▲ 表 1  我国产业项目发展阶段

 

RET睿意德基于过往对于产业项目的研究发现，面对产业项目产业要素、人才要素的转变，产商功能也在发生转变。而这对于产业项目、产商综合体的打造，如何围绕产、商、居三者进行融合与生态发展，提出了更高的要求。

 

基于此，我们认为，荷兰埃因霍温高科技园的打造或许值得借鉴。

 

标杆案例“荷兰埃因霍温高科技园”是怎么做的？

 

埃因霍温位于荷兰东南部，是荷兰第五大城市，也是欧洲历史悠久的制造业重镇。城市人口约24万，却占据荷兰46%的专利，相当于每10000名居民拥有22.6项专利。2013年，福布斯杂志称埃因霍温为“全世界最具创新精神的城市，世界级的创意硅谷”。

这一切得益于埃因霍温高科技园。

埃因霍温高科技园前身是飞利浦高科技园，被誉为“欧洲最智慧的1平方公里”，主导产业是健康、能源、智能环境。截至2021年底，有超过150家跨国企业入驻，聚集了超过来自85个国家的10000多名高科技人才。RET睿意德通过对于科技园的研究发现，其成为“产商融合”典范的关键亮点在于，围绕生态环境、产业办公及生活服务打造了更愉悦的产业环境、更开放与共享的平台及更丰富的生活方式。

 ▲ 埃因霍温高科技园

通过建筑、公共空间以及道路交通的设计与打造营造更愉悦的产业环境：

（1）建筑。外立面以通透玻璃为主，契合产业园科技感，同时与外界环境实现良好的交互性。

（2）公共空间。基于自然生态资源，打造滨水空间、开放中庭以及大量休憩空间，促进员工更好地开展社交活动。

（3）道路系统。内部采用大量步行交通系统，将建筑与建筑、建筑与公共空间相连，促进产业员工之间的创新交流。

▲ 埃因霍温高科技园内建筑

▲ 埃因霍温高科技园内滨水公共空间

▲ 埃因霍温高科技园内步行系统

以开放、共享为特色营造产业项目的办公氛围，通过共享设施、深化合作及开放交流等措施促进产业项目内部资源共享、互助互联以及持续创新。

（1）共享设施。园区内打造包括O2O场地共享平台、共享办公孵化器、LOFT初创办公、大公司个性办公等。同时，提供兼容（EMC）中心，射频/直流测量实验室，约3500㎡实验工厂，电子仪高科技基础设施等。园区内企业可实现共享，尤其是初创企业可不必购买基础设施，节省成本。

（2）深化合作。园区引入技术机构，包括霍尔斯特中心、EITICT实验室、可持续能源社区、转分子医学研究中心等各类技术机构。企业可与技术机构合作，结合自身的独特优势将最新的研究成果应用到产品领域。

（3）开放交流。以周为单位定期组织科技研讨会、在线工程师网络交流，每年组织约600场皇家工程师学院活动等促进最新前沿产业信息的交流、共享与合作。

▲ 个性办公

▲ 共享孵化办公

▲ 实验工厂

▲ 科技研讨会

围绕人的需求，更加丰富、多元、特色个性化的配套功能设施及服务。

（1）Hospitality 多元美食

餐饮区类型具备多元特征，涵盖cooking studio、即享市集、精酿酒吧、咖啡、雪糕等，许多餐厅同时兼备展览、workshop等跨界功能。此外，餐饮区域的打造以促进人们之间的社交与互动为主，尤其关注室内及室外聚集、社交的座位设置及氛围营造。

▲ 特色餐厅及室内外氛围营造

▲ 特色餐厅及室内外氛围营造

（2）Shop 特色购物

除了常规的日常生活购物消费需求外，更加引入彰显个性，培育独立的小众设计师品牌，从生活方式出发，实现消费、体验感的升级。

▲ Gusj Market家居生活馆

▲ Gusj Market花店

（3）Culture 文化艺术展览及活动

园区将文化艺术融入生活，且与创新创意相结合。除大牌IP活动外，渗透性的文化元素还会出现在草地、广场、走廊、夹层等不经意的角落。在园区内实现时尚、艺术、科技、娱乐多维文化有机融合。

▲ 荷兰设计周

（4）Urban Sports 都市运动娱乐

考虑不同年龄段的生活需求，打造青年、儿童青睐的街头运动馆、儿童创意手作工厂等配套设施，满足青年群体的休闲运动需求及家庭群体的亲子需求。

▲ 街头运动馆

▲ 儿童创意手作工厂

（5）Live 居住

打造多元、多层次、高品质的居住配套设施，包括LOFT风公寓，蓝领主题酒店+酒吧等。

▲ LOFT风公寓

▲ 主题酒店

什么是“产商一体”趋势的底层推动力？

通过对荷兰埃因霍温高科技园的研究，结合RET睿意德所服务过的产商综合类项目，我们认为，未来产商的打造，需立足“人”的重要性，更加关注“人”的需求，“人”将作为最重要的资源和立足点。项目的功能策划、业态布局将围绕如何更好地吸引人才、服务人才、留住人才为出发点，以“更好营造理想的工作方式和生活方式”为原则，思考如何让人的工作、生活更加便捷、更有乐趣、创造更多元价值。围绕马斯洛需求模型层次理论，实现对于产业项目产商一体化，生活、归属、创造的趋势解读。

▲ 图：基于马斯洛需求模型层次理论的全新生活方式构建

在满足人们场地办公、居住的基础上进一步提升，涵盖衣、食、住、行以及闲暇时间的利用等全系列的社会活动。围绕着办公、居住、出行、教育、医疗等覆盖人们生活方方面面的社会活动，实现体系化生活方式的闭环。

在满足消费需求、交易需求的同时，更加强调体验感与参与感，挖掘产品以外更多消费的乐趣。同时，增加消费的互动性，在过程中进行学习、科普、技能提升的互动，实现满足感的延伸。此外，增加兴趣消费功能，满足更多元群体的个性化消费需求与偏好。

鼓励个人基于产城社区的创作与服务，实现更多个人技能、闲置资源、财富的活化与共享，通过个人的创作、展示、交易甚至融资等服务，促进个人与社区群体的连接性与互动，实现个人自我价值追寻的多元化、最大化，并最终促进幸福感的提升。

产城项目开发是一个从创造到聚集，再到兴盛的过程。个体项目或是区域开发，前期大部分时间聚焦在产品和规划的来回论证中，根本上还是偏供应端的思维方式。从城市到行业，从社会到个体，万变不离其宗，解决开发环节核心问题最好的答案，依旧是回归到需求端才是真正的不忘初心，方得始终。