看了这么多场子，大江感受很深的一点是，有些场子，做着做着就死了；有些死场，玩着玩着又活了。比如，近期很火，从谷底“起死回生”的TX淮海！

 

自2008年华亭伊势丹关门，淮海中路中段527号物业也随之走向了沉寂，此后经历了数码城万得城和阳光527的败走，527号甚至还拿下了淮海中路“人流洼地”的称号。

 

2006年改造前的华亭伊势丹 来源：第一财经

 

交通不便、没什么停车位、吸引不到年轻人、内部结构复杂，还有2次改造失败的前车之鉴，甚至有业内人士开玩笑表示最好的解决办法是炸掉重做，527号一度没什么人敢再接手。

 

兜兜转转，527号也迎来了生机。2018年，空关2年的淮海路527号和邻居523号（原第一百货淮海店），来到了“黄金操盘手”盈展主席兼首席执行官司徒文聪手里。

 

“最好的淮海路（商圈），最差的5年”，司徒先生曾这样来形容如今的淮海路商圈。

 

面对处于淮海路“最差5年”的527号和523号，司徒先生给出了一份“非标准”答案：以展营商，全球首个策展型零售空间——TX淮海｜年轻力中心。

 

 

而今已经营业1年多的TX淮海，已然成为了年轻人的潮流聚集地，身上贴满了“年轻人”、“潮流地标”的标签。

 

但值得关注的一点是，商业的本质还是要落到赚钱上，策展型零售空间以展营商的效果如何，吸引到的人流能不能转化为强大的消费力，还有待思考。

 

多首店、明星引流

以活动作为“社交货币”

TX淮海成潮流新地标

 

从2018年往后看，即使司徒先生首提的策展型零售概念很新颖，我们也并不能确定改造后的淮海中路527号和523号还会不会步上阳光527的后程，但从2021年往前看，已经成为年轻人聚集地的TX淮海无疑是被盘活了，至少“人流洼地”的谑称该拿掉了。

 

2019年12月31日，由百联集团作为主投人之一、司徒文聪亲自操刀、建筑界小栗旬青山周平参与设计的，全球首个策展型购物中心TX淮海｜年轻力中心，开箱试营业了。

 

这个试营业前就备受关注的项目，也确实没让人失望。

 

TX淮海以95后和00后作为目标群体，以“DIGITAL数字化、OASIS可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”作为核心理念，将艺术、时尚、创意、运动、生活、文化融合，打造了一个专属于年轻人的潮流体验空间。

 

首批亮相的品牌也以年轻人喜欢的首店、潮牌为主，包括INNERSECT全球首家旗舰店、dot COMME全国首店、网易放刺电音学院上海首店、VISIONAIRE PRESENTS AT STARK全国首店、RTD全国首店、SOLOXpoweredbysnow51全国首家概念店，CARINO BAKERY&CAFE烘焙创新店全国首店、日本福冈咖啡品牌NO COFFEE全国首店、巴西莓碗OAKBERRY全国首店等品牌。

 

TX淮海也深谙明星的引流作用，特地请来了潮人代表陈冠希担当TX淮海的Cultural Committee，商场里也有陈冠希、陈伟霆、王嘉尔等明星的潮牌店或者快闪店。

 

来源：网络搜索

 

当然，以展营商的“展”必不可少。

 

TX淮海的“展”体现在商铺的艺术展示上。盈展与ART021当代艺术博览会合作为品牌租户提供3000多位顶级当地艺术家跨界资源，要求其在零售门店完全贯彻“策展+销售”的理念，店铺不仅是销售的地方，也是艺术展示的区域。

 

陈伟霆CANOTWAIT生活艺术空间概念快闪店

 

也体现在商场举办的吸引年轻人的各种活动上，以TX淮海独有的“社交货币”来吸引年轻人的认同。TX淮海专门将负一楼打造成淮海展厅举办各种活动，从2019年底开箱到2020年底，TX淮海就举办了110多场活动，基本上保持着每个月10场活动。

 

商场近期举办过的梦龙展

 

在司徒先生看来，策展的本质就是利用消费场景的创新，小到新商品新技术的展示与应用、大到与城市文化的有机融合，构筑起一个吸引商品、客流的引力场。

 

而TX淮海也正是利用这样的逻辑，用年轻人喜欢的文化引入人流，再将人流转化成更强大的商业价值，先做文化再做零售达到以展营商的目的。

 

即使还没正式开业（2020年12月正式开业），TX淮海也早已贴上了“年轻人”、“潮流地标”的标签，去年9月还吸引到了央视财经频道的专题报道；时尚媒体HYPEBEAST中国去年11月发布的《上海年轻人消费模式》调查报告也显示，TX淮海已经成为了一匹“黑马”，成为受访者最欢迎的线下渠道之一。

 

实地探访：面积不到3万㎡

聚焦年轻人

视觉、听觉、细节都具有感染力

 

策展型零售概念及TX淮海不仅对年轻人有着巨大吸引力，也在业内引发了相当大的关注与思考。

 

今年5月底，独角Mall团队也是实地探访了TX淮海这个淮海路上的潮人新地标。

 

 

TX淮海面积不到3万㎡，作为一个存量改造商业，除去交通、停车场、内部结构这些没办法改变的客观条件，TX淮海现场给人的印象非常好，不止在细节，在视觉上和听觉上都非常有感染力。

 

从外面就可以看到商场正门处高达40米的LED大型屏幕，直通内部的开阔的剧院式阶梯，非常显眼。

 

 

一进商场，就感觉是年轻人会喜欢的地方，很潮。整体呈现出金属工业设计风格，充斥着耳膜的DJ背景音乐声，明亮开放式的店铺非常适合打卡拍照，不会觉得夸张，在这里你只会觉得自己落伍了。

 

 

TX淮海的客群也非常垂直，商场里的都是些穿着很潮、纹着纹身、喜欢街头文化的年轻人。

 

商场的整体设计也没有以销售为主，本来商业空间并不大，但设计有很多大店、集合店，还设置了很多打卡点，给人的感觉也是展示性大于销售性，不像是一个卖东西的地方，反而更适合来打卡拍照，这种反套路也非常惊艳。

 

司徒先生曾经表示，能拍180张照片的商业空间才能俘获Z世代的心，看来这个观点也是深入贯彻到了TX淮海里了。

 

TX淮海有些细节也比较有意思，3楼的电梯出口和墙面同色、有设计感的洗手间、洗手间的感应取纸器、有设计感的楼梯，有点像隐藏的彩蛋，吸引消费者解锁TX淮海的有趣点。

 

 

不过比较可惜的是，笔者去TX淮海的时候负一楼的淮海展厅正好围挡没开，笔者还看到不少人见到负一楼没开才离开。

 

 

提袋率不高

依赖强运营模式

 

笔者在TX淮海逛了一下午，也有几点其他感受。

 

1、提袋率不高。

 

可能因为5月26日刚好是星期三工作日，并且正在下雨，所以当天的TX淮海的人并不算多，所以感觉消费者提袋率有，但是并不高。

 

并且很多店里面的客单价也并不低，比如KüKü潮玩集合店里2299元的米奇米妮塑像、2238元的史努比、399元的汤姆保龄球；OIAM MARKET二手中古店里也都是LV、GUCCI、Chanel等二手奢侈品；女巫咖啡店里的摆件也都是几千上万。对于大部分年轻人来说，这样的价格还是非常高的。

 

 

笔者也随机采访了商场里的2家品牌的工作人员。

 

位于2楼的A品牌的工作人员：“这家店300多㎡，平时来打卡的消费者也挺多的，周末人会更多，周末的销售情况大概在四、五万左右，平时会差些。”

 

位于4楼的B品牌的工作人员：“商场里平时没什么人，周末人才会多一些。店里面的东西平时可能一件都卖不出去，周末可能卖出个3、4件，一件的价格在两三百左右，周末能卖出一两千。”

 

2、依赖强运营模式。

 

整体来看，其实TX淮海的品牌并不多，只有80多家，笔者在商场待了一个下午，基本上就逛得差不多了。

 

笔者也发现，待得越久，对商场熟悉之后，商场的吸引力也在下降，初始的惊艳感也在慢慢消失。

 

笔者在商场4楼闲逛的时候，还遇到不少找消费者做问卷调查的阿姨，问题包括对这个商场的感受，喜欢什么样的布置，喜欢什么样的音乐之类的。

 

很明显，TX淮海对年轻人的吸引力是需要靠极强的运营来维持的，这也不难理解TX淮海基本上保持着每个月10场活动的频率，来吸引年轻人打卡，毕竟年轻人的喜好变化快，没有强运营力，也做不了年轻力中心。

 

3、商场内部结构差，厕所难找。

 

TX淮海共有7层，地下1层，地上6层，整体商业面积也不大，楼层还很高，有的层高也比较低，逛起来会有些累，但作为一个存量改造商业，商场的内部结构实际上已经定型了，这也没办法。

 

 

因为每层空间不大，商场整体并不难逛，但是厕所非常难找，商场里也没有提示标志。

 

可能也是因为目标客群比较垂直，所以对于其他消费客群可能并不算友好。

 

可能会有下一个策展型零售空间

但不会有下一个TX淮海

 

从业内人士的角度来看，一方面，527号这样“人流洼地”的位置，在传统的商业改造已经不行的情况下，司徒先生打造的以展营商的TX淮海无疑是最后的尝试，但从目前的效果来看还是不错的，能打造成这样一个项目也是令人佩服的。

 

另一方面，项目的业绩情况如何，这样的强运营模式也对商场的要求非常高，值不值得复制、有没有可复制性还是值得深究的。

 

 

TX淮海以展营商，但目前来看，其侧重点可能还是在“重展”这一块，“营商”的效果如何我们也不得而知，商业的本质还是要落到赚钱上的，也需要看TX淮海后续的发力。

 

再者，在笔者看来，TX淮海这个项目不管是在招商方面还是运营方面都是非常强的，这也对商场的招商资源和运营能力提出了更多的要求，策展型零售也并不太好复制。

 

不过司徒先生也曾表示，“淮海路”的经验是可以出现在其他地方的，并且对策展型零售适合发展城市提到了两个关键指标，一是产业结构，决定了有没有消费潜力；二是政府的积极程度以及为品牌和企业提供的营商环境，这也决定了商业的可持续性。

 

如今商业市场依然存在着不少存量商业，如何盘活存量商业、获得收益则面临着不少困难和挑战，TX淮海的策展型零售空间的成功或许能给到不少启发。

 

但可以肯定的是，国内可能会有下一个策展型零售空间，但不会有下一个TX淮海。

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