开发商打造商业项目，一边是想打造标杆作品的愿景，一边是不得不考虑的投资回报率。

 

对此，合理有效利用空间，避免出现人气相对稀少、收益回报率较低的商业“冷区”，是实现二者平衡、颇为借鉴的增加收入的方式。

 

本期，派小沃借助优秀购物中心案例，分析如何规避和复活商业死角，强势吸金。

 

 

 

01

 

购物中心“死角冷区”关乎商场存亡

 

 

一座购物中心空间整体的收入，一靠提高租金单价，二靠增加可租赁面积。而购物中心的空间效率，取决于每一处空间能否正常发挥应有的商业价值。

 

而在现实中，对于动辄几万甚至是十几万体量的购物中心来说，没有任何黄金切割法则可以避免“冷区死角”。

 

 

这里说的冷区，就如商场高区、视线阻隔区域、人流难以到达区域、空间舒适度差区域和同质空间等。

 

购物中心对这些死角冷区若处理不当，很可能陷入：空间体验差——消费者不爱去——人气差——租金收益差——业主运营动力低——空间体验更差的无限“死循环”。

 

最终，在这个商场不再是稀缺品的时代，对于那些体验不舒适的商场，消费者直接“用脚投票”选择抛弃。

 

 

所以，无论是从提升购物中心商业效率，还是增强消费终端体验观感的角度，激活商业“冷区”都显得至关重要。

 

 

 

02

 

难聚人气的冷区如何“起死回生”？

 

 

优秀的购物中心，死角“盘活术”不仅于“冷区”自身，而且提升商场整体空间效益和强化品牌价值。

 

 

屋顶花园——西安大悦城

 

屋顶上创意精彩的“设计感”，让消费人流向上引导，成功解决了高层客流少、租金上不去的难题。

 

吸引追求浪漫、潮流、消费能力比较高的年轻群体，易形成购物中心梦寐以求的“瀑布式效应”。

 

 

西安大悦城四层屋顶与大雁塔近在咫尺，户内外无缝连接，餐饮、酒吧的加持，这里对于对社交空间要求较高、审美能力较强的时尚潮流年轻人来说，或是西安全市氛围最好的社交消费场所。

 

除此之外，360°观赏大雁塔的露天平台查特花园观景平台将绿植装饰与休闲座椅相结合，兼顾美观与功能性，吸睛打卡无数。

 

 

多首层垂直动线——长沙IFS

 

作为一个高达7F的商业项目，为了最大程度把客流快速引导至高楼层，提升高楼层的商业价值，长沙 IFS 的三个主入口都设置了首层至三层的跨层扶梯。 

 

 

商场一层拥有多个主入口，同时，作为人流量最大的西南广场，设置了三部室外直达三层的跨层自动扶梯。对于客流量相对没那么大的东北主入口，也设置了两部自动扶梯。

 

 

主题街区——长春吾悦“时光引擎”

 

很少有人留意到，主题街区可以成为死角盘活的经典案例。

 

长春吾悦广场特色的原创主题街区——时光引擎，同时拥有“汽车工业”和“电影产业”两大标志性文化元素，通过巧妙共情的空间设计呈现与目标客群的诉求相契合，让这里成为炙手可热的打卡圣地。

 

 

其重要的一个功能就是将消费者“导”入到商场内部空间，实现了通过将主题延伸户外，吸引人流进入室内，将“冷区”变“热区”。

 

 

飞天梯设计——西安赛格

 

对于购物中心来说，层数越多，物业的租金收入就会越高。但是层数越高，就越难吸引人流上去，导致高楼层客流量不足，商家的成交量不高等循环。

 

飞天梯的设计，让多层空间一步到达。对于顾客而言，一步到达既方便又快捷；对于商铺来说，这里的铺位没有旺铺和非旺铺之分，一步消除层高限制，为品牌商家带来了多方向的人流客源。

 

 

思维转变——上海广场WeWork

 

购物中心难免有“冷区”，这些区域租金不高，甚至很难出租。为此，应对“冷区”时应善于转变思维，比如选择引入创意办公，让“冷区”变“热门”。

 

覆盖上海广场整体建筑3-6层的WeWork，不仅满足了满足企业更多元的办公需求，也让购物中心合理利用上层空间，优化空间收益率，实现“商办同圈”的生态自循。

 

 

 

又例如，游乐园、竞技馆、剧本杀、室内乒羽中心、艺考中心……这些似乎和购物中心没有太大关联的业态，却让购物中心“冷区”开始处处是“热门”。

 

戏精桃花源剧本杀

 

虚拟“冷区”空间——银泰城

 

除了看得见的传统空间，以及还未利用和开发的空间外，还应考虑虚拟空间。

 

现在购物中心都讲互联网+，其实就是在现实空间外增加额外的虚拟空间。例如，在依托互联网打造的线上电商平台中，消费者不仅能刷存在感，还能感受24小时的服务。

 

深耕线上线下的银泰百货，从渠道覆盖上更广。

 

 

消费者通过喵街app、银泰天猫旗舰店、线下专柜能实现线上线下同款同价购物。还有消费者通过喵街app下单，可享定时达服务，最快1小时送达。

 

让原来更多的是依靠物理门店的扩张来获得市场份额和顾客的百货零售，实现了有限门店+无限网店的可能。

 

 

 

 

03

 

最后

 

 

在去零售化与增加体验业态成为大趋势的当下，如何保证租金维持较高水平，的确是购物中心不得不思考的问题。

 

尤其在购物中心的零售、餐饮、体验、娱乐四大业态中，零售业态承租能力最强，体验业态则相对较低的情况下。

 

购物中心空间够大，可以丰富更多的业态；如果空间有限，则就需要做深度，通过效利用可租赁面积，将购物中心的“冷区” 变“热门”，有效提升投资回报率。

 

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