“我喜欢早上起来时一切都是未知的，不知会遇见什么人，会有什么样的结局。”
这是《泰坦尼克号》的台词。
怀揣着未知，湾畔Mall在2021年1月23日开业。
作为2021年深圳开业的第一家商场，湾畔Mall开业招商率达到98%，开业率达到85%。3天客流就达到18万，销售额达到1080万元。
商场周边汇聚了30万居民，此前无大型的购物中心。
开业近两个月过去了，现如今湾畔Mall的情况如何呢？
作为2021年深圳商业的开山之作，究竟是宝藏商场还是平庸之辈？
距离最近地铁站还要步行13分钟
家庭亲子为潜在消费群体
地段得分（20分）：13分
湾畔Mall的商业面积为8万㎡，坐落于龙岗坂田的坂雪岗科技城。
旁边就是创汇国际中心，但是下班的人都是匆匆走过，少有人在下班后进入湾畔Mall。
湾畔Mall距离最近的地铁5号线坂田站，还要走路13分钟，这对于衷于地铁出行的年轻人而言，是不怎么友好的。
公共交通方式以公交为主，在湾畔Mall附近1公里内，有10个公交站。
湾畔Mall周边1公里内，有5所学校，包括坂田实验学校、五和小学、育英学校、深圳实验学校（坂田校区）等。家庭亲子也是湾畔Mall的潜在消费者。
根据贝壳网，湾畔Mall周边的二手房房价在47000元/㎡-58700元/㎡不等，侧面也可看出居民的消费水平是不低的。
根据周五晚上湾畔Mall周边住宅的亮灯率，周边人气是不差的。
主打零售、家庭亲子的配套
网红品牌较为典型
品牌招商（30分）：17分
湾畔Mall属于社区型购物中心，品牌招商上相对中规中矩，网红品牌包括奈雪的茶、星巴克、农耕记、八合里、同仁四季等。
主力店包括了One Bay超市、奇乐儿儿童乐园、MJstyle、百川国际影城、古德菲力健身、国美电器、学而思培优、京味张等。
引进的One Bay超市在中高端商场是不常见的，属于湾畔商业集团旗下的超市品牌。百川国际影城属于中影集团旗下的加盟院线。
引进的业态相对多元化，以零售、家庭亲子的配套为主要品牌。家庭亲子的配套就有13家，包括了童画、F1K卡丁车、英孚少儿英语、姚同楷书法等，培训、玩乐一条龙。
周五下班后，商场里几乎人手牵着一个娃。不是送孩子在去培训的路上，就是在陪孩子逛商场。
数码科技品牌也不少，包括了OPPO、华为、小米、国美电器等。
为了吸引人气往上逛，湾畔Mall把重庆先生、沙百味.围炉锅盔、好迈麻辣烫、胡途爪也放在了四楼。
但是饭点，餐厅的满座率只有50%-60%。
一楼的星巴克尚未开张，MJstyle也处于围挡中。现场还有Miniso、京味张、太平洋风尚男装等围挡。
动线流畅，逛感不错
推销宣传频繁，体验不好
商场设计（10分）：8分
湾畔Mall整体空间打造、动线设计由国际知名企业RTKL公司规划设计。
整体动线通达性强，可逛性强，利于商户最大程度地展示。
停车场虽然不大，但是现场还有不少空车位。
运营与管理分（20分）：8分
每隔10分钟，就遇到推销员“瑜伽、美容”的宣传，这在中高端商场的现象不常见。这对一向反感宣传推销的鹅来说，逛街的体验没有那么好。
一楼有童画的展览，零零散散摆在围挡的门口，观感一般。
根据官方公众号，商场鲜有活动和IP运营。
坂田内仍有一定的发展潜力
缺憾是知名度不高
商圈内的竞争力（20分）：14分
目前湾畔周边有30万人口的居民，随着未来区位居住人口越来越多，说明消费潜力越大。
湾畔Mall由深圳市阳光湾畔百货有限公司操盘，此前运营过湾畔百货白石洲店、阳光湾畔坂田店。
湾畔百货白石洲店，坐拥20万的固定消费人群，奠定了片区的行业地位。
湾畔百货坂田店，以“时尚百货+大型超市”为主经营业态，是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务于一体的商业综合体。
根据大众点评上看，湾畔Mall的知名度并不高，除了中了霸王餐和商场周边的居民，并不知道这个商场。
未来将有大量旧改项目规划商业，同时还会有更多商业综合体布局坂田。
总体得分（100分）：60分
在目前的坂田商业局势下，湾畔Mall作为社区商业独树一帜。
湾畔Mall有其独特的优势：
1、作为社区商业，品牌能满足周边人群的基本需求。
2、品牌招商以零售、家庭亲子为主，定位准确，目标家庭亲子为潜在的消费人群。
3、空间设计舒畅，动线设计好逛，逛感不差。
但是，湾畔Mall也有其缺憾：
1、知名度不高。
2、交通相对不方便，距离最近地铁站还要步行13分钟。
3、推销宣传频繁，体验感不好。活动和IP运营方面较为薄弱。
未来，当更多的商业综合体布局坂田，湾畔Mall的独特性不再，还能守住它目前在坂田的地位吗？
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