近年来，伴随着时代的发展，消费形式的升级，各区域商业体的崛起，越来越多的老旧购物中心几乎丧失了原有的功能与定位，被人遗忘。对购物中心而言，商业调整从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。

据悉，中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造，各地商办和消费升级的需求也非常旺盛。但购物中心存量升级并不是单纯的建筑面翻新，除了赋予旧建筑新的功能与价值之外，还需要提升项目的运营水平，改善经营状况，真正让旧商业浴火重生。

那么，这些老旧购物中心又该如何改造重建，在改造中自我突破，“翻身”成功，活化传统商圈呢？今天我们来分享张园成功的案例。

早在百年前，张园就是个开放式的“Shopping mall”，始建于1882年的张园，是上海现存最完整，种类最多的中后期石库门建筑群，云集了28种不同风格的石库门里弄建筑，曾被誉为“海上第一名园”。孙中山、蔡元培、马相伯等都曾在张园发表演讲。拳王擂台赛、赈灾义演、筹款园会、时髦展览等在张园举办。鼎盛期，它就是上海潮流生活的代名词。

近年来，上海高水平推进城市更新，今年7月底，上海全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。据上海市住房城乡建设管理委介绍，2025年底，上海将全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本采取征收改造方式，对有历史风貌保护要求的房屋，可根据实际情况，通过保护修缮、保留改造等方式实施改造。

张园作为中心城区的城市更新项目尤为瞩目，在面积约4.68万平方米的张园区域内，目前保留有13处市优秀历史建筑、24处区文保点以及5处规划需要保留的历史建筑。在推进旧改的过程中，如何保护建筑的历史风貌是一道必答题。2018年9月开始，“征而不收、人走房留”的保护性征收改造模式，1000多户居民的搬离开启了张园的更新之旅。

承载商业的可阅读建筑

存量改造已成为城市发展的大方向，在新增商业用地有限的情况下，旧改项目反而更受更关注。一是旧改项目区位大部分有优势，二是资金投入比新建项目相对要少，三是符合城市发展需要，能提升城市整体品质。因地制宜的城市更新项目既保留了项目建筑的历史意义，又加深了人们对城市有关记忆的联系，而上海在进入后工业化时代，城市更新也进入了井喷式的发展。

但张园与其他新开项目不同的地方，不仅因为新鲜与时尚，还有贯穿于项目内外的情怀。这是它作为城市更新项目，绝无仅有的优势——无论基于空间场景的体验，还是天然的情感联系。它的改造与亮相，不仅是城市空间场域的焕新，也是对在地历史文化、生活样貌的梳理与重现。

因地制宜探索新模式

城市更新，除了对历史建筑进行保护，更要在“新”字上下功夫。据介绍，张园西区将引入国际顶尖品牌入驻，并注重“首店”“首秀”“首发”效应，通过导入时尚消费，为张园赋予全新的商业功能和业态，打造中心城区具有影响力和美誉度的商圈商街；而在张园东部区域，未来将设置办公功能，引入国际知名企业、金融机构和专业服务产业，带动片区产业升级。

在业态布局上，张园整体以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架，其中西区以国际顶尖品牌为主，携手三大集团——法国路威酩轩集团、瑞士历峰集团、法国开云集团打造特色高端消费体验。

虽然目前张园只开放了西区十余栋建筑，揭幕运营的品牌也暂时有限（后续会陆续开出），但并不影响它散发出的独特气场。何况，现阶段亮相的品牌伙伴们—— LOUIS VUITTON、DIOR、VACHERON CONSTANTIN、Moët & Chandon、DIPTYQUE、Blue Bottle Coffee、RE Bike Museum 等，无论是否限时快闪，都拿出了十足诚意在张园带来了看点颇多的定制化呈现。

多元业态带来多层次客流

「张园」除了西区打造商业区域外，后续开放的东区将设置精品酒店、公寓；南区将设置潮流中心和演艺中心，计划邀请国内和国际知名制作人打造张园情景主题秀，定期引进世界戏剧中心的热门剧目；北区则规划了文化中心和由隈研吾设计的美术馆，计划通过设立大师工作室、画廊、拍卖行等形式，建设国家非物质文化遗产展示基地。

多元的业态有利于商业进行多渠道引流，张园引入的这些业态，更注重的是精神与休闲消费，也可以成为其它商业项目业态引入的借鉴思路。

最后

目前，张园东区仍在保护性修缮中，预计将在2026年年底前呈现。届时，南京西路商圈或将呈现全新的商业格局。

「张园」将自身与商业进行融合的做法，对其它商业项目的借鉴是，一定要选择与自身调性一致的业态和品牌，这样才能让开业后的期待与宣传时的话题形成呼应，也利于商业后续的运营。

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