商业正在下沉。

随着人口的增长及回流，人均可支配收入的不断提高，城市化迭代催生的更高消费模式等因素，中国的商业逐渐从一二线退潮，转向三四线城市。

云南，昆明之外，商业机遇潜藏。

商业三线城市进入门槛较低，但是想要规模化的布局也并非易事。需要产品模式的标准化和强复制性，需要快人一步的圈地实力与良好运营的加持。

8月23日，由云南站主办的 “下沉商业市场的跃进与深化！”的城市沙龙在南亚风情·第壹城春晓书店举办，集合来自云南30+主流品牌方，深挖“下沉”的力量。

沙龙开场在对来宾表示欢迎后，赢商网云南区域总经理方娟进行了简单的致辞：

1、地州的商业在疫情下相较于昆明凸显出更大的活力，各类板块分支活跃。

2、地州的项目与昆明有所脱节，互动性较弱，导致在地州上做商业有困难，包括人员分配、场地选择、相关服务机构专业程度、人口消费力转化程度、事项推进等方面；

3、地州良性生态环境构建还需要时间的磨合，开发商与品牌的链接模式不明确，加之租金、原材料等成本方面的问题，都容易造成品牌落地的不理想；

4、品牌势能是进入各类购物中心重要的基础点。品牌的规模以及受到购物中心、资本、赛道的关注程度，让品牌的生命力受到加持；

5、云南品牌与云南内容一同发展，一同为消费者带来新的体验。

随后赢商网云南区域数据业务负责人李贵君对于2022年购物中心上半年发展情况做了简单的分享：

1.2022年上半年，购物中心存储量的高速增长时代已过，延期开业成为常态；强二线城市强势突围，发展机会逐渐显现。疫情之下，年轻人回流，下沉市场（三线）调整需关注。客流上，已出现反弹，市场逐步复苏，商业基本面“至暗”时刻或已过。

2.各类品牌业态在2022年上半年又有新变化。总体上服装持续跑输“大盘”，文体娱呈现逆势增长；新兴运动馆、网咖、剧本杀、汽车体验店、智能家电、专业齿科、整形中心趋好上行；海外品牌持续加码中国市场，城市间“首店经济”发展差距拉大。

3. 2022年下半年新的机遇正在酝酿：

（1）随着疫情可控可防形势整体向好，叠加中央及地方提振消费的举措下，预计消费意愿将逐步回升，市场将迎来平稳恢复；

（2）上半年延迟开业的项目预计将在下半年迎来新增供应小高峰；

（3）各企业外拓步履不停，强二线将逐渐成为商业地产发展新的增长极；

（4）结构性增长时代到来：疫情三年，国内购物中心展示出了强韧性及不可替代性，以及因城市格局、人口结构、消费偏好变迁而呈现分化和结构性增长：

一阵掌声后，沙龙也进入了白热化阶段，针对：

在政策引导下，头部和当地商业如何合力驱动，使云南地州商业从潜在市场变成活力市场?

如何从形象、品牌、运营更新上，升级下沉城市的商业氛围?

作为新消费的潜力主阵地，下沉商业市场还有哪些新兴的增量玩法?

三个问题，各位大咖纷纷发表了自己的观点。

福地里项目负责人 王海水：

1、福地里以“享你所想、潮流life”地位，为千年古镇建水营造高品质社交、休闲、亲子、潮流以及美食的泛体验街区；

2、有别于目前建水已有的商业文旅，福地里以更现代化表达方式，引入潮流感打卡IP，建立属于潮流青年的打卡享乐地。

枫彩浚鸿商业总经理 李庭宇：

1、品牌开始大量向地州移动是从大理泰业广场开始。良好的盈利状态，也吸引更多的品牌进入，同时也在刺激着诸如曲靖、玉溪等这类城市商业品牌的发展；

2、疫情之后，在我看来，品牌拓展地州是为了求生存。地州广阔的市场与甲方对于商业的态度、运营理念的改变为品牌生存发展提供了支撑；近年我也看到地州上越来越多的优秀职业经理人出现，赋能到地州商业运营；

3、品牌进入地州想要落地，面临两个问题。一方面是品牌自身的基因，即本身是否具有“地州”基因；另一方面地州市场具有很大的不确定性，品牌很难预估能否达到自我预期；

4、品牌与开发商的链接，一方面是开发商对于自己项目判断是否合理，另一方面品牌也要考虑是否适于自己的生存，量力而行。在我看来双方互利互惠是重要的。

四叶咖品牌主理人 李俊伟

1、对于品牌来说发展最重要的一环是拥有“模型”。四叶咖的“模型”目前还在一个探索阶段，从昆明来说，我们正在走一种“化简为繁”的方式，探索出一条适合我们的发展模型后我们再做减法；

2、在我看来在昆明活得很好的品牌不一定能适应地州，反而中等一些的品牌进入地州，能更容易做到头部效应；

3、现在的消费者选择大多不局限于某一个品牌，地州对于品牌的选择也是如此。所以我觉得品牌的运营还是需要依靠数据，当然我也不否认出奇制胜的运营方式；

4、做品牌，一定要做自己擅长的板块。特别有计划下沉地州，有两个方面是最为重要的。一方面是供应链上的成本的控制；另一方面建立自己的中台，用数据让品牌更好的了解自己的情况。

辛也咖啡品牌主理人 张三星

1、一个品牌想要从地州走向省会是比较困难的。在我看来，我们品牌成功是有一定的运气。城市具有一定势能能赋予到品牌，所以尽管“下一站”我们运营了有10年，但是效果远不如一些同期的品牌，这也是我们在做品牌上的压力；

2、地州与省会的布局，必然会给品牌的运营增加一定的用人成本，需要一段时间的磨合，同时也需要多维度的考虑，比如商圈、项目等的选择。

3、文化自信是一个品牌强有力的推手，比如长沙本地会对本地的品牌十分拥护，具有较强的自主宣传性。而云南在这一方面上还比较薄弱。

面包工坊 袁松

1、面包工坊在今年暂停了地州的拓店计划，昆明也在减缓，我们现在正在寻找新的内容。细分业态的出现、同品类的增加，都给我们带来了一定的压力，也推动着我们去尝试一些新的风潮。

2、烘焙+饮品，我们之前有尝试，但是表现并没有达到我们的预期，相较于其他的同品类，我们发现这样的组合其实并不是很有竞争力；

3、品牌在昆明比较有名，但是进入地州并没有那么理想。当地消费者对于我们的客单，品牌内容等方面了解不深，更谈不上认同。特别在疫情后，人们的消费在下降，这些都是我们进入地州的困难点。

知乎城市云南总经理 李彦臻

1、知乎云南如何为云南的商业、品牌带来内容的赋能、提振？在我看来关键是品牌如何植入文化的内容。这不是简单的做一个IP，或者某一项活动，而是深层次的文化内核。从我的工作经验上来看，城市活动的话题营销离不开文化以及文化自信。

2、利用现有的媒体平台共同去打造优质的互动，实现文化信息的交流、内容的共创、引导年轻人。

美食联盟 曾柏勋

1、未来餐饮的成功，是模型的成功；我们是从媒体开始尝试，但是后面我们发现媒体很难支撑一个公司的运营，仅是一个公司成长中的一环，我们开始大胆的尝试“诊断”餐饮公司存在的问题，并制定相应的计划策略；

2、外卖的发展对于品牌的运营具有一定意义的。一是社会发展趋势所要；二是对于一些老品牌来说，是年龄结构的调整，同一个品牌在不同的情况下，需要用到的手段是不同的；三可以帮助品牌选址，通过外卖的单量可以看出品牌的接受度，分析消费者消费习惯情况；

3、品牌的“发酵”需要讲究策略，需要寻找优势的宣传平台。

近年来，万达、爱琴海、吾悦等头部商业运营商都盯向了云南的地州，昆明的品牌也在探索进入地州的可能性，城市商业力被进一步挖掘。兼顾商业需求与民族文化内容特点，云南的下沉商业市场大有可为。