如果说，甲级写字楼租金代表一座城市TO B的服务业发展水平，那购物中心租金则反映了一座城市TO C的服务业发展水平。

 

之前我们写过《从写字楼租金，看中国城市的排名》，今天我们从购物中心的租金、空置率，来分析中国城市的排名，数据还是来自仲量联行（JLL）。

 

作为我们经常“买买买”的场所，购物中心服务千家万户，它的租金、空置率可以直观反映一座城市的商业活力。

 

各城市购物中心租金排名

 

以下是JLL发布的2020年第三季度各大城市优质零售物业（主要是购物中心）的租金排名：

 

 

从零售租金来看，中国主要城市的购物中心经济大致可以分为三档：

 

上海、广州、深圳为第一档，租金全部超过1000元/m²/月。

 

北京、杭州、南京为第二梯队，租金在500-1000元/m²/月之间。

 

武汉、西安、重庆、成都、天津、沈阳、青岛，租金在200-500元/m²/月之间。

 

“魔都“上海以1415元/m²的月租金成为中国内地购物中心最贵的城市，这也说明了魔都人民很能买，买的多、买得贵，所以商户能够负担得起这么贵的租金，上海作为中国第一大商业城市的头衔，名至实归。

 

“妖都”广州的购物中心租金仅次于上海，以1381元/m²紧咬其后，二者差距不大。能负担起如此昂贵的租金，说明广州购物中心的赚钱能力、广州人的消费实力，都是全国数一数二的。

 

值得注意的是，北京的写字楼租金远高于沪穗深，但零售租金只排到第四。广州正好相反，写字楼租金在一线城市中最低，但零售租金排到第二，而且和上海的差距非常小。

 

这说明什么？广州和上海的服务业更擅长TO C，体现为生活性服务业的繁荣，而北京、深圳更擅长TO B，体现生产性服务业的发达。

 

其中，上海的均衡性相对较好。比如，上海既是消费中心，又是金融中心，而金融就是典型的生产性服务业（TO B），所以上海的服务业To B、To C都不差的。

 

大家知道，甲级写字楼面向的是大企业主，而购物中心面向的是千家万户。一般来说，大企业可以通过招商引资快速引进，但TO C的服务业非常需要历史的积淀，难以速成。

 

我举个例子，就比如配眼镜这些看上去很简单的服务业，全广东仍然是广州市荔湾区最强，天河区、南山区的水平都不行。再比如美食密度或者米其林餐厅数量，深圳经济再强，也比不上广州、佛山。

 

相比就业中心、交通中心，商业中心是更难复制和转移的，因为它真的需要长时间的沉淀和积累。

 

购物中心回血速度比写字楼更快

 

总体来说，相比甲级写字楼，购物中心回血速度更快。

 

我们比较了下三季度甲级写字楼、购物中心租金前十的内地城市，发现甲级写字楼租金增速在-9.9%（深圳）至-1.7%（南京）之间浮动。而购物中心的租金则在-7.9%（武汉）至-0.2%（南京）之间。

 

一线城市中，广州同时是甲级写字楼（-5.6%）、购物中心（-0.6%）租金跌幅最小的。而在一线、强二线城市范围里看，这一宝座则易主给了南京。南京以甲级写字楼月租跌幅最低（-1.7%）、购物中心跌幅最低（-0.2%）成为榜单中最抗跌、最快回暖的宝藏选手。

 

下面纷纷说说主要城市的情况。

 

在上海，以核心区和非核心区为界，购物中心租金恢复情况冰火两重天。核心商圈零售物业首层租金环比增长至0.2%，达到48.6 元人民币每平方米每天。而在非核心商圈，整体首层租金环比下跌1.9%，至18.9元人民币每平方米每天。

 

广州则恢复得更加全面，第三季度市区、郊区租金跌幅双双收窄。仲量联行报告指出，广州市区核心位置的一些优质购物中心已实现租金环比上涨，市郊多数商场出租率得到改善，业主在租金谈判上态度更加强硬。

 

深圳的购物中心租金下行压力减缓，在第三季度，深圳全市优质零售物业首层租金录得小幅下跌，跌幅较上季度有所缓和。同时，部分购物中心由于运营一贯稳健，议价空间不多，租金水平与第二季度基本持平。

 

 

由于持续的空置压力，北京第三季度购物中心租金进一步下降，市区市场租金环比下降3.3%，郊区市场呈现相同下降趋势，环比下跌3.4%。

 

各城市购物中心空置率排名

 

空置率也是购物中心非常大的一个痛点，近年来不少购物中心都面临租金下滑、商户牵出的窘态。

 

以下是内地各大城市优质零售物业（以购物中心为主）的空置率排名：

 

 

众所周知，广州甲级写字楼的空置率全国最低，这一次我们发现广州购物中心的空置率也是全国最低，仅为6.2%，比写字楼还低（10.2%）。

 

而且，广州季度内新增能供应量是领衔全国各大城市的，在大量注入新水时，广州还能较好消化掉，维持空置率全国最低，显示出广州市场庞大的消费潜力。

 

南京的空置率仅次于广州，约6.7%。紧接是杭州，空置率紧咬南京，微增至6.8%。

 

第三季度，内地20个主要城市优质零售物业市场平均空置率为9.7%，环比上升0.1 %，同比上升2.0%。

 

虽然环比、同比微增，但这主要是由于新入市项目大增。第三季度，我国内地零售物业市场迎来疫情后的首次集中供应。20个主要城市优质零售物业市场新增供应近160万平方米，为去年同期七成水平，推动总存量增长至1.13亿平方米。

 

购物中心稳健复苏的背面，市场偏好在悄然变化。

 

一个有趣的现象是，除了传统主力——餐饮，几乎每座城市的新晋主力租户都是新能源汽车、茶饮咖啡、高端奢侈品、国货美妆，它们占据了疫后租赁需求大头，极大刺激了市场回暖。

 

不过，在疫情冲击之下，各大城市购物中心的空置率仍有可能继续攀升。仲量联行此前预测，内地零售物业2020年度净吸纳量可能创下近12年来最低，空置率则将盘升至10%左右，为2008年第二高水平，仅次于2017年。

 

当然，疫情之下，能保持这个空置率，也算不错了。要知道，甲级写字楼的空置率动辄20%以上。相比写字楼的超大供应量，购物中心的供应量算少了。

 

50亿元以上购物中心

哪个城市最多？

 

根据新商网、鹏友会的数据，我们还发现了一个全国购物中心销售额排行榜。

 

2019年，全国主要城市有21个购物中心的销售额超过了50亿元。

 

需要注意的是，这里统计的是购物中心而不是百货商场，因为百货商场的业态和维度比较单一，而购物中心是一种多业态的商业模式，包含百货、租赁、餐饮、休闲、娱乐，各种体验式消费，所以购物中心是更能反映一个城市的商业活力、以及人气指数。

 

下面是重点城市年销售额超过50亿元的购物中心排名：

 

数据来自：新商网、鹏友会。注：此次盘点中，新商网&鹏友会将北京新光SKP、长春欧亚、长春卓展、上海八佰伴、西安赛格、杭州大厦等商场归类为百货或百货购物中心项目，故未出现在排名中。

 

从上图可以看出，全国购物中心年销售额达到百亿的只有2家，一个是南京的德基广场（112.4亿元），一个是北京的国贸商城（110亿+），如果算上百货商场，全国达到百亿销售额的项目仅有4个，分别是北京SKP（150亿+）、南京德基广场、北京国贸商城、杭州大厦（105亿）。

 

如果把50亿销售额作为高端消费中心的起步线的话，那么全国至少有21个项目达到这一指标。其中长沙、杭州、沈阳、宁波、郑州、深圳、南京各有1家，武汉2家、成都2家、广州3家、北京3家、上海4家。

 

上海、北京、广州是第一梯队，展现出一线城市的强大消费力。

 

成都入围2家，说明成都的消费能力也不俗，城市商业活力很足。

 

广州入围的三家购物中心全部位于天河区，而且全部在天河路商圈。三个购物中心的距离非常近，相互间距大约600米，说明广州在商业层面绝对是一个单中心结构。

 

其中，天河城作为中国（内地）购物中心的“鼻祖”，发展至今仍未衰落。

 

除了天河城、正佳广场、太古汇这三强，天河路商圈还有天环广场、万菱汇、时尚天河、广百、维多利、摩登百货、天娱商场等多个购物中心或镇百货商场，天河路商圈体量之大、密度之高堪称全国之冠。

 

相比广州，深圳只有罗湖区的万象城入围TOP21，说明深圳的商业比较分散，不像广州那么聚焦。

 

另外，北京三个购物中心，一个在国贸，一个在三里屯，一个在海淀。上海四个购物中心，分别位于浦东、静安、普陀、杨浦四个区，可谓各霸一方。

 

可以说，上海商业的均衡性是一线城市中最好的，广州商业的集中度、繁荣度是一线城市中最高的。
 

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