如何让购物中心的每处空间都发挥应有的商业价值，提高商业的空间效率，是一个令人头疼的“难题”。

 

动辄几万小体量MALL或者十几万体量的“巨无霸”，目前还没有完美的黄金切割法则，可以让购物中心完全避免“死角”，总会有一些区域对人流的吸引力不尽人意。

 

而深究商业空间的死角区，不难发现这些表面上的设计bug，其中也蕴藏了商业运营的诸多细节。

 

 

本期，就和我们一起看看那些聪明的购物中心，是如何通过设计和运营尽可能“规避”和“复活”商业“死角”。

 

购物中心从“0”到“1”，要经过无数次推倒、重来的精细繁复的过程。

 

一方面要考虑地形结构、运营模式、空间设计等诸多因素，因这些客观因素考虑不足，会导致空间出现一些“原生”死角。

 

例如动线规划不尽完善，导致品牌业态偏离水平主动线，人流难以到达；挑高的楼层导致商场高区成为死角区；承重柱极容易造成视线阻隔出现死角等等，都属于商场常见的死角空间。

 

 

另一方面，商业空间舒适度差，会陷入消费者不愿意去、空间人气差、租金收益低、业主运营动力低、空间体验更差的“恶性循环”中，进而影响商场其他的运营良好空间，产生整体“死角”的刻板印象。

 

由于商业运营运作和空间概念的不明确而出现“同质空间”，也容易成为无法持续积攒人气的“死角”空间。

 

 

从“增量时代”飞速猛进到“存量时代”的今天，在诸多选择中，对于这些死角空间，消费者直接用脚“投票”进行取舍，体验感不好、不容易到达的死角也就成为“死局”，从而影响销售，降低整体坪效。

 

如何高效规避和重生这些“死角”区域呢？接下来，我们就看看一些优秀的购物中心案例，是如何盘活“死角”，从而做到吸引客流的。

 

 

优秀的购物中心，是通过死角“盘活术”提升商场整体空间效益和强化品牌价值，而不限于死角本身。

 

长沙IFS

 

成都IFS成功案例在先，让长沙IFS从诞生之日起就备受业界的关注。而长沙IFS也并没有让人们失望，购物中心曾在7个月内就实现了22亿的销售额，表现比同期成都IFS还要出色。

 

从一开始，IFS聚焦时尚潮流的年轻客群，无论是规划初期还是品牌招商运营上，做到了“精准”，一步到位，每一层都考虑周到，尽可能避免出现死角空间。

 

 

1、平面“8”字型动线

 

对于一个25万平方米的购物中心来说，长沙IFS的平面动线设计的很简洁，整体呈“8”字型，没有明显的死角，切分的店铺面积也比较适中。

 

商场一层平面图

 

业态分布

 

IFS在业态配置上拥有零售为王，坪效优先的特点。整体零售占比轻松超过80%，餐饮约15%，配套娱乐约5%。

 

 

纵向业态布局：东西区域定位各不相同，西侧区域中高端定位，LG2-7F连续打通，冰场、美食广场、快时尚、潮牌、运动、家居、儿童、影院、餐饮，各种业态一应俱全。

 

东侧区域业态布局上主打高端，1-2层大部分为奢侈品的双层旗舰店，3层为大淑女装，LG1是精超、礼品和精致餐饮。整个区域与西侧时尚休闲氛围相连接，又保持了一定的独立性和私密性。

 

 

横向业态布局：7层的零售店铺布局具有特点，每一层都有亮点和惊喜，刺激消费者自觉地延长移动动线。

 

LG1-4F的黄金楼层，基本是服装、皮具，最好的位置=最有钱的品类。

 

餐饮则占据了5-7F的天空高位。

 

饰品和奢侈品在1-2F。

 

运动集中在了3-4F，数码和家居在3F最多，个护主要在5F。眼镜根据价格定位按楼层分布。

 

娱乐一个天上，一个地下，冰位于场LG1。

 

 

在近几年商业地产的舆论风潮里，“网红餐饮”和“沉浸体验”是绕不过去的风口。但长沙IFS始终“做自己”，这样已经不多见的业态配置，令人佩服的同时，也提供了一个优秀的范本案例。

 

“多首层”垂直动线

 

作为一个高达7F的商业项目，为了最大程度把客流快速引导至高楼层，提升高楼层的商业价值，长沙 IFS 的三个主入口都设置了首层至三层的跨层扶梯。

 

商场一层拥有多个主入口，同时，作为人流量最大的西南广场，设置了三部室外直达三层的跨层自动扶梯。东北主入口的客流量相对来说没那么大，设置了两部自动扶梯。

 

 

在南北两侧设置了观光电梯，消费者可直上7层屋顶花园，极其方便。

 

 

四层是酒店的大堂，项目设计了一条直达四层的半环形车道，车辆可以直接开到四层平台通往酒店、写字楼和商场。

 

 

北面3层到5层的室外旋转楼梯，结合餐饮外摆，营造一个室外休闲场所。

 

 

视觉盲点--中庭空间

 

挑空设计，能让增加空间的通透感和高级感，西侧竖跨 LG2-2F，4个楼层的主中庭，是每次活动最重要的布展节点。扶梯设计在两侧，为整个中庭创造了开阔的空间。 

 

 

L3 层的小中庭，同样4层挑空，两侧跨层扶梯上来之后到达的第一个人流节点，其重要程度丝毫不亚于楼下的主中庭。

 

第五空间--屋顶花园

 

KAWS大中华区首个铜制永久雕塑艺术品——SEEING / WATCHING 就位于7层的屋顶花园。同时，整个屋顶花园也被打造成为一个艺术品花园。

 

 

IFS没有盲目跟风，而是深植于自身定位特点，以垂直移动、多层次多元化的业态组合、丰富的空间设计为顾客制造记忆点，打造出自身的特色，引爆客流。

 

天津大悦城

 

天津大悦城的5号车库在行内闻名遐迩，它的前身原是商场3F停车楼。

 

 

5500平米的双层空间，整个车库内部为“H”型挑空布局，车库分为上下两层，两层之间并没有被阻隔，有通透的整体感。

 

 

经过改造后，原本“死气沉沉”的大面积空间“死角”，集合了散落在全国各地经营着“小生意”的设计师和手作匠人，涵盖27家体验感十足的店铺，打造成人气“爆表”的风潮文创街区。

 

 

高层“死角”区域的利用，我们在之前的文章中已经具体分析，这里不做重复。

 

接下来，我们分两个方面，来补充一下大面积“死角”利用的注意事项。

 

死角不能只靠餐饮填充

 

一般情况下，购物中心会将死角区域安排给一些聚客能力强的餐饮品牌，但不能养成一出现死角就靠餐饮填充的惯有思维，高人气的餐饮品牌应该用在更凸显的位置，不应该草率地替动线问题来救场。

 

与其这样，步入多注重内涵式发展，在品牌的精细化组合上多下功夫，做好产品和服务。

 

 

主题街区要注重场景营造

 

在一些大面积死角位置规划“主题街区”，以及设置主题展览、布置文化街区等，吸引更多的消费者前来参观，成为当今商场处理死角区域的热潮。

 

主题街区应该是加分项，绝不是摆放几个艺术小品就能吸引人流，要结合品牌业态等打造归属感的“场景故事”，不是让主题和死角相互对抗，将“死角”做成“主题死角”，反而本末倒置。

 

 

但切忌装饰的过于低龄化、阴暗化、抽象化或二次元化，符合购物中心基本的气质格调才是最合适的。

 

另外，小面积死角可以打造成休息区、导视、形象专柜，吸引关注的美陈和灯光都是不错的选择。
 

 

在这个寸土寸金的商业地产中，“死角”的存在可谓是商业运营中的“硬伤”。

 

商场死角背后，折射的是行业畸形开发逻辑的不合理性：国内开发经营体系的不成熟和专业人才的缺乏、商场设计与招商运营脱节、招商思维的不成熟，都会导致死角的产生。

 

商场的招商策划和空间设计要起头并进，不要等到设计做得差不多了，运营才介入，这个时候招商就会很被动。招商思维也要随“场”应变，切莫有地主思维。

 

让每一个区域都能效益最大化，让顾客真正感觉去商场的任何一个角落都能买到喜欢的商品和收获良好的体验，从而留住客户，把客流转化成销售，这也是商业地产一直思索的重要课题。


 

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