华润大悦城保利，标杆央企购物中心布局盘点_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

这些已经形成产品线和品牌影响力、又占据银行授信前排位置的央企开发商，或有机会继续扩大其在商业地产领域的规模与市场份额。

Mall先生

2020年初，我们盘点了国内TOP15商业开发商的购物中心布局情况（点击阅读），受到了广泛的关注。一年后的今天，仍有不少粉丝在后台留言希望获取详细清单。

考虑到过去的一年中，又有不少项目发生了变化（包括开业、闭店、出售等），我们也对该清单进行了重新梳理与扩容，将分成多期进行介绍。

第三期，我们将盘点央企地产巨无霸——华润、大悦城、保利、中海和招商蛇口的购物中心版图。

华润

华润是毫无疑问的央企购物中心一哥，引用他们在2020年业绩发布PPT的文字表达就是：“购物中心综合实力第一”、“业务护城河既深且宽”。

华润置地目前在全国共有45家持有的在营购物中心，分为3条差异化发展的产品线：万象城、万象天地、万象汇。

项目	省份	城市	开业年
深圳万象城	广东	深圳	2004
杭州万象城	浙江	杭州	2010
沈阳万象城	辽宁	沈阳	2011
北京清河万象汇	北京	北京	2011
北京凤凰汇	北京	北京	2012
成都万象城（一/二期）	四川	成都	2012/2020
南宁万象城	广西	南宁	2012
郑州万象城	河南	郑州	2014
合肥蜀山五彩城	安徽	合肥	2014
宁波余姚五彩城	浙江	宁波	2014
重庆万象城	重庆	重庆	2014
上海南翔五彩城	上海	上海	2014
无锡万象城	江苏	无锡	2014
青岛万象城	山东	青岛	2015
淄博万象汇	山东	淄博	2015
赣州万象城	江西	赣州	2015
合肥万象城	安徽	合肥	2015
沈阳铁西万象汇	辽宁	沈阳	2015
长沙星沙万象汇	湖南	长沙	2015
温州万象城	浙江	温州	2016
日照万象汇	山东	日照	2016
西安西咸万象城	陕西	西安	2017
上海万象城	上海	上海	2017
深圳万象天地	广东	深圳	2017
北京密云万象汇	北京	北京	2017
泰州万象城（一期）	江苏	泰州	2017
深圳布吉万象汇	广东	深圳	2018
杭州萧山万象汇	浙江	杭州	2018
太原万象城	山西	太原	2018
重庆弹子石万象汇	重庆	重庆	2018
南通万象城	江苏	南通	2018
柳州万象城	广西	柳州	2018
石家庄万象城	河北	石家庄	2018
厦门万象城	福建	厦门	2018
深圳湾万象城	广东	深圳	2018
苏州吴江万象汇	江苏	苏州	2019
哈尔滨松北万象汇	黑龙江	哈尔滨	2019
临沂万象汇	山东	临沂	2019
桂林万象城	广西	桂林	2019
济南万象城	山东	济南	2019
苏州昆山万象汇	江苏	昆山	2019
合肥庐阳万象汇	安徽	合肥	2019
上海华润时代广场	上海	上海	2019
宁波万象汇	浙江	宁波	2020
沈阳长白万象汇	辽宁	沈阳	2020

2020年，华润置地购物中心租金收入为100.9亿元，成为除了万达之外，第二家内地购物中心租金收入破百亿的企业。

而与万达相比，华润在品牌级次和经营业绩方面具有明显优势。2020年，其45个在营项目零售额达738亿元，平均每个项目16.4亿元。援引其业绩发布PPT的表述：“45家在营购物中心中，36家零售额名列城市前三，其中19家零售额城市排名第一”、“重奢购物中心数量排名第一，合作高奢品牌超过80家，中国重奢门店数量第一”。

华润置地业绩发布PPT截图

在自持物业之外，华润置地还有若干轻资产项目（包括合作项目以及华润集团的项目等），但随着华润万象生活的独立拆分上市，部分项目的管理权已移交给华润万象生活。

根据华润万象生活2020年报，在华润置地项目之外，还为14个华润集团及第三方开发商的在营项目提供商业运营服务（如2020年开业的杭州东站万象汇、崇左万象汇），总面积达75.1万平米。

华润的标杆项目，毫无疑问是其首个作品——深圳万象城，该项目2018年租金收入就已经突破10亿元。但近年来其新产品线——万象天地也风头正劲，作为一个非重奢的潮流场，在2019年实现了38亿元销售额和4,150万元的客流。疫情后又引入了一大批华南首店，成为深圳当之无愧的网红地标。

深圳万象天地 | 来源：华润官网

华润置地目前拥有在建及拟建投资购物中心579.9万平米，目标是至2025年末实现在营购物中心数量100个，总面积超过1,100万平米。

华润置地业绩发布PPT截图

大悦城

大悦城作为国内年轻潮流购物中心的代表性开发商，目前也已经完成所有直辖市的布局，并且在北京、上海、天津均有2座在营项目。

2020年，大悦城开出了继大悦城、祥云小镇之外的第三条产品线：大悦春风里的首个项目。目前，其在营的核心项目列表如下：

项目	省份	城市	开业年
北京西单大悦城	北京	北京	2007
沈阳大悦城	辽宁	沈阳	2009
北京朝阳大悦城	北京	北京	2010
上海静安大悦城	上海	上海	2010
天津大悦城	天津	天津	2011
烟台大悦城	山东	烟台	2014
北京祥云小镇	北京	北京	2014
成都大悦城	四川	成都	2015
天津和平大悦城	天津	天津	2016
上海长风大悦城	上海	上海	2018
杭州大悦城	浙江	杭州	2018
昆明大悦城	云南	昆明	2018
西安大悦城	陕西	西安	2018
鞍山大悦城	辽宁	鞍山	2020
北京大悦春风里	北京	北京	2020

根据大悦城今年2月答投资者提问时披露的信息，包含悦街在内，目前已开业18个商业体。

2020年，大悦城实现租金收入人民币23.81亿元，全年平均出租率93.9%。剔除2019年股权注入境外基金的上海长风大悦城与西安大悦城的影响，其租金收入较2019年下降15.9%。

大悦城很早就采取了“轻重结合”的资产拓展策略，如上表中的天津和平大悦城、昆明大悦城、鞍山大悦城均为管理输出项目。

同时，大悦城也是央企商业地产领域与基金合作最多的企业。2019年，大悦城宣布将其持有上海长风大悦城、西安大悦城项目资产相关的股权注入大悦城大悦城地产与GIC联合设立的大悦城境外并购改造基金。同年，大悦城控股与高和资本联合成立城市更新并购母基金，其首个投资项目——北京大悦春风里也于2020年末正式开业。

其标杆项目之一，是2007年开业，商业建筑面积超过10万平米的北京西单大悦城。项目以青年潮流文化中心为定位，核心品牌包括APPLE、MK、SWAROVSKI、FURLA等。据大悦城年报披露，其2019年营业额达40.5亿元，购物中心租金收入约7.03亿元。

北京西单大悦城 | 来源：网络

根据大悦城业绩发布会透露的信息，目前在建和拟建的大悦城约10个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌等城市；在建的大悦春风里项目2个，位于北京和苏州；在建的祥云小镇项目2个，位于青岛和武汉；同时，2020年还内新增了长沙、无锡2处在建轻资产项目。

2021年预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目开业。

重庆大悦城效果图 | 来源：大悦城

保利

作为央企房地产“销冠”，保利在商业领域同样拥有着既深且广的布局，其产品线分为保利广场/保利MALL、时光里、若比邻三者。

根据保利发展控股2020年报，截至报告期末保利已开业大型购物中心26 个，开业面积178万平米，分布于广州、上海、武汉等14 个城市。如果算上小型社区MALL，保利目前已开业的项目如下：

项目	省份	城市	开业年
佛山保利MALL	广东	佛山	2009
广州时光里	广东	广州	2015
宁波慈溪保利MALL	浙江	宁波	2015
广州克洛维时光汇	广东	广州	2015
广州保利天悦若比邻	广东	广州	2015
广州东风广场若比邻	广东	广州	2016
武汉保利广场	湖北	武汉	2015
中山保利广场	广东	中山	2016
烟台莱山保利MALL	山东	烟台	2017
石家庄保利广场	河北	石家庄	2017
长沙保利MALL	湖南	长沙	2017
合肥瑶海保利广场	安徽	合肥	2017
上海时光里	上海	上海	2017
长沙香槟保利广场	湖南	长沙	2017
天津保利玫瑰湾若比邻	天津	天津	2018
武汉保利公园九里若比邻	湖北	武汉	2018
长沙保利麓谷林语若比邻	湖南	长沙	2018
合肥蜀山保利MALL	安徽	合肥	2018
广州保利广场	广东	广州	2018
天津保利广场	天津	天津	2019
青岛保利广场	山东	青岛	2019
烟台幸福大厦	山东	烟台	2019
南充高坪保利MALL	四川	南充	2019
广州君荟名轩若比邻	广东	广州	2019
南京保利樾广场若比邻	江苏	南京	2019
贵州七冶保利广场	贵州	贵阳	2020
杭州保利中央公馆若比邻	浙江	杭州	2020
烟台牟平一格广场	山东	烟台	2020*
南京保利堂悦若比邻	江苏	南京	2020
佛山东平保利广场	广东	佛山	2020

注：烟台牟平一格广场项目于2018年开业，2020年保利签约管理输出。

保利商业主要布局在东、南沿海省份和西南区域，并且体现出了城市深耕的能力，在广州、天津、南京、合肥、武汉、长沙、佛山、烟台等地，都有多个项目布局。

2020年疫情爆发后，保利于1月27日发布免租公告，成为全国首个宣布整体减免商户租金的大型地产公司，体现了央企心系国情的担当。

保利商业的代表性项目之一，是位于上海徐汇滨江板块的上海保利时光里。项目以半开放式的空间设计引入了多个首进品牌与形象店，包括Grace Generation创意珠宝、MUSEE FOTO婚纱肖像、FACECLIP回形眼镜、蔷薇森林油画DIY等极具艺术气息的明星店铺，带来一座“365天的生活艺术馆”。

上海保利时光里 | 来源：保利

近年来，保利的轻资产扩张非常快，2020年新签约面积超过130万平米，目前其外部项目规模已经超过了内部项目。据不完全统计，近年内预计将开出的购物中心包括佛山大良保利广场、清远保利广场、晋江保利广场、成都乐家保利广场、南充雍景保利广场、成都大都汇保利广场、邵阳夫夷天街、韶关保利广场、抚州华章新艺荟、扬州联创保利广场、成都时光里、广州设计之都、上海奉贤古华商城等超过25个项目。其中，仅2021年就有13个项目计划开业。

佛山大良保利广场效果图 | 来源：网络

中海

中海是近几年来央企开发商中快速成长的商业新星，自2013年首个项目开业以来，目前已在全国拥有十多个开业购物中心，包括环宇城、环宇荟、环宇坊、富华里四条产品线，其中内地项目分布如下：

项目	省份	城市	开业年
济南环宇城	山东	济南	2013
珠海富华里	广东	珠海	2015
南京环宇城	江苏	南京	2015
佛山千灯湖环宇城	广东	佛山	2016
长沙环宇城	湖南	长沙	2016
北京环宇荟	北京	北京	2017
上海环宇荟	上海	上海	2018
成都交子环宇荟	四川	成都	2018
成都右岸环宇坊	四川	成都	2018
佛山映月湖环宇城	广东	佛山	2020*
成都天府环宇坊	四川	成都	2020
兰州环宇城	四川	兰州	2020

注：佛山映月湖环宇城为2020年收购，前身佛山怡丰城开业于2014年；未包括与九龙仓合资的重庆IFS项目。

根据中海地产2020年业绩公告，其购物中心租金收入为人民币8.7亿元，同比上升3.1%。

和大悦城类似，中海商业选址聚焦核心城市，除佛山、珠海外，已开业项目均位于直辖市或省会城市。近年来，中海在开业速度方面有所提升，去年疫情之下更是完成了佛山怡丰城的收购，并以佛山映月湖环宇城的新名重装运营，实现了逆势扩张。

其标杆项目之一，是位于上海新天地板块的中海环宇荟项目，作为小而美的精致商业街区，先后引入盒马mini全国首店、点都德上海首店、鲁菜LU STYLE上海首店（上海黑珍珠二星）等数十家品牌首店，并联动法国领事馆、迪士尼、国家地理杂志等重磅IP打造缤纷活动。2020年以2.9万平米建筑面积实现营业收入破亿。

上海环宇荟 | 来源：中海

根据中海发展年报，截至2020年末，包括港澳地区在内，中海持有运营及开发中的购物中心数量为37个，总建筑面积394万平米。2021年，预计将有北京金安环宇荟、珠海环宇城和宁波环宇城3个项目入市。

宁波环宇城效果图 | 来源：中海

招商蛇口

招商蛇口的商业原以自持的“海上世界、汇港、花园城”三条产品线为主，2019年收购中航善达后，将中航旗下的“九方”购物中心品牌纳入麾下。

在将中航善达重组并更名为招商积余，聚焦物业服务和资产管理板块之后，为加速做大该板块业务，招商蛇口陆续将旗下商业资产委托给招商积余进行管理，梳理形成“海上世界、花园系、九方系”三大系列产品线。

从招商蛇口2021年5月披露的数据来看，目前其在手已开业的集中商业项目为23个。而根据招商积余年报，截至2020年12月，含筹备项目在内，公司在管商业项目26个，管理面积136万平米，其中自持项目4个，受托管理控股股东招商蛇口自持项目18个，第三方品牌输出项目4个。

我们梳理了目前招商蛇口已开业的购物中心项目：

项目	省份	城市	开业年
深圳蛇口花园城	广东	深圳	2006
赣州九方购物中心	江西	赣州	2011
成都九方购物中心	四川	成都	2012
深圳海上世界	广东	深圳	2013
南京马群花园城	江苏	南京	2013
九江九方购物中心	江西	九江	2014
毕节花园城	贵州	毕节	2015
昆山九方购物中心	江苏	苏州	2015
深圳汇港购物中心（一/二期）	广东	深圳	2016/2020
南京夫子庙花园里	江苏	南京	2017
佛山IPARK花园城	广东	佛山	2018
南京燕子矶花园城	江苏	南京	2018
沈阳花园城	辽宁	沈阳	2018
赣州九方巨亿广场	江西	赣州	2018
苏州花园里	江苏	苏州	2019
上海宝山花园城	上海	上海	2019
深圳侨城坊·九方荟	广东	深圳	2019
成都花园城	四川	成都	2020
上海森兰花园城	上海	上海	2020
苏州金融小镇花园天地	江苏	苏州	2020
宁波1872·花园坊	浙江	宁波	2020