去年7月30日，在九龙仓置业发布的2020年半年度业绩报告中，财报的开篇就标明了“新冠疫情摧毁全球经济”。即使手握海港城这座亚洲最赚钱的商场，九龙仓置业也没能逃过这场冲击，销售额和盈利纷纷出现下滑。

3月4日午间，九龙仓置业的2020年全年业绩发布，一如半年财报的延续，在开篇标明“世纪疫症 重创各方”的全年业绩报告中，并没有创造惊喜，九龙仓置业再一次遭遇了业绩“滑铁卢”。而亚洲最赚钱的海港城2020年收入下跌28%，营业盈利下跌34%，可谓“创纪录”。

根据九龙仓置业发布的2020年全年业绩显示，2020年九龙仓置业实现收入155.15亿港元，同比减少3%，归属股东净亏损78.54亿港元，上年同期溢利39.28亿港元。营业盈利99.73亿港元，同比下降21.5%。

◎ 九龙仓2020年全年业绩公告

其中，作为九龙仓置业的核心物业，总面积达200万平方呎的海港城2020年总收入（含酒店）下跌25%至港元86.74亿元，上年同期为115.77亿元；营业盈利下跌29%至港元67.3亿元。总收入占比集团收入56%及集团营业盈利67%。

从财报中可以看出，在本地消费疲软以及受到市场租金调整等多方面因素的影响下，海港城也拿出了很多应对措施，在品牌门店上也有新动作，如Lululemon开设香港最大旗舰店，Alexander McQueen、Canada Goose、Christian Louboutin、Hermès 及 Jimmy Choo 将店铺扩充成旗舰店等，还引入了多家餐饮门店。

此外，依托其地利优势和群聚效应，通过提供现金租金减免、加大市场推广活动等，以此来刺激消费的提升，但是从结果来看，并没有抵挡住大环境下业绩下滑的颓势。

这样的颓势，其实早在2019年就已出现。根据九龙仓置业发布2019年全年业绩显示，海港城2019年的总收入（包括酒店）及营业盈利均下跌2%，分别为港币115.77亿元及港币94.47亿元。

在2019年的业绩发布之后，摩根士丹利和摩根大通发布的研究报告，均对九龙仓发布了维持“减持”的评级。摩根士丹利认为，九龙仓置业2019年业绩中的每股盈利、派息、零售销售及租金收益均逊预期，并预计2020年表现将会更差。

鉴于海港城2020年的业绩表现，与摩根士丹利的预测丝毫不超。而连续两年的业绩下滑，也让很多人产生质疑，正在遇到历史低点的海港城，黄金时代真的已经过去了？

其实，对于海港城2020年的业绩大幅下滑，也算是意料之中。

早在2019年中期的业绩发布会上，九龙仓置业地产投资有限公司主席兼常务董事吴天海就说过：“这次有点像‘完美风暴’，外围因素、本地因素一起爆发，但这次的浪会不会比以前更大，不好说。”只是没想到一语成谶，这次的“浪”远比想象中的要大很多。

◎ 海港城 图片来源：九龙仓2019年业绩公告

作为香港最大的购物中心，拥有近百年历史的海港城在历史的大浪潮中，一步一步走向了香港商业领域的霸主地位，不仅成为了亚洲最赚钱的商场，同时也是全球盈利能力最强的高端商场之一。

在今日海港城诞生地，九龙仓的最初开发计划，并不是要建一间商场，而是一个货仓码头。这个货仓码头，一直留存至上世纪60年代后期。此时，香港市区商住地日益稀缺，商厦重建，成为潮流。瞅着眼前变化，九龙仓终于意识到，手握一块黄金地，拿来做货仓，大材小用了。于是，1962年，九龙仓将原一号码头重建为4层海运大厦。1966年3月3日，海运大厦正式落成。同期建成的，还有香港酒店和海洋中心。九龙仓，看到了又一时代机会。70年代初，“海港城计划”出炉。历时十年有余，大体完工，“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”就此问世。

资料显示，“海港城地盘面积广达43万方呎，计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、2座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施……所有楼宇均楼高17层……连成一体。”

从2007年起，海港城10年来的销售额年均复合增长率更是超过了10%，2018年的增涨率更是远超香港市场的平均水平，达到了24%，销售额平均每天超过1亿港元。

然而，对于刚刚经历了2019年风波的香港，营商的环境早已大不如前，并且在零售行业还没有完全复苏的情况下，2020年初的疫情来袭，更是让整个行业跌入了低谷，面临前所未有的挑战。

这对于业绩已经出现下滑的海港城而言，无疑是雪上加霜，2020年的业绩就是最好的证明。此前在年中财报的发布会上，吴天海曾表示：“在市场不好的时候，向后看很容易，往前看永远很难。”

那么，进入到2021年，海港城又是否会强势反弹？在3月4日的线上业绩记者会上，吴天海表示，通关亦不敢说会短期就恢复到以往的水平，其需要一个适应期，亦要视乎通关是否有其他限制。以澳门为例，其数个月前已通关，但澳门的情况也未马上恢复，强调需要一个过程。而香港自身亦要有足够的吸引力，如果停滞不前，始终会跑输其他市场。

不过，鉴于目前香港零售业的复苏仍然充满了不确定性，那么2021年的海港城，命运又将如何？值得期待！

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