是万科上海的“天坑”项目。

万科早在2003年就竞得了项目所在的七宝镇53号地块，当时地价仅7,900万元，最早规划为商住用地，商业面积约5万平米，拟建成区域性商业中心，计划2004年11月全面启动。

但接踵而至的地铁9号线建设打乱了万科的计划，直到2008年都未开工的七宝项目，一度传出或因万科资金短缺，而考虑转让的传闻。也在此期间，项目本身经历了政府规划调整，由包含住宅和商业的综合项目改变为以商业为主的开发项目。

2009年，有消息传出，万科已将该项目命名七宝万科商业广场，并将在2011年面市。但由于动迁迟迟未能完成，原本该热火朝天的地块上仍然是荒草一片。

最终，在拿到地10年之后的2013年，七宝项目才正式开工，并明确了2016年的开业节点。而等到地块上的最后一户动迁完毕，已经是2015年3月的事情了。

定位

早在2006、2007年，JLL就在帮万科做地块周边零售市场的研究及项目定位。从成果材料来看，当时对于项目的大方向把握，还是比较准确的（这个古董PPT的排版水平，也真实记载了当时的审美）。

▲ JLL的万科七宝项目零售市场研究报告

（来源：网络）

但随后的几年里，无论是城市的发展（上海2010年世博会），还是品牌和消费趋势，都发生了巨大的变化。于是，万科在2014年重新启动了七宝万科广场的项目策划和定位工作，重点之一，是将原定的百货区撤除并重新规划。

时任万科商业掌门人的丁长峰曾透露说，这一阶段，作为资本方进入的GIC，“对整个产品的设计、招商都提供了非常大的帮助。”

尽管请了大师、找了外援，过程中仍然会免不了各种变数。如今项目五楼NBA姚明俱乐部所在的运动区，便是由于早期确定的日本orbi影院临时退出，不得不另找设计单位重新改造，替换成汇聚健身房、轮滑馆、攀岩、运动品牌在内的体育业态组团，倒也妙手回春，成为了项目高区一大卖点。

▲ 五楼运动区（来源：网络）

旷日持久的谈判沟通，加上工程建设中的推倒重来，其中的曲折，经历过的朋友们一定深有体会。

招商

招商落地方面，万科从正大广场挖来了陈俭，时任上海万科总经理的孙嘉亦躬身参与项目的调研、论证与推介。据悉，为了在七宝引进苹果直营店，前后谈了2年多的时间；而来自台湾的“石尚自然探索市集”更是谈了3年。期间所付出的时间与金钱，均不是小量级。

项目的首轮招商成果还是非常经得起推敲的。一方面，万科有目的、且成功地引进了超过20家800平米以上的主力店、次主力店， 去化了3.8万平米、约40%的可租赁面积。

包括blt、CGV、Apple Store、ZARA、优衣库、大鲁阁、舒适堡等在内的主力商户，在项目起步阶段构成了强大的品牌声量，既扩大了项目辐射范围，也以均衡的分布起到全场引流、消灭死角的作用，为项目企稳奠定了基础。

▲ 七宝万科广场主力、次主力店分布图

（来源：笔者自绘）

开业五年里，除了2楼的LAVIE HOME撤场换成一条，3楼的悠游堂调整为MAD SCIENCE等少数几家同业态品牌替换之外，主力店基本保持了经营的稳定。

另一方面，则是在其它品牌的选择上，实现了跨楼层、跨业态的高度一致性，高楼层零售品牌未出现明显档次落差，从而牢牢锁定了目标客群的全域消费。

把首层零售做好不难，把二层做好却很难，把二、三、四、五层零售都做到水准在线，难上加难。

调整

2016年11月19日，七宝万科广场以签约率94.42%，开业率85.16%盛大开业，并迅速成长为沪西南区域消费市场的巨无霸。同年万科完成了对印力的收购，该项目的操盘后期也由万科商业转移到了印力团队。

▲ 七宝万科广场开业场景（来源：网络）

伴随着人气与业绩的水涨船高，是项目团队马不停蹄地对品牌的调整与升级。对此，知名商业自媒体大神kaga已有多篇专题介绍，链接如下：

2019.08 《即将三周年的七宝万科广场调整探班报告》

2020.08 《七宝万科广场2层调整探班报告》

我们引用其中几段描述：

“DIOR调整PANDORA，PANDORA平移至MOUSSY SLY，MOUSSY SLY移位至2层UR左侧，取代了MIKIBANA。”

“FURLA的进入，取代了原先CALZEDONIA的位置，CALZEDONIA则移位至了1层南侧优衣库旁，取代了CASIO。”

“原innisfree位置的CHANEL开业，连锁反应是innisfree移位至B1取代原JINS的位置，而JINS则移位至原玛丽黛佳位置。”

这种念起来都觉得绕口和复杂的多米诺骨牌式的调整，所体现出的想象能力与执行能力，是值得敬佩的。

▲ 七宝万科广场的CHANEL彩妆

（来源：微博@daftkaga）

从此次领展披露的交易文件来看，七宝万科广场以89,455平米的租赁面积，97.8%的出租率实现了每月29,012,250元的租金收入（不含管理费），折算其使用面积租金达11元/平米/日！

这已经超过了许多上海市区购物中心的租金水平，考虑到占据了40%租赁面积的主力店、次主力店的租金贡献相对有限，其余品牌的租金单价或将更高！

无论从品牌级次，还是租金价格，以及过程中需要克服的挑战，七宝万科可以算得上是近年来上海商业中，对于招商调整最有追求、也最见成效的项目之一了。上一次同时展现了对目标的强烈驱动力，以及优秀的操作手段，而让笔者发出赞叹的，还是2014年巴西世界杯，将铁血意志与传控打法完美结合，最终成功夺冠的德国国家队。

▲ 2014世界杯德国队夺冠（来源：网络）

结语

开发节点的不可控、定位的反复调改、商户的临时变卦、招商的时间成本与进度压力、调改所需要的自驱力和执行力……面对几十亿的投资，如果把购物中心的交易只是视为炒房一样的买进卖出，那么其中任何一个坑都可能让不专业的投资者深陷泥潭。

但换一个角度来看，相对于炒房团们除了渲染紧张情绪之外，只能期待于经济政策、规划落实、交通配套等外部条件来实现房产增值的被动，购物中心的投资方和管理方，却是可以通过自身对项目的管控，来实现资产价值的攀升。某种意义上，这种主动操作的行为，或许才是真正的“炒”房。

炒房的，都是大款；而能炒购物中心的，都是大神。

这么看起来，顺利腾笼换鸟的GIC当然是大神，还是尊进口大神；而此次购得50%权益的领展“交易完成后，现时与该物业其余股东关联的物业管理人及零售管理人将维持不变”的表态，也是对印力的“大神”地位的认可吧。毕竟，上海上一宗高回报退出案例——三林印象城的操盘团队，也是印力。

最后吃个瓜，听说今年印力调整不小，新开的项目也不少，想从印力挖人的，或是想去印力的，可以考虑行动了？

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