增收不增利？“利润王”中海打出第二张牌_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

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说到中国海外发展（以下简称中海），很多人想到的会是中海的房子，名声不显的中海商业地产项目很少有人关注。

尽管中海多年前就开始发展商业地产，但在很多业内人眼中，中海还是“新兵”。

这与中海在商业发展进程中，所遭遇的动荡不无关系。

2011年，中海首次明确要重点发展购物中心，并定下了力争逐步将投资物业盈利比重达到集团盈利的20%。

2017年，中海又将“2020年商业物业总收入突破50亿港元，2023年实现年收入100亿港元”定为努力的目标。

及至中海2018年业绩发布会上，中海掌门人颜建国提出了中海业务“今天”“明天”“后天”三个层次，将商业资产管理定为“明天”的业务，并将其视为房地产下半场持续增长的动力。

可以看到，在战略层面上，中海对商业地产业务的重视程度越来越高。

但是，2013年到2017年间，中海长期处在内部改革中，公司内部人事出现剧烈变动，其业务发展也受到一定影响，商业发展更是几乎停滞。

而社会在不断发展，竞争愈演愈烈，房地产发展也越来越理性。

今年3月31日，在中海2021年度业绩会上，颜建国表示，自1998年住房市场化改革以来的20多年是中国房地产行业的上半场。过去九个月，市场急剧下行、行业洗牌出清，房地产行业正式进入下半场。

就如2021年中海收入达3695亿元，同比增长2.4%，归属股东净利为401.6亿元，同比减少8.54%。

增收不增利，这也是“利润王”首次利润出现负增长。

在此背景下，多年前就将商业地产业务作为房地产下半场增长动力的中海，如今在商业方面又有何成就呢？

“稳健”的中海

10年开了18个项目

2011年11月16日，在上海黄浦江畔，中海举行了盛大的商业地产品牌发布会，将中海的商业地产分为三条产品线：定位高端的“中海系”写字楼、购物中心及星级酒店。

这也是中海首次明确地对外发布其商业地产发展路线。

写字楼方面，早在上世纪80年代，中海就在香港湾仔地铁站口建造了中国海外大厦，后又在内地打造了不少写字楼项目，因此有着不少经验。

及至如今，中海已是中国内地最大的单一业权的写字楼开发运营商，实力雄厚。

来源：中海地产官网

购物中心则成为中海加大投入的一部分。

也是在这场发布会上，中海将自己的购物中心品牌定为“环宇城”，并就南京、沈阳、天津、济南和珠海五座环宇城购物中心启动全球招商。

2012年9月，中海地产商业发展有限公司（以下简称中海商业）在深圳正式注册成立，阚洪波被任命为中海商业董事长，并在后续成为中海执行董事。

由此可以看出中海对商业地产业务的重视。

同时，在近几年的运营中，中海逐渐形成了环宇城、环宇荟、环宇坊、环宇天地、富华里五种不同类型和定位的商业产品线。

来源：观点指数

不过，从后续开业的项目来看，中海商业的发展显得有些过于“稳健”。

据中海年报显示，2013年到2016年，中海以一年一座环宇城的速度相继开出了济南中海环宇城、沈阳中海环宇城、南京中海环宇城和佛山中海环宇城。

2017年，中海运营着12座购物中心；2018年运营13座购物中心；2019年无新增；2020年运营着16座购物中心；2021年运营着18个购物中心。

从运营数量来看，可以发现，在2017年，中海持有的项目出现暴增。

而经过多方查证，搜集到中海旗下部分开业项目。一些数据与财报有明显出入。

注：沈阳中海环宇城因中海与中信进行资产置换，已于2016年更名为中信泰富又一城；天津中海环宇城还在建设中，预计2023年—2024年开业。

商业发展不仅慢，还出现项目不清的情况，这又是何原因呢？

多次换帅

中海商业停滞的4年

集团内部整改或许是中海出现差错的原因。

2013年8月，郝建民接任孔庆平成为中海第三代掌门人，借着央企改革之风，郝建民掀起了一场声势浩大的内部整改——舍弃实行多年的区域化制度，转为总部集权的垂直管理模式，并成立销售公司、工程公司和地产运营公司，强化总部决策权；与中建地产、中信地产进行整合。

权力收归总部，部门调整，人事动荡也随之而起。

中海的一部分老臣、高管选择出走或辞任，商业负责人阚洪波也辞去公司执行董事职位，主管工程公司。

这意味着阚洪波的精力需要放在集团工程建设上，很难顾及到商业业务。

到2016年11月15日，中海突然发布公告称，郝建民辞去公司主席及行政总裁等职务。肖肖获委任为公司主席及执行总裁。

而郝建民的新去向未曾透露。

仅仅20天后，市场又传出原中海老将颜建国回归，并将成为中海掌门人。

回归之后的颜建国对内部进行了新的部署——巩固并提升传统住宅领域的市场份额与行业地位，还必须提升商业地产开发与运营能力，以保证长期持续发展。

商业业务再次被提高到公司战略层面。

而2016年12月9日，在深圳发布的中海商业商办资产管理品牌——COOC中海商务被业内视为中海重振商业版块新的开端，中海商业也将真正步入高速发展的快车道。

阚洪波也被重新委以重任，成为中海副总裁兼任中海商业董事长。

然而，好景不长，2017年6月，颜建国再次发起中海人事变革，一批人的职位又出现变化。

阚洪波也在这一次卸任了商业公司董事长职位，继任者为运营总监罗亮。

短短几年间，中海内部一直处在动荡中，丧失了几年高速发展期。

就如万科，在2013年至2016年间，收入实现了千亿到两千亿再到三千亿跨越式增长。恒大碧桂园也在此期间获得长足发展。

反观中海，2014年收入破千亿，到2017年才破两千亿。

也不难想象，陷在人事变动、企业改革中的中海，住宅业务落后，对商业业务的投入不会太大。

就像中海2020年年报中所言，公司会继续将90%的资源投入到住宅业务。

剩下的10%，分配给写字楼、购物中心、酒店、养老等业务，每一项就没多少了。

正在加速的中海

未来3年将开21个购物中心

历经动荡后的中海，经过几年平稳发展后，开始逐渐发力购物中心项目。

据赢商网4月6日消息，中海商业将在未来3年将在上海、天津、成都、武汉、苏州、济南等城市新开21个项目，新增建筑面积128万㎡。

其中，2022年新增6座购物中心，包括沈阳和平环宇城、济南华山环宇城、北京瀛海环宇坊、苏州竹辉环宇荟、北京金安环宇荟、成都铁像寺水街二期（轻资产）。

2023年计划新开6座购物中心，包括上海的中海环宇城MAX、天津的中海环宇城等。

2023年之后，计划开发9个新项目，包括太原环宇城等。

来源：赢商网

而从中海近几年入市项目来看，可以发现：

1、中海的商业运营能力在增强。

中海商业一直没有做出什么标杆购物中心，如成都交子环宇荟从2017年底问世，到2020年还有消息显示处于试营业状态。

说其运营能力在增强，是因为去年11月开业的珠海环宇城。虽然该项目从2011年就开启全球招商，隔了10年才开业，但是相比中海以往的购物中心，有了很大的进步。

从品牌来看，引进了60余家珠海首进品牌，更是引进了Cartier、OMEGA、IWC、Jaeger-LeCoultre等奢华名表品牌。

又如宁波中海环宇城，引进了40余家城市首店，开业三天销售额超1500万元。

2、多线扩张。

2020年，中海完成对佛山南海怡丰城的收购，并以佛山中海映月湖环宇城重装运营。这是中海首次收购购物中心项目。

同时，在年报中，中海将收购优质购物中心作为未来中海扩大商业收入的重要途径之一。

说明中海未来有可能通过并购扩大商业规模，而以中海的资金实力，可操作性很大。

此外，去年8月，中海商业与成都高投集团签约，由中海商业招商运营成都铁像寺水街二期项目。

这意味着中海商业在轻资产路线迈开了步子。

并购、轻资产及自主统一运营的购物中心，中海正在通过多条线路扩大商业规模。

2017年，中海喊出2020年商业收入破50亿港元，2023年破100亿港元的目标。

2020年，中海商业收入44亿元（按汇率算超50亿港元），完成任务。同时又喊出2025年商业收入120亿元的目标。

2021年，中海商业收入51.7亿元，同比增长17.4%。

以其扩张速度以及越来越强的运营能力来看，希望很大。而“新兵”这个帽子，也可以摘下了。

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