日本疫情初始的2020年春季，银座三越、松屋银座、Ginza Six 等位于银座中心区域的顶级百货相继宣布关闭门店，引发关注。日本服装集团 Onward Holdings 旗下的 Onward Kashiyama 则于今年2月关闭了 TOCCA STORE，7月份关闭了 23区 Ginza。

今年5月，主营男装的青山商事关闭了位于银座的门店，同样出售定制男装的“英国屋”也关闭了位于银座二丁目的总店，搬迁至银座三丁目。英国屋表示：“近年来的销售额与疫情前差别不大，综合门店所在建筑的抗震性、租金过高等原因，决定迁址。”

2020年7月，三阳商会以120亿日元，出售了旗下旗舰店 GINZA TIMELESS 8 所在的银座大楼，以保证在出现第二波疫情之时，能有充足的现金流。与此同时，集团在此开设门店的多家品牌均于8月底撤出。

同样在2020年，餐饮连锁 Global Dining 关闭了开设有 Moonsoon Cafe、意大利餐厅 Cafe La Boheme 等的餐饮空间 G-Zone Ginza。

作为备受疫情冲击的行业，服装和餐饮行业亟需变革。过去，即便房租过高超出成本预算，众多企业也冒着风险在银座开设门店，希望能提高知名度和影响力。

这一现象的出现，是基于银座商区的独特价值，即打造商业化街区的同时注重日本传统文化。在打造银座大道的时候，设计方留了很多能够吸引消费者的小细节，例如：一般繁华商业街的主干道设计上，车道会比较宽，人行道比较窄，但银座街道上，车道和人行道的宽度比例是1:1，其设计初衷是步行者优先。

此外，这样的道路设计，还能让消费者感觉到与对侧的行人离得更近，能营造出愈发热闹的感觉。另外，银座街区的建筑高度一律不得超过56米，同时对沿街店铺的门店设计有要求，最后给消费者呈现的是一种多元且和谐统一的感觉。

在疫情之前，1997年的亚洲金融危机、2008年全球金融危机，两次都曾对银座造成冲击。

2008年金融危机，日本通货紧张，银座商圈大楼的空置率持续上升，银座面临危机的传闻四起，但很短的一段时间后，银座就迎来了“救世主”——海外游客，开始以惊人的速度复苏。

众多品牌/零售商开始调整布局，以应对赴日游客持续增长的需求，同时瞄准亚洲市场的扩张。青山商事今年5月关闭的门店，其历史可以追溯到2010年。

2008年金融危机后，亚洲各国经济呈上升趋势，赴日游客总数连年增长，在此背景之下，东京银座成为了企业彰显价值、提高知名度的“Showroom”。

一波又一波的疫情，让银座再次面临危机。房地产服务商 CBRE 高级主管奥村真史在接受日本经济新闻采访时表示：“2020年4～6月的空置率为1.7%，2021年已经达到了5.7%，还有一些业主存在撤店的倾向，最终的空置率可能会达到10%。”

但银座的重要性依旧不可替代。“现在空置率持续上升是不争的事实，但新的入驻需求也在逐步增加”，奥村真史说道。对于想要提高知名度、提高声量的企业来说，还在持续的观望，因为入驻疫情冲击下的银座商圈更容易，也更便宜。

尽管土地价格下降原因，近期的经济数据并不乐观，但品牌集团、百货店、咨询公司等对于银座的前景依旧乐观。原因之一是富裕层的消费依旧坚挺。三越伊势丹集团的销售数据显示，年消费额超过100万日元（约合人民币5.9万）的客户，其消费并未减少。松屋则表示：“买奢侈品牌的不仅是富裕阶层，年轻一代的消费需求同样旺盛。很多人不能去海外旅行，就替换为购买奢侈品。”

尽管奢侈品销售呈现复苏之态，但银座仍有“后顾之忧”。

咨询公司 Plus Curiosity 的创始人 Theodore Knipfing 表示：“线上消费不断发展，实体门店的作用被根本性颠覆，现在门店更多是品牌为粉丝打造的体验空间。奢侈品牌的线上销售额增加了，但70%还是来自实体店。开设临街店铺的一大原因是为了维持品牌价值。”

疫情并没有阻挡全球顶级奢侈品牌在银座的投资。伴随银座这样的顶级商圈加速数字化，其所具备的宣传能力和影响力，无论是对全球化企业，还是对增长型企业而言，都有着极高的价值。

今年3月下旬，法国奢侈品牌 Louis Vuitton翻新后的日本东京银座门店重新开业。

高端购物中心 Ginza Six 3月翻新后重新开业，迎来约40个全新的时尚、生活方式、餐饮品牌，时装品牌包括：GUCCI Watch＆Jewely、The Row、OFF-WHITE c/o VIRGIL ABLOH™、Rick Owens 等，其中包括法国奢侈鞋履品牌 CLERGERIE 日本首店、高级珠宝品牌 HOORSENBUHS 旗舰店、PATOU 日本首家常设门店、Serapian 日本最大门店等。

银座作为东京最具代表性的商圈，其商业价值依然巨大，但面临疫情、数字化、消费环境等重重挑战，未来转型之路值得观察。