作为2022年东莞首个开业的商业项目，也是东实商业自2021年成立后首个操盘开业的商业项目，紧跟“公园式商业”热潮，莞香印巷的地位和分量是显而易见的。4月30日，莞香印巷即将揭开神秘面纱。它的入市，备受市场瞩目的同时，也让背后的“操盘手”东实商业站在了聚光灯下。

莞香印巷是如何将自然生态与现代商业相融合的？它将为消费者带来怎样的新体验？拆解项目的运营逻辑和新潮理念，我们发现，在这个成立不到一年的商管公司呈现的“爆发力”背后，有着一套近乎神奇的“点石成金术”。

依托内外部营商优化

元祖网红街迎来改造升级

自粤港澳大湾区建设上升到国家战略以来，湾区内的各大城市在产业、商业、消费等全方位迎来新一轮城市升级。东莞作为湾区的核心城市之一，战略地位与作用日益凸显，其开放、多元的营商环境也吸引着大量产业、人口聚集，促使其成为湾区最具商业活力的城市之一。

乘着粤港澳大湾区建设的东风，在良好的发展契机下，东莞开展了一系列城市升级行动，更是将提升中心城区首位度和城市品质内涵作为重要工作，迅速成立了中心城区“一心两轴三片区”建设总指挥部和现场指挥部。近三年来，总指挥部和现场指挥部紧紧抓住主城区“半城山色半城水”的特色，逐步建成市民服务中心一二期、广发片区城市品质提升工程等一批补短板、惠民生、暖民心的公共项目，全面提升东莞的长远竞争力和市民幸福感。

（市民服务中心一二期）

在众多大型公共项目的建设中，毫无疑问，位于城市核心区域的城市更新项目备受瞩目，莞香印巷便是这样一个宝藏地块中的商业项目代表。莞香印巷位于东莞中心城区，毗邻东莞南城商务区唯一的大型公共绿地——中心公园。在近几年的城市生长中，这里因为商务办公、高端住宅的汇聚，逐渐成为东莞极具国际都市气息的“城央封面地带”，而代表城市潮流指数的商圈的迭代亦是值得关注的样本。

莞香印巷所在的核心商圈内，汇聚民盈·国贸城、汇一城、莞城万科城市广场等多个大型商业项目。从整体商圈氛围来看，业态丰富程度和品牌集中度上都已形成了一定的护城河，但在差异化“非标”亦或者为大众带来多元生活方式感受的项目上，似乎还留有缺口。

莞香印巷不同于大型商业盒子、街区等多元业态，从更丰富的自然生态资源和“小而美”的商业形态切入，恰好在这个阶段填补了片区公园式商业的缺口，引领区域商业格局重塑与升级。同时，莞香印巷的加入，也与周边商业共同促进商圈繁荣，进一步凸显区域板块价值。

当然，城市更新项目的改造升级并不那么简单，会因现有状况的各种限制，遇到不小的困难和挑战。莞香印巷原名为“莞香名牌街”，原址为满是网红店的“元祖网红街”，涵盖餐饮、服装等多个业态。

由于原有建设设备残旧，不同业态门店相互穿插，元祖网红街不利于满足消费者单一需求，导致大众消费体验不佳，从而让客流受到一定的影响。

种种迹象表明，这一商业宝地迫切需要通过改造升级打造一张全新的城市名片，同时对其操盘手也提出了更高的要求。同样的位置，要如何将元祖网红街变身为商业消费新地标，焕新商业的消费潜力？这显然是项目改造升级的重点。

作为东实集团旗下全资子公司的“东实商业”，背靠集团强劲实力和多个项目成功运营的经历，有着足够的底气去应对这一挑战。经过一次次精心研究和探讨，东实商业敏锐地洞察到，除了项目自带的区位优势外，莞香印巷的自然生态资源更是“流量收割机”，秀丽的风景引人入胜。

一方面，莞香印巷场内现存了大量的高大乔木，与场外紧靠的中心公园相互融合，形成了优渥的景观资源；另一方面，不同于喧嚣热闹的城市环境，在中心公园和项目内众多自然生态环境的“包裹”下，莞香印巷犹如闹市中的一片难得的净土，足以成为人们心灵的休憩驿站。

由此，莞香印巷以“公园式商业”为定位显得顺其自然——依托内外部资源优势，东实商业围绕这一定位，结合东莞“在地化”特色，将莞香印巷打造成一个富有东莞特色的景观式商业街区。

对于一个新入市的商业项目而言，外界的评价值得关注，尤其是讲究竞合关系的商圈内，周边项目的“发声”显得更有可信度和权威性。“比较看好莞香印巷的入市。”某周边商业项目负责人表示，“东莞中心城区在发展过程中，更多的是向国际化、潮流化的商圈氛围对齐，有这样一个融合了东莞在地文化和自然的项目，给整个商圈带来了比较差异化的特质，尤其是它开放性的空间，能让人们在这里感受生活氛围的同时也会产生更多消费需求，能进一步激活商圈活力和项目之间的客流流动。”

区别于传统的盒子式购物中心，公园式商业凭借开放的生活空间、自然的购物环境、休闲的购物体验等优势，越来越受到消费者的青睐。这一趋势下，公园式商业已成为了不少开发商争相布局的“新风口”。

极具商业敏锐度的东实商业自然也不例外。通过剖析莞香印巷的优势并不断将其放大，东实商业用实际行动践行“公园式商业”的落地。莞香印巷区别于传统的平面化、刻板化、互动性弱的街区商业，以北区“文化里”+南区“生活巷”的组合形式呈现，从建筑、灯光、景观、小品四大维度进行升级，营造出“沉浸式”的商业街区场景，足以成为东莞商业的一张新名片。

✦ 景观分割：打造自然、开放式第三空间

在建筑形态上，不同于原建筑的狭长连续界面将中央公园和城市彻底分割，莞香印巷打通多条景观巷道，把原建筑分割成6栋小型独栋建筑物，让建筑成为城市和公园的连接体，让自然融入商业之中，呈现出园中有场、场中有园、随处见绿的景象。

比如北区的“文化里”，结合公园绿地的自然景观，通过文艺十足的独栋建筑设计、宁静婉约的茶艺花艺商店，在“闹中取静、曲径通幽”的氛围下，彰显出品质生活方式，提升大众的生活品位。

✦ 借景造景：实现建筑与自然的和谐共生

莞香印巷将建筑与原有的树木相融合，利用通风的骑楼、美丽的庭院、丰富的外摆，打造休憩、娱乐、舒适的共享绿色自然空间；项目还运用南方建筑的手法，打造飘逸的木质雨棚和可远眺公园美景的阳台，营造出“全天候、无压力”的自然、轻松体验。

根据不同的景别，莞香印巷专门设计了雕塑小品，带来众多拍照打卡的出片空间。而在光影效果的设计上，莞香印巷的“巧思”也值得借鉴。项目的外立面采用低反射系数的红、白两种哑光瓷砖，反射到建筑上与周边的树木和谐统一；二层大面的落地玻璃窗，透过层层树影，把公园的美景纳入室内，真正实现建筑与自然的和谐共生。

✦ 品牌契合：构建“早C晚A”品质生活方式

“好看的皮囊”承载下，莞香印巷的“灵魂”也极其有趣，为项目注入了更多生活新意。在品牌规划上，项目引进了PLAY PARK、BOOOMSHAKE、NICE CLUB、朝·CHAO、TAO酒吧、OLAS INTRO等新锐夜经济潮流品牌，同时集结东莞本土小妍子、泰野、七月咖啡、竹隐·四季依米等极具影响力及独具特色的创新品牌，带领消费者享受茶饮、酒饮、咖啡等独特风味，构建出“早C晚A”的新潮饮食体验，引领东莞品质消费升级。

不少品牌负责人表示，成功吸引品牌进驻的关键，不仅在于项目显著的区域优势，还有其自带的文化底蕴以及与东实商业一致的发展理念，致力于城市人文升级。例如，为了匹配项目的“公园式商业”定位，餐酒吧“朝·CHAO”在产品方面进行调整，推出西餐、轻食、手冲咖啡、鸡尾酒等，积极探索城市社交生活和夜间娱乐体验；咖啡品牌“竹隐·四季依米”从名称上就与项目高度契合，在中式咖啡文化赋能下，文化底蕴进一步凸显，从而也提升了消费者的生活品质。

此外，东莞首家娱乐艺术综合体“PLAY PARK”在双层独栋建筑内，打造Tea time、dancing、lounge三个形态的场景空间，将一线优质顶级的产品内容与东莞本土的人文精神、习惯偏好相融合，极大丰富了莞香印巷的娱乐体验。除了在消费体验上下了一番功夫，莞香印巷还引入东莞本土人气手工甜品品牌“小妍子”等本土特色品牌，给予业态上互补的同时，“在地化”模式也进一步提升了与本地消费者的情感连接。

可以想象一下，在绿茵环绕的美景下，坐在路边咖啡店的你，品尝着自己喜欢的咖啡和甜点，感受着苦涩又香甜的味道，甚是一番好光景。而当夜幕降临，你还可以约上三两好友，在微醺和美食中疗愈工作或生活的疲惫，一起体验安逸雅致的悠闲生活方式……

毫无疑问，这一系列让人“眼前一亮”的动作，让莞香印巷的后续发展更加值得期待。在某周边商业项目负责人看来，在结合公园的场景上，莞香印巷打造了东莞乃至全国都独一无二的街区游逛体验，尤其是在倡导绿色可持续商业趋势的背景下，让其户外营销也有了更多的可能性。随着商业运营的不断深入，莞香印巷或将带来更多不一样的体验，非常期待项目有更多场景创新和品牌业态上的差异化亮点。

在东莞商业市场上，东莞市属国有独资企业“东实集团”早已声名在外。这家聚焦城市综合运营、环保产业、产业援疆等“2+1”业务发展格局的大型企业，创造了一个又一个里程碑式的壮举。

2021年，东实集团旗下子公司“东实商业”正式成立，涵盖城市更新、产业园区开发运营、工程建设、人才安居、公共服务等多元化业务，在不到一年的时间里，除莞香印巷之外，还打造市民服务中心一二期工程、鳒鱼洲文创园、体育路立体停车楼等多个在运营及筹备中的项目，不断在拓优城市发展空间。这一背后，离不开东实集团的支持，也离不开东实商业团队的“深耕细作”。

（鳒鱼洲文创园）

• 市民服务中心一、二期工程：作为市民办事的便捷之处，也是展示东莞城市形象的窗口，市民服务中心一直是市民们日常生活中的一道亮丽风景线。东莞市民服务中心一、二期工程的建成，不仅彰显了东实商业缔造幸福活力城市公共生活的初心，这一里程碑式的突破也提升了东实商业在业界的曝光度和知名度。

• 鳒鱼洲文创园：鳒鱼洲作为东莞最具特色的工业遗址之一，经过东实商业的改造升级，目前已成为一个集产业、文化、旅游、商业于一体的多元业态凝聚地“鳒鱼洲文创园”，引入阿里巴巴东莞中心、天猫选品基地东莞市建筑设计院、薪火阵营等龙头企业或总部企业进驻，让历史得到保护和传承的同时，也在助力人才、企业扎根东莞发展上起到引领作用。

• 体育路立体停车楼：该项目是东莞城市形象更新、舒缓城市交通压力的第一个试点停车楼项目，也是东实商业参与城市品质提升工程的又一个里程碑。为了解决“停车难”问题，东实商业以“无限流动”的概念，巧妙匹配停车、人车动线和商业布局，将解决该区域停车拥堵问题的同时，也为都市通勤者构建一种便捷舒适的交通体验，创建一个令人们可驻足停留的城市新场所。

（体育路立体停车楼）

显然，无论是在提升城市生活品质还是在助力产业升级上，东实商业为东莞不断地注入新鲜血液。正如某周边商业项目负责人所言，东莞的商业处于迅速发展阶段，本土企业与一些外来的开发商都在加速布局。东实商业尽管进军商业地产时间不长，但凭借后来者的优势，能够为当前的商圈带来不一样的、创新的运营思路。这也是东莞商业不断进阶、从量变到质变所需要的关键因素。

值得一提的是，东实商业围绕多元业务范围操盘，也为莞香印巷在商业地产领域取得不俗的成绩和口碑奠定了坚实的基础。1月6日，在2022中购联中国商业地产行业新年论坛暨壬寅新春联谊会上，莞香印巷荣获“中购联购物中心行业2021年度星秀榜——待开业购物中心星秀榜”，彰显出行业对其在商业领域的发展和贡献的极大肯定。

据悉，作为东莞中心城区的“商业新名片”，莞香印巷将于4月30日揭开神秘面纱，势必会成为“景观级”的休闲、娱乐、购物天堂，填补片区“公园式商业”的空白，晋升为推动东莞商业蜕变的重要力量。未来，秉承“推动城市升级，创造美好生活”使命的东实商业，也将继续助力东莞产业升级与生活品质提升，与东莞共同生长，为市民创造美好的品质生活。