毫无疑问，深圳就是龙光集团（以下简称“龙光”）的应许之地。

从汕头发家的龙光，在深圳市场上的拼杀一直都很猛。

2003年，龙光第一次布局深圳，就以2.86亿拿下宝安地王。

自此之后一发不可收拾，被业内称为“地王收割机”。

2014年，龙光以46.8亿元拿下龙华白石龙地王。同年，更是以112.5亿元拿下位于龙华新区民治办事处的A811-0319号宗地（如今的龙光·玖钻项目），而这块百亿“大饼”的价钱相当于当年龙光前8个月的销售额。

2016年，龙光再次刷新记录，以140.6亿元的价格抢到光明一块商住用地（如今的龙光·玖龙台项目）。

耗巨资夺得的项目也为龙光带来了巨大收益。

根据龙光发布的2020年财报显示，龙光59.3%销售收入来自于大湾区，而大湾区销售收入主要源于龙光·玖悦台及龙光·玖龙台。（今年上半年主要收入来源于前海天境项目）

而龙光在深圳打造各大网红盘之时，依托项目打造的商业部分，却还没有哪一个如住宅一般，受到市场追捧。

及至今年，龙光推出了其全新商业产品线“蓝鲸世界”，首发之作——体量约10万㎡的深圳光明蓝鲸世界也将于今年内亮相。

项目效果图

根据规划，蓝鲸世界将基于“Wonderland奇境、Happiness欢乐、Abundant丰富 、Link连接 、Explore探索”五大核心商业DNA，打造城市级地标商业。

按官方说法，光明蓝鲸世界的问世，将会填补光明区标杆商业的空白。

并且项目方在今年9月23日举行的光明蓝鲸世界答谢会上公布了项目最新进展：

如今，2021年即将结束，项目情况如何？近日，笔者来到光明区，实地探访了项目。

 

项目紧张施工中

街区不少商铺处于空置状态

开业率能过50%吗？

光明蓝鲸世界位于光明区光明大道与观光路交汇处，地铁6号线、13号线二期北延线（在建）凤凰城站与项目无缝对接，属于正经的TOD商业。商业体量10万㎡，官方定位为“城市美感生活中心”。

11月24日下午，笔者来到项目现场，从凤凰城站B口出来，就是光明蓝鲸世界项目地面通道口。

同时，为了方便地铁客流进入商场，商场三、四楼与地铁口通过连廊进行接驳。

从地铁站台上可以看到，项目正处于紧张施工状态，正对地铁口一侧外立面还在打补丁，门前正在铺设管道。

与项目现场形成鲜明对比的是隔壁的光明万达广场，虽然光明万达广场还处在招商阶段，但是整个建筑已经做好，外围干干净净。

回到光明蓝鲸世界项目上，从现场来看，项目将于年内开业算是稳了，但是能否达到预期，那就是另一个故事了。

根据项目现场张贴的“关于商户开业告知函”显示，有这样几个意思：

另又根据现场所示开业倒计时指示牌显示的时间推断，项目开业时间将在12月22日。

虽说两个时间点有所差异，但是意思很明确：不管怎样，今年底都得开业。

再来看另一个故事。

项目是街区+盒子样式，由于当天盒子还未开放，能够看到的主要还是街区部分。

现场来看，街区部分整体展示出来的品牌不多，大部分仍处于空置状态。

一楼：目前7-11便利店已开，蔚来、UNIQLO、调色师、李家木屋烧烤、面点王、有茶、鲜芋仙、半仙豆夫、肯德基等品牌logo已经展示出来，在门外能够听到一些店铺内有装修的声音。

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另外，从现场围挡来看，靠近创投路一侧（远离地铁口一侧），项目张贴了一些酒吧、音乐餐吧等信息，可以猜测有意打造夜生活区。

除此之外，还有十多个街铺未曾张贴品牌标志，也未曾看到有施工迹象。

二楼：茶百道已开业，渝月川菜、大弗兰、太二、八合里牛肉火锅等品牌logo已经亮灯，可以确定装修基本完成。

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可以看到Starbucks（靠近地铁口有一家，该处位置可能是店铺，也可能只是先贴围挡）甚至EMRO ARMANI等字样的围挡，但是店铺内部则未发现有装修迹象。

整个街区二楼部分，除了可以确定的寥寥几家品牌，余下皆是空铺，甚至有的店铺门口还能看到招租字样。

三、四楼部分由于封闭围挡，只能在街区对面看到渡小凤、蛙来哒、我是酸奶君、小马快跑成长中心等几家品牌。

负一楼能从连接的扶梯位置看到还在施工，也能从墙面长满青苔的痕迹来看，街区漏水问题挺严重。

当然，现场情况是一方面，关于项目品牌方面，笔者也根据“光明蓝鲸世界”公众号发布的品牌招聘信息进行了梳理。

根据公众号11月12日发布的品牌招聘信息显示，项目目前正在招聘的零售、餐饮及配套服务品牌有115家。

根据招聘信息，结合现场情况，再排除一些诸如部分品牌不需要招人、部分品牌装修延期等变量，基本可以看出光明蓝鲸世界开业率不会太高。

而这也可以从龙光·玖龙台项目住宅楼下的底商看出一二。

虽然龙光·玖龙台项目住户已经入住很久了，但是底铺除了靠近地铁一侧出租情况较好外，另一侧不少街铺还是空置状态。

甚至有的街铺从问世到现在还没租出去过（有些店铺还处于毛坯房状态）。


 

职业经理人的“绞肉机”

龙光需要静下心来做商业

其实，看龙光这几年商业发展情况，仍处在商业发展早期阶段。

早年，不少房企都是直接将商铺卖掉，结果如何，都不是事。反正都已经钱货两清了。

近些年，不少房企也在自持商业项目，希望能够做些好的项目出来。龙光也是如此。

但是，对于现阶段的龙光来说，得先有个好的商业团队。

和很多潮商一样，龙光也是一个家族色彩浓厚的企业，集团核心位置一直都是家族内部把控。

这几年，龙光一直在寻求突破，希望引进职业经理人，解决问题。

很快，愿意花钱的龙光，吸引了不少明星经理人加盟，如吴剑、傅明磊、冯征、沈力男等。

不过，不少人最终都选择离开。

而看近几年龙光商业版块高层换人速度，不可谓不快。俨然成了职业经理人的“绞肉机”。

今年9月22日，原来在龙湖干了6年的田昆接替孙娟，担任龙光商业地产副总裁。

不止高层出走，据业内消息，龙光近期也出现不少招商人员离开现象。

一个商业项目做得好不好，就看能不能吸引消费者，而一个商业项目如何做好，就需要一个好的商业团队。

高管相当于羊群里的头羊，带领团队怎么走，而龙光更换高管的速度却很难让领导者的想法执行下去。

一只头羊换一个方向，结果就是羊群也散了。

对于龙光光明蓝鲸世界能否按时开业，独角Mall也咨询了龙光相关人士，对方表示目前项目正在加紧施工，有望年内开业。

对于龙光光明蓝鲸世界

大家有何看法？

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