划重点

超越广深，成都怎么就成了“商业第三城”？

 

来源 | 赢商云智库（ID：sydcxy2014）

作者 | 熊舒苗 洪玉桂  主编丨付庆荣

资料支持丨甘雨   视觉设计丨皮皮

封面及头图丨视觉中国

 

成都，中国商业第三城。

 

在赢商tech《2021年城市商业力排行榜》中，成都跻身商业一线城市，并取代广州成为商业第三城。虽有些意料之外，亦有理可循。

 

• 成都商业活力不断提升。2021年成都约九成购物中心、百货商场业绩呈增长趋势，85个商业体实现近千亿销售总额（数据来源：四川省连锁商业协会），其中，IFS、远洋太古里分别实现100亿元、95亿元销售额，稳居全国TOP10；

 

• 成都奢侈品消费强劲，高档商场客流旺盛。2021年成都高档商场日均客流增长10%至4.8万人次，位于远洋太古里的“GUCCI旗舰店”成为该品牌2021年全球销售额最高的正价门店，问鼎“全球店王”；

 

• 成都商业存量与首店实力全国靠前。2021年，成都购物中心存量已达1400万㎡，仅次于北京、上海、重庆，位居全国第四；成都“全国首店”数量仅次于上海、北京，品牌规模、档次、潜力，均位居全国第三（数据来源：赢商大数据）……

 

成都，这个中国的巴适之城，还有哪些“拔尖儿”的商业秘密？本研究将从数据视角，全方位呈现成都商业现状，及未来潜力。

 

 

成都商业市场现状分析

 

 

// 购物中心存量/增量

 

● 存量：2021年突破1400万㎡，位居全国第四

 

近十年，成都购物中心持续放量，2012~2015年均增速超过50%；2018年，破1000万㎡后，存量增速放缓。至2021年，突破1400万㎡——在全国368个城市（不含港澳台）中，仅次于北京、上海、重庆。

 

 

当前，成都存量购物中心集中在中心城区，成华区、锦江区购物中心数量占全市约1/4，而高新区、天府新区作为成都一路向南的发力点，商业增量也占据着这座城市的一席之地。

 

◎ 成都近20年商业演变图  数据来源/赢商大数据  制图/巫巧珍 统计时间/截止2021.12.31

 

存量水平居高，立足于人口规模庞大、增速快的基础上。继重庆、上海、北京后，成都成为全国第四个迈入2000万人口大关的城市；同时，10年间成都新增人口近600万。但目前，成都人均购物中心面积仅为0.697㎡/人，与发达国家相比，市场容量仍有一定空间。

 

● 增量：入市高峰有三个，2021年为近5年最低

 

就购物中心增量来看，近十年成都新增供应出现了三个峰值，分别为2014年、2018年和2020年，对应年增量为184万㎡、181万㎡和163万㎡。

 

 

2021年，成都有15个购物中心入市，新增供应117万㎡，为近5年最低，但仍居全国前列。

 

新项目主要在主城区外围及远郊区，区域消费需求进一步释放。如：

 

• 世茂西南首mall——成都世茂广场填补了成都东进“桥头堡”大面区域商业空白，开业仅半年多，销售额突破10亿元；

• 龙湖成都第8座天街——龙湖成都锦宸天街亮相新都区。

 

 

// 购物中心特性

 

●  高档商场实力强劲，高能级市场不容小觑

 

成都存量购物中心中，大众化与中档项目占比高达91%，但由重奢、高档购物中心构成的高能级市场则是成都商业的重头戏。

 

 

据赢商大数据监测，近两年成都高档购物中心场日均客流在4万人次以上，2021年增长10%至4.8万人次，客流表现远超其他档次项目。

 

另据赢商云智库出品的《2021年度全国购物中心客流回顾&展望》，2021年全国高档购物中心场日均客流在3.5万~4万人次。可见，成都高档购物中心实力领跑全国，客流量大，同时客户忠诚度和转化率双高。

 

 

靓丽成绩单背后，有成都高档购物中心持续调改焕新之功劳。如：

 

• 成都远洋太古里着重新增全新奢侈品牌门店；

• 成都IFS重装升级原有奢侈品牌门店；

• 成都仁恒置地广场拉开大规模升级改造的序幕，深度契合在地客群变化趋势，品牌、场景调整双管齐下。

 

●  综合型项目分布均衡；零售型项目偏爱锦江区

 

 

成都满足多样消费需求的综合型项目占比58%，高于全国平均水平（45%）。这意味着，成都线下商业除了满足基础的物质消费外，还着重提升文化、艺术、社交等精神层面体验。

 

同时，单业态主导的购物中心也有极大的市场发展空间，如儿童亲子型购物中心占比为18%，远高于全国平均水平（10%）。

 

 

具体分区域来看：

 

• 综合型项目各区分布均衡，符合市民的基本消费需求与城市商业配置。

 

• 零售型项目偏爱锦江区，尤其是区内的春熙路-盐市口商圈。锦江区商业历史悠久，其中春熙路有“百年金街”之称，依托本地消费者及游客，集结着一众追求高租金收益的零售型项目。

 

• 餐饮型项目主要集中在成华区、武侯区。两者均为传统主城区，居住人口密集，后者更是拥有高新区的写字楼客群加持，餐饮业态发展基础良好；且两者均为成都购物中心总数量较多区域，竞争激烈，因而瞄准餐饮打差异化牌。

 

// 品牌丰富度

 

●  跃居“首店经济第三城”

 

大热的“首店经济”，当下衡量城市商业高低的直观标尺。2019年，成都首店经济发展交流大会首次提出“畅首店经济、享成都消费”，随后各类首店加速奔赴成都。2021年，成都共迎来58家全国首店，一举跃至TOP3位置，已成品牌进军西南市场的桥头堡。

 

 

成都“多元、开放、时尚、包容” 的城市气质，备受国内国际品牌青睐，各类概念店、主题店、城市定制店等创新首店集聚。

 

从业态来看，奢侈品、黄金珠宝、餐饮、服装为热门业态。国际品牌首店主要聚集在高档商场中，如2021年成都IFS迎来DIOR全球最新概念旗舰店、意大利著名珠宝品牌Buccellati布契拉提（西南首店）；TSUTAYA BOOKSTORE｜茑屋确认落户成都仁恒置地广场。

 

●  品牌规模/档次/潜力，均位居全国第三

 

对比《2021年城市商业力排行榜》TOP10城市相关品牌指数，无论是入驻品牌规模，还是核心品牌档次、潜力，成都均为佼佼者，实力不容小觑。

 

 

 

成都商业市场展望

 

 

// 未来两年，60+购物中心计划入市

 

2022~2023年，成都共有60+个购物中心计划入市（商业建筑面积≥3万㎡），总体量超700万㎡。

 

其中包括新鸿基、九龙仓、恒基兆业三方联手打造的环贸ICD购物中心，成都第九座龙湖天街蜀新天街、成都第二座大悦城天府大悦城等知名企业旗下项目。

 

◎ 2022~2023年成都筹开购物中心及百货区域分布图  数据来源/赢商大数据 制图/巫巧珍

 

 

龙湖成都蜀新天街定位“城市乐享生活中心”，结合政府对郫都“城市之窗”的要求，以打造成郫都区现代商业地标典范。建筑室内设计采用无柱空间的通透设计，在与地铁无缝接驳的B1层，打造了4000㎡的下沉广场，并围绕下沉广场设计了大量的外摆区和轻餐休闲区，同时在项目的地面部分配置1万余㎡的绿地广场，以开放的姿态融于城市，构筑“公园城市”消费场景。截至2021年12月31日，项目招商率已超50%。（项目入选《2021年度品牌商关注筹开购物中心TOP100》）

 

◎ 图源/龙湖成都蜀新天街

 

// 交子金融商圈，炙手可热

 

金融城区域浓缩了成都0.03%的土地资源，却拥有成都密度最高、中国西部一流的资源：超过半的世界五百强企业、超过600家金融机构、近500家企业总部……

 

但区域内商业较分散，商场如环球MALL、银泰中心in99、九方购物中心等大都作为商业楼宇的配套，满足商务人士需求，提供中高端购物、餐饮和休闲娱乐的场所。

 

伴随着“交子之环”亮相、交子金融大街正式开街，金融城发展步入新阶段，加上三大商业聚集区建设、西南首个SKP入局……交子金融商圈的市场竞争，将加速进入白热化阶段，有望快速成长为成都第二个城市级商圈、成都创建国际消费中心城市的核心商圈之一，形成能与春熙路商圈抗衡的城市商业双核竞争格局。

 

◎ 交子金融商圈现有轮廓及商场分布（含购物中心及百货）图源/赢商大数据 - 城市商业地图

 

商圈内代表性筹开项目：

 

成都SKP由成都交投集团与北京华联集团联手打造，遵循TOD建设开发理念，将地面公园与地下商业融合，以打造集城市森林、时尚平台、艺术空间为一体的公园为出发点，选取艺术感和蜀都文化代表的“蜀锦”来呈现，提出“织锦”的生态设计理念，是创新融入便捷地铁换乘站、城市候机厅于一体的多功能公园城市高端商业综合体。

 

◎ 图源/成都SKP

 

成都招商大魔方THE MAGIC是由招商蛇口倾力打造运营的城市超级综合体，包含高端住宅、外交公寓、超甲级写字楼、星级酒店以及世界级演艺中心、城市级商业6大组团，项目总面积逾112万㎡，其中商业面积逾24.3万㎡。（项目入选《2021年度品牌商关注筹开购物中心TOP100》）

 

◎ 图源/成都招商大魔方THE MAGIC

 

 

 

 

 

 

 

 

集结而出的商业项目，是成都高商业潜力之侧影。未来，更多元的新型商业载体将登上成都商业舞台。在各大核心与区域商圈内，老牌购物中心积极转型革新，进一步释放项目潜力；新型商业空间则增强城市的品牌吸引力和零售市场竞争力，丰富市民的生活场景和购物体验。

 

资料参考：

《近千亿！成都100+家商业体2021年业绩出炉》，四川省连锁商业协会，2022.02.28

《2022西南拟开商业项目，这16个值得期待！》，西南商业地产汇，2022.01.20

 

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