商圈，作为城市经济、文化的缩影，人流、物流、财流的集中地，发挥着“能级式”商业聚合力。见证了城市的扩容和升级，推动着城市的发展和繁荣。

每个商圈在历史大潮中，都有着自身的变迁逻辑和革新之道，以不同的风格定位、审美色彩，构成了特定的商圈性格。

由此，赢商网策划推出“昆明商圈新变量”系列选题，为大家呈现那些突围的商业变量。

本期商圈：南亚商圈

代表商业体：南亚风情第壹城、广福路金科·爱琴海购物公园、西山CBD万达广场、公园1903、金地中心等

商圈的发展与城市的伸展有着密切的联系。相较于昆明城中的其他片区，南市区的开拓脚步较晚，但在整体的规划上相较于其他片区更加的科学，同时在商业上也有不俗的表现。

2011年底，作为南市区首个商业购物中心，南亚风情第壹城部分商业已开始正式的营业。作为片区域第一个商业项目，南亚风情第壹城的火爆程度仅次于昆明的老牌商圈“三市街”。

一座SHOPPING MALL+三大广场+五大主题街这样的豪华配置，放在2022年也不过时，为后面大体量商业项目的打造提供了一个典型案例。

尤其南亚风情第壹城在商业街区上面的打造，相较于普通的商业盒子，街区是一种开放式的商业模式，更适于酒吧、烧烤等夜间业态，也让南亚风情第壹城成为真正的“商业不夜城”。

凡事都有两面性，南亚风情第壹城虽然目前在商业街道上呈现出一片热闹，但其“盒子”第壹MALL与NEW MALL 中客流并不是很理想。所以，如今的南亚风情第壹城也在此做出了一些大胆的尝试。

△NEW MALL的业态“实验”

最早的NEW MALL所在的“盒子”是被金鹰百货租赁，退租后，经过相关规划与调整2016年11月，NEW MALL正式与消费者见面。

NEW MALL落地，不仅为市南区带来了第一家海底捞，同时在业态的创新上，NEW MALL也引入了例如玩物造志、摩登天空等新锐的体验业态品牌。

2021年，NEW MALL 再次调整。调整原来3L的文创业态，打造NEW MALL Cyberpunk Park（赛博朋克乐园），大胆将酒吧这样的业态引入盒子中。目前已引入海伦斯，熊猫精酿等热门酒吧品牌。

△NEW MALL Cyberpunk Park △

图源：南亚风情第壹城官方

△第壹MALL的焕新计划

据赢商网了解到，在2022年春节后，第壹MALL也将进入关门调改的状态。从相关的信息上来看，此次调整除了对外立面重新装饰，内部空间的明亮度提升以及空间改造外，还增加了儿童专用厕所，母婴室等功能性区域。

时隔三年，西山CBD万达广场在2014年10月正式开业，立即引起了轰动。仅仅两个月后，广福路旁的爱琴海购物公园也正式开业。

就此，南市区首个大型商业圈正式形成。而三个商业中心也形成了一个三角互补的姿态，势头直逼“老大哥”三市街。

但是彼时的南亚商圈中，在中高端品牌上还是一处短板，直到2015年由冠江集团开发的公园1903开业。

作为商业一期的金格奥特莱斯出现，为市南区带来了一波轻奢以及设计师品牌。Armani、Gucci等奢侈品也纷纷入驻，打破了三市街一家独大的局面。

同时公园1903以“商业+”的模式，更是将昆明整个第四代商业带入了第五代。场景化的打造以及沉浸式的体验活动，例如1:1复刻打造的凯旋门（当中有CGK现当代艺术馆）、福音教堂、云湖等，瞬间将昆明整个商业活动氛围向上提升了一个层次。

至此，南亚商圈的整体格局已经基本确定，品牌业态基本完善。

值得一提的是，2020年12月开业的金地中心，虽然总体商业面积仅有3W㎡，但是在社区型商业购物项目中，金地中心无论是在品牌引进还是在后期运营、客流上，都算得上目前昆明社区型商业项目的典范，其真正将“小而美”融入了昆明的商业环境中。（*目前已引入喜茶、海克力斯健身、杨梅红艺术教育、春满里等昆明热门品牌）

总的来说，尽管南亚商圈各商业体间的聚集程度不算太高，但相较于其他的商圈，南亚商圈中的各个项目都相互毫不示弱，各有特点。

因为规划合理，项目之间有所间隔，但是其相互间的最短车程也都不超过10分钟，避免了商业项目间的“厚此薄彼"。

据不完全统计，每个项目的业态情况如下：

南亚商圈整体上靠近滇池沿线的昆明“富人聚集区”，历年的房价一直居高不下，基础生活设施优质且完备，环境优美，拥有大量优质消费者。

与其他商圈相比，据赢商大数据显示，南亚商圈整体上零售业态除了金地中心外的其他商业项目，零售类的人均客单价在700元以上，消费能力排在昆明前十。

从品牌上来看，2021年首店盘点中，南亚商圈共计进入区域性/全国性首店共13家，主要集中在餐饮方面。在新的业态上，例如潮玩，新能源汽车，宠物体验馆等也有所涉及。但是在服装上，仅只有一家店铺。

同时值得注意的是，几家主力的商业项目中，除了西山万达广场外，都有首店进入。

比较其他项目首层店铺品牌的变化，可以发现，目前西山万达广场主要在对自己的业态进行调整。

据实地走访，西山万达广场1L部分店铺有调铺和撤铺的情况。1L整体仍旧以服装鞋类占据主体。但是在核心的中庭区域之一，则以知名运动品牌潮牌为主，如斐乐，安德玛，MLB等；而美妆零售店仅保留了丝芙兰一家，THE COLORIST 调色师、Perfect Diary完美日记两家店铺已经撤场。

除零售外，南亚商圈也在儿童亲子类业态上显示出了一定的竞争力。

整体儿童相关品牌上，除了一些常规的儿童培训，儿童服饰等，在儿童游乐方面，因为有1903公园这样场地比较开阔的商业项目，提供了许多新兴的儿童游乐品牌以及业态。

·meland club （公园1903店，西南首店）：反斗乐园最新定制打造的全方位儿童游乐体验项目，整体主张通过情景式的设计方式来表达，拥有大量的互动式的体验项目，主要培养儿童的人际关系和沟通能力。

△meland club △

图源：公园1903官方微信

·梦幻联邦游乐园（公园1903店）：昆明唯一最大规模，首个可夜间游玩的乐园。集儿童主题、科幻体验、亲子互动、休闲观光于一体的大型室内外专业游乐场！

△梦幻联邦游乐园△

图源：公园1903官方微信

除此之外，由于南亚商圈附近消费群体消费能力较高，目前在公园1903（奥兰度骑士学院）和广福路金科·爱琴海购物公园（天马行空国际马术学院）都有相关的马术培训或者马术俱乐部场地。

当然与公园1903所具备的面积优势不同，广福路金科·爱琴海购物公园积极营造楼顶优势。除了马术学院外，购物中心的7L还引入了8号泵道，sky farm天空农场等特色儿童游乐品牌。

总之，虽然零售仍旧是主要业态力量，但体验类业态优势也在逐渐扩大。

相较于其他商圈，南亚商圈无论在承载力，还是基础消费客群上都具有一定的优势，每个商业项目之间已逐渐形成了“亦敌亦友”的关系。

这种看似矛盾的存在，不仅为消费者提供了新的消费体验，也促进着商业项目自身的主动换代更新。可以说，在未来很长的一段时间内，南亚商圈都很难出现某一商业项目独大的局面，但这也正是一个健康成长的商圈不可缺少的要点。