周星驰是天才，1987年被调入无线电视台戏剧组，1988年就凭借《霹雳先锋》拿下第25届金马奖最佳男配，1990年从《赌圣》开始了自己一路开挂的人生——这叫出道即巅峰。

在这世上，聚光灯下人来人往。而在光影之外，却也不缺“闷声发大财”的机会。

商业地产中，同样是这个道理。

在深圳，万象城、壹方城、海岸城们“在聚光灯下觥筹交错”——它们占据着城市中心地段，资金雄厚，当然也肯在运营上下功夫。

而观众，往往会把更多的目光放在这些城市中心的高端购物中心上，却忽略了城市远郊、深圳外环的消费市场——这些地方同样蕴藏着巨大的潜力，等待人们发掘。

本文的主角，就是这样一位扎根城市远郊的购物中心——MOOFUN满纷天地（以下简称满纷天地）。此前，独角收到的消息是项目有望在今年12月开业，但截至目前，项目尚未官宣开业时间。

满纷天地有什么值得关注的亮点？笔者实地前往满纷天地，为大家带来项目的最新进展。

实探MOOFUN满纷天地

外立面基本完工，对面满纷汇已开放

作为满京华商业推出的第一个商业项目，位于广深公路和艺展二路交汇处西北向，由原先的国际艺展中心改造而来，属于满京华沙浦工业旧改项目的一部分。

来到满纷天地后，笔者的第一反应就是“大”，这种级别让我想到了龙华壹方城。

目前，满纷天地外立面已经接近完工，只剩一些细节部分和内部的装修工程仍在紧张的作业中。

项目东面是广深公路，西面和满纷汇通过空中连廊相连，而满纷汇又和满纷里通过连廊相连。

满纷天地艺展二路和广深公路交汇处

满纷汇、满纷里之间的连廊

满纷天地、满纷汇之间的连廊

满纷天地西面的满纷汇被做成开放式的商业街区，目前已经有部分商户开业（以餐饮、生活配套为主），整体的工程进度也已经接近尾声。

实地探访的结果来看，满纷汇从B1到L3共4层，现场释放的品牌比较平民化，涵盖餐饮、亲子、生活配套等业态。

而满纷里目前还有一部分处于围挡状态，已经开业的部分品牌也是一些餐饮、生活配套品牌。

另外，从我们实地探访的情况来看，工作日即使到了晚上，片区的人流依然较少。包括在下班时间点的满纷创智中心楼下，笔者也只看到少量白领下班。

片区具备一定发展潜力

现阶段自驾到达最方便

满纷天地总建面约20万㎡（数据来源于官方公众号），规划有从B2到L12共14层。

按照官方的说法，包括满纷天地在内，算上周边规划的开放式街区、社区商业、新一代产业生态中心、艺术与设计博物馆、国际教育、酒店公寓、高端住宅等多种复合型业态组合而成的超大综合体——满京华·满纷天地，总建面达到约150万㎡，主打“微度假”概念。

图片来源于项目招商手册截图，其中的A座——满纷天地，就是我们本文的主角

根据深圳市2020年统计年报，宝安区去年常住人口达447.66万人，位居全市第一。与2010年比，宝安区增加183.76万人，位列龙岗区之后排名第二。地区生产总值，宝安区以3846.87亿元排名南山区、福田区、龙岗区之后，位列第四。

今年9月，前海扩区的消息传来，宝安的会展新城和海洋新城片区被纳入前海。而满纷天地靠近会展新城和海洋新城片区，片区的未来潜力存在有一定的想象空间。

满纷天地位于地铁11号线松岗站、地铁6号线溪头站附近，步行都有一定距离。

根据项目官方口径，满纷天地无缝连接26号线。

图源项目官方招商手册

而在此前发布的宝安区十四五交通规划中，官方表示，将“积极开展25号线、26号线、28号线、20号线衔接东莞R2线、11号线衔接东莞R3线等5条线路的前期研究。”。也就是说，短期内，最方便的交通方式比较依赖自驾（107国道、广深公路、松福大道等）。

华南首家杉杉奥特莱斯，定位重奢

规划有各类体验、娱乐业态

从官方释放的品牌来看，最引人注目的当然是L1-L5层，满京华商业与杉杉集团联手打造的华南首个杉杉奥特莱斯，且是深圳的首家重奢奥莱。

品牌方面，杉杉奥莱涵盖“重奢+轻奢+潮牌”，已确定的服饰零售头部品牌包括Marisfrolg、ELLASSAY、JORYA、NAERSI、Koradior、EIN、KAVON、JESSIE等大女装品牌。

图源官方公众号

除开杉杉奥莱，满纷天地也规划有体验、娱乐业态以吸引Z世代消费力。

图源官方公众号

B1层将引入深圳首家超大型仓储精品概念超市；

 

L6-L7层规划运动综合体验及酷漫主题空间；

 

L8-L10层规划为以美食生活主题馆、健康娱乐馆及乐活消费主题馆为主的多元生活体验；

 

L11-L12层则将结合屋顶网红摄影基地、密室逃脱、剧本杀等新青年喜爱的体验业态打造为多元潮玩街区。

据悉，目前项目已引进也马马术俱乐部、K1SPEED卡丁车俱乐部、迈索尔优大型瑜伽会所、喜约K party等多个体验业态品牌，小马快跑国际早教、符氏书画等亲子品牌，以及麦当劳、肯德基、必胜客、奈雪の茶、太二、蛙来哒等市场热捧的网红餐饮品牌。

图源官方公众号

满京华将国际艺展中心改造成满纷天地后，将原属国际艺展中心的部分品牌（包括ARMANI/CASA、ROBERTO CAVALLI、BOTTEGA VENETA、CAPPELLINI、KNOLL、KARTELL、VITRA、MDF、GLAS ITALIA等来自意大利的超50个精品家居设计品牌），转移至设计博物馆进行陈列。

据悉，品牌中80%为米兰家具展常驻品牌，近一半为中国首店，超三分之二为深圳首店。

图源官方公众号

奥莱涉水重奢领域已有先例

地段远郊，杉杉能否吸引重奢入驻？

目前，业界公认的，奥特莱斯购物中心发展较好的企业包括有百联、首创、杉杉、砂之船、佛罗伦萨等商业大鳄，主要布局还是在在长三角、环渤海以及华中等地。

在深圳，也已经有龙华8号仓、大梅沙奥莱、华南城奥莱等多家奥特莱斯购物中心进驻。

这次的满京华杉杉奥莱，是杉杉商业集团旗下第12家奥特莱斯购物中心，也是今年杉杉商业集团的第三座奥特莱斯购物中心——8月12日，沈阳杉杉奥莱开业。今年12月，贵阳杉杉奥莱即将开业。

从杉杉商业集团的设想来看，满京华杉杉奥莱开业后，将会承接不少来自于东莞的高端消费力。这么看起来，这次满纷天地的选址某种意义上来说，具备填补东莞高奢购物中心空白的意义。

但这次的深圳杉杉奥莱，最让人为之遐想的是其定位——重奢。

虽然从大环境上来看，奥莱定位逐渐向重奢转型在国内已有先例。

今年9月，王府井就放出了“会把奥莱开到环球影城”的消息。

图片源于北京商报官方公众号截图

而在海南的海花岛，根据赢商网10月的消息，“目前正在筹备一座体量达6万㎡的名品奥莱商业街区”。相关负责人表示第一阶段主打国内外轻奢、头部品牌奥莱，第二阶段目标是国际重奢奥莱。

图片来源于赢商网

深圳外环商户都跑满纷天地去了?

满京华商业旗下目前打造了4条产品线，分别是满纷天地——商业综合体、满纷城——盒子商业、满纷汇——街区商业、满纷里——社区商业。

图片源于项目官方招商手册

此次满纷天地的即将开业，同时也意味着满纷汇、满纷里的面世。而这三者在功能区分、招商理念上形成互补，整体的规划比较清晰。结合“微度假”理念，定位相对精准。

从项目所处的区位来看，松岗-沙浦片区目前的确缺乏大型商业体，满纷天地将会是首个大型综合商业项目，弥补了片区空白。而项目旁边的满京华·云著等满京华的多个住宅项目，将会为满纷天地带来不少中产客群。

此前，满纷天地在我们群内也产生过一些讨论，有人表示在目前深圳外环商业中，满纷天地对于品牌的吸引力较强。

从目前官方释放的信息来看，满纷天地-满纷汇-满纷里，整体“三位一体”的规划设计还是挺不错。品牌方面，奥莱的消费群体往往也带有很强的目的性。而满纷天地的业态规划则是以网红餐饮和体验娱乐业态相结合，发力“体验式消费”，可以很好地强化消费场景。

不过，重奢品牌的选址逻辑向来“简单粗暴”——哪里最高端，就往哪里去——重奢品牌选址市级商圈占比80.35%、成熟商圈91.36%。且品牌趋向于“抱团进驻，高度集中”。

如进北京就去SKP、国贸，进深圳就选万象城，进成都则IFS……从重奢品牌的口味上来看，松岗真的能入LV、Hermes们的法眼吗？

在满京华杉杉奥莱业态分布图上，的确在每层都规划了大面积店铺，是否会有重奢落地，让我们拭目以待。

图片源于杉杉商业集团官方公众号