本文通过复盘印力上海近年来的核心打法，看其如何在魔都市场进一步巩固竞争优势。

以“核心团队”统筹“核心战略”

截至目前，印力上海在沪布局项目共19个，管理面积208万平米，包括自持、包租、输出管理等多种形式，总体管理项目数量和面积均处于第一梯队。

其中已开业的超过5万平米的中大型购物中心就有6个，分布在徐汇、闵行、松江、嘉定等区域。

印力上海5万平米以上购物中心分布图 | 来源：自绘

但不同于标准化“产品线”，印力上海的每个项目各具特色，是上海滩商业项目最多元化的全国性连锁开发商。

这些项目体量大小各异、从5万平米到超过30万平米，并没有完全统一的项目名，空间呈现上也各具特色，但都实现了“开业快，成绩好”的口碑。

其关键，是印力上海特色产品背后一套标准化的投资研判体系和项目打造逻辑。

面对多元化的合作伙伴和资金来源，印力上海会从项目区位、投资刻度等方面对资产进行产品适配、成本适配以及业绩预期设定，以保障回报承诺的可实现性。

站在今天的业绩视角回顾，我们可以发现这些项目都踩在了周围基础客流庞大或发展潜力巨大、优质新商业项目稀缺、广大消费者嗷嗷待哺的核心价值点上。

而在产品方面，有别于投资刻度的相对标准化，印力上海倾向于通过属地特质的挖掘，去强调产品的个性化。

如在松江印象城的场景打造中，紧抓项目周边年轻客群兴趣点，引入宝可梦IP，打造与客群之间能建立情感链接的特色空间；

松江印象城 | 来源：项目官微

AI PLAZA西岸凤巢则以艺术、智慧作为项目演绎因素，将室内空间衍化成类艺术馆的软空间，运用镜像绚彩手法，叠加无边界设计和虚拟现实技术，无限拓宽艺术与商业共融共生的可能。

AI PLAZA西岸凤巢 | 来源：网络

2023年年底问世的毗邻千年古刹龙华寺的综合体龙华会将在非标准化商业上再度创新，以龙华寺的历史积淀，对商场的空间场景和品牌内容进行全新塑造。

剧透直达：《CRR首发 | 上海龙华会：非标商业的创作新生》

26万+平米的前湾印象城MEGA也会结合属地文化，在场景打造方面融合江南秀丽风光，具体方案即将迎来“官宣”。

从这个角度来看，各异的命名方式反倒成为了其多元产品的一个鲜明特征。与其说，印力打造了一批有印力标签的松江、漕河泾、徐汇、虹桥项目，不如说，它带来的是属于“松江”、“漕河泾”、“徐汇”、“虹桥”的印力产品。

这些“软标准”能实现“硬落地”，正是依靠一以贯之的能打能抗的核心团队。印力上海自成立至今，核心人员的延续性极高，建立了团队的强默契度以及高效战斗力。在具体项目操盘中，秉持“胜则举杯同庆，败则拼死相救”的信念，平台充分授权、赋能一线。

02

以“铁三角”加成“饱和式招商”

核心战略之下的实操层面，更考验执行团队的效率与配合，对此印力也有其“独到招数”。

首先是针对项目经营策略的 “饱和式招商”——抓住项目周边有一定厚度的客群，找准他们核心的需求点，打准、打透。从而建立起不可替代的核心竞争力，给消费者“不得不来”的理由和绝对满足感。

例如，南翔印象城MEGA针对周边缺乏优质餐饮的特点，筹备阶段就引入上房火锅、南京大牌档、太二酸菜鱼等人气餐饮品牌，后续也持续带来周师兄、点都德、囍越等黑珍珠及必吃榜网红品牌，打造出餐饮品牌数近130个，面积占比26%，销售占比40%的超级饕餮圣地（统计截止2022.3.31）。

而针对处于科技园区的漕河泾印象城，以“潮经济”作为靶，一网打尽当下正火的茶饮、潮玩、咖啡品类中的头部品牌，以区域竞争力最强的网红业态组合，牢牢锁死年轻人的消费“命穴”。

漕河泾印象城 | 来源：项目官微

七宝万科广场则在过去的三年里，把握高化品牌的扩张机遇期，凭借高客流和时尚业态的优异业绩，聚齐了CHANEL、DIOR、Lancôme、fresh、NARS、ipsa、Gucci Beauty等一系列美妆品牌，成为了上海第一批引进高化的区域型购物中心。

七宝万科广场 | 来源：网络

而在运营期，印力上海则在印力集团铁三角——营运、推广、工程物业一体化的基础上，升级提出了招商、运营、物业的三位一体，铸就最牢固的服务铁三角。

铁三角的部门虽然分工不同，但对项目推进的动力和能力却相互打通。

针对经营期商户的需求，招商也会协助推动落实；运营不但会跟踪和复盘商户经营表现，为招商进一步深化合作或方向调整提供及时、有效的数据参考，也会通过承担部分招商职责，理解商户进驻所需。

这种分工不分家的合作管理，让项目人员与商户更容易建立信任感，也能更快速地了解商户需求，采取对应措施。

例如在疫情中，物业在日常消杀的同时，也积极助力开辟保供渠道，协助商户管理门店商品，帮助他们维系运转。项目招商运营团队则针对商户销售渠道受限、信息难发布等问题，快速开拓线上运营渠道、搭建团购社群、组织品牌方自行配送等，尽可能地改善品牌方的经营困境。

疫情期间物资配送 | 来源：印力上海

正是由于这些疫情期间高效而充满温度的雪中送炭，让印力上海保留了大量的品牌火种，在疫情后迅速“燎原”。

03

以“大会员体系”服务“全域客户”

7月14日，在“商业推动地产论坛第17届年会”上，印力集团董事长丁力业提出，将“回归客户的运营服务”作为穿越新一轮周期的力量的第一点。

商业推动地产论坛第17届年会现场图 | 来源：网络

在客户服务的大体系中，“与消费者的连接”无疑是意义最深、挑战最大的工作。如何将公域的一次性到访者，通过会员体系，沉淀为反复到场的“私域流量”，是许多商业地产从业者的关注焦点。

上海的商场里，做会员体系的开发商非常多，我之前也做过一系列盘点。

快速回顾：《从恒隆到大悦城，魔都标杆商场会员体系盘点》

其中口碑优越的项目也不少，比如针对都市精英，社群运营口碑极佳的浦东嘉里城 Kerry On；专注高端客群，年度Home to Luxury派对让人仰望的恒隆会等等。

但在整体规模上，已积累超200万高粘性的活力会员，会员销售占比达40%的印力上海，无疑是站在第一梯队的。

今年下半年，印力上海从城市平台层面组建大会员运营团队，把会员运营，从各个项目单点操作，变成平台整体统筹，力争把“城市级会员”做成印力上海CRM的标签。

一方面，通过平台标准化的管控与引导，能够以对标港资、日式的服务体系和态度，将线下服务规范化，为会员提供更好、更优的同质适配服务。

另一方面，则可以凭借印力上海整体200多万平米在管面积积累的巨大的客群类型、商户资源优势，实现跨区域的优势资源共享，以及与外部优质会员服务的链接互换，让会员有更多选择。

印力上海周二会员日活动 | 来源：项目官微

此外，印力上海在数字营销领域也有持续迭代，包括将原先线下为主的福卡（储值卡）业务升级为和线上的印享星小程序打通使用.

作为印力首家城市级会员计划落地的项目，七宝万科广场实现会员交互功能的进一步突破。新增会员社交平台“IN文发布”得以完成“种草-点赞-分享”的社交闭环。

线上in文平台的展示 | 来源：小程序截图

通过追踪点赞量、消费偏好等标签，项目实现会员定制化首页信息推送及女性/儿童关怀、医药护理等增值服务的线上化，进而拉动会员粘性及复购率。  

04

以“实力”与“信心”，持续深耕

“我们仍对上海商业市场保有信心、满怀期待，并且会持续在上海深耕布局，为上海这座城市注入活力”—— 最近在不同场合，印力上海都明确表达了他们对上海商业的乐观态度。

5年6个差异化大型项目，不但让印力上海在实践中探索出了产品打造的独门兵法；也让他们赢得了GIC、黑石、领展、漕河泾开发区发展总公司、西岸集团、外高桥集团、富士康等众多重量级合作伙伴的深度信任。

解封后的复苏业绩，也为印力上海及其合作伙伴，对今后的项目拓展有了更强的信心。

印力上海透露，未来他们将不断精进自身产品模型，继续通过灵活的合作形式积极拓展——

产品线上，将在购物中心产品模型基础上迭代，提供以印象城MEGA为引擎的片区综合开发提升方案，从产值、税收等带动片区整体发展。

城市布局上，仍将以潜力区域为主战场，深耕现有优势区域，稳固基本盘，同时择机进入市中心核心区域。

合作伙伴上，将持续深耕盟友圈资源，与现有资方巩固合作关系，探索新项目合作机会；对体系内战友，发挥协同效应，联合获取新项目。

拓展方式上，积极和地方国企与大型机构洽谈轻资产合作，为地方国企输出专业能力，为大型机构提供资产管理综合服务。

过去的五年，印力上海以七宝万科广场等购物中心及上海万科社区商业为基础，独立经营对外开拓，快速成长为上海家庭型购物中心市场质量第一、规模第二的头部企业。

未来3年时间里，其目标是将经营管理的上海项目做大做精，实现规模、质量的双重领跑。

对于疫情阴影下的高速扩张选择，印力上海有这样一段话：“关键时刻冲得上去，危难关头豁的出去，能干事的干事，能发声的发声，有一份热就发一份热，才能化危为机。”

我想，持续复苏中的上海商业，需要这样的勇气、这样的信心，也同样需要这样的实力，和这样的野心。